安居≠置業 「置安心」有優勢

<轉載自2012年8月16日 經濟日報 國事港事 欄名:房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>

置安心計劃尚未推出，已有不少負面批評，社會似乎對於新的東西，未必很接受。相信第一期的置安心計劃應可如期推出，而作為試辦，這措施也未嘗不可。但要解決夾心階層住屋問題，情況比較複雜。

看着代表樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）節節上升，對於想上車的市民會比較着急，但土地是香港的重要資源，任何使用方式應要有充分的考慮。

政府宣告興建居屋後，市場又有建議興建夾屋，這情況似曾相識。在1994至1997年香港樓市升浪出現，市民買不起私人物業，於是政府興建夾屋及增加居屋供應。但因建屋周期長，當97年金融風暴來臨，私樓樓價大跌，使市民也能負擔私樓樓價，所以他們對夾屋興趣不大，結果政府便停建夾屋。

而當年部分夾屋屋苑，存在質量問題。作為中產住屋的質素，未達到市民的要求。如果換了是私人發展商，物業已可能乏人問津，發展商要承擔沉重的財務負擔。正因為夾屋屬公營機構，結果購了夾屋市民可以把夾屋售回政府。財務承擔便由政府處理，有時公營部門的效率未必及市場好。

解決居住需求 增建公屋便可

要了解香港的房屋問題，或者可以用以下方式去解釋︰如果把香港的所有家庭收入的高低列序，便會出現圖二的狀況。對於家庭收入不多的市民來說，解決住屋需求便要政府協助，政府要興建多些公屋給市民居住。而公屋住戶只有「居住」的權利，身份只是租客而非業主，政府仍擁有公屋土地及房屋的擁有權。當公屋變舊，政府便可把土地收回，再作為其他用途，因此彈性較大。

因為興建公屋需要資源，不能無限量供應，所以申請公屋設有入息上限。換句話說，那些收入在申請公屋入息上限以上的家庭，便要自行解決住屋問題。

我們要分清楚「居住的需求」與「擁有物業的需求」（見圖一），前者是解決其本身的需要；後者有投資成分。如果單是解決住的需求，住戶可以租住私人物業。若財政較為寬鬆的話，便可購買私人物業。而後者亦可包括前者︰亦即擁有物業的人，其物業當然可以自住。

問題是家庭收入在公屋申請入息限額以上的家庭，有時未必能夠承擔私人物業的樓價及租金。這問題要分兩邊說︰因為如果樓價不斷上升，市民購買物業變得困難，這是一個置業問題。但負擔不起樓價，仍可以租，住屋的問題尚可解決；但最壞的情況，是租金不斷上升，部分夾心家庭就連租也不能承擔，這正是政府應該關心的問題。

居屋夾屋 助置業擁部分業權

我們應該先解決市民住屋的需要，還是要先解決他們的住屋擁有權？答案好明顯，是住屋需要，亦即圖一中的小圓圈。但問題是很多人會把兩者混淆，因為擁有自置物業，即圖一中的大圓圈，亦自動包括小圓圈。圖三顯示過往的做法。在公屋與私樓之間，政府插入居屋及夾屋。

要明白，居屋及夾屋是兩種不完全私有產權的房屋，因為在未完全補地價之前，他們是不能自由轉讓及出租，只能自住。市民購買居屋及夾屋，不單是解決住屋，同時也擁有了部分的物業權，雖然這個權是不完整的。如果有家庭不是為了擁有物業（圖一大圓圈），而只想解決住屋問題（圖一小圓圈），又為何要「強迫」他們購買居屋或夾屋？

圖三是把物業的租用權與擁有權分開來描述。如果家庭入息在公屋入息上限以下的，要居住的話可以申請公屋；入息在上限以上，便只能租住私樓。而現時公屋與私樓之間，是沒有其他中間的房屋可供租住。至於物業擁有權方面，公屋基本上屬政府的，不能擁有。而私樓屬私產，市民當然有擁有權。而居屋與夾屋，就是夾在公屋與私樓的中間。因為未補地價，所以居屋與夾屋不能出租，也不能隨便轉讓。

不欲付貴租金 居屋受捧假象

剛剛超越公屋入息上限的家庭，未必有能力購買私人物業，亦因政府資源有限，未能申請公屋。而過往政府在公屋以外，只提供居屋，在別無選擇情況下，如果不想負擔昂貴私樓租金的話，便要申請居屋或夾屋。只要家庭的居屋按揭供款與私樓租金相若，市民都會申請居屋。這容易造成一個假象︰居屋是很受歡迎。但如果有一個高級版的出租公屋，情況便可能有所分別。

居屋與夾屋，是政府介入市場的一種手段，如果不是申請公屋入息上限定得較低，又或者樓價不是升得太高，夾心階層是不應該出現的。問題是居屋與夾屋是否一個最佳的方式，去解決夾心階層問題？

市民的住屋需求分兩類︰

⑴第一類是希望「安居樂業」，先解決居住問題，只租不買也可，他們希望保留多些資金作其他用途。如果未能申請公屋而私樓又負擔不起，政府便要協助他們，例如提供些夾心階層也可租用的物業，租金是他們能負擔的，又比私樓便宜。

⑵第二類是希望「置業安居」的，希望能自置物業，一勞永逸，當他們負擔不起私樓樓價，居屋及夾屋便較為適合他們。

優先購回 擁出租及轉讓權利

置安心的計劃又如何？按照原先的設定，首5年只租不賣，那麼首5年的置安心計劃是一個高級版公屋，符合夾心階層的要求。圖四便顯示出置安心的用途，剛好是填補公屋及私樓出租物業的不足。而5年後，置安心的原租戶可優先購回物業，而此時物業會由高級版公屋變成了私樓，戶主可擁有全部的私有產權，那麼屆時房屋市場的私樓數量便會增多。而當中政府會收回全數的地價，業主又可以擁有物業的全部產權，包括出租及轉讓的權利，因此置安心在理論上，是有優勝之處的。當然要計劃成功，在細節探討及落實要做多一點工夫。

 圖一。

圖二至圖四。