<轉載自2012年8月28日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>
新政府上場後，香港樓價並沒有下跌，反而上升。作為樓市指標的中原城市領先指標（CCL），最近已升超至107點以上（見圖）。
CCL的基準是100，以97回歸之時樓價作基準，換句話說，現在的樓價，已在97年之上。但現在距1997年，已是15多年的事，為何傳媒仍相當關注樓價在97年以上，究竟這有甚麼稀奇？
內地資金湧 推高投資性需求
從中原城市領先指標的走勢圖作參考，其實100點早在2011年已破了，但之後樓價稍作回落，指數亦一度回落至95點左右，但至今年第一季尾，樓價輾轉反升，率先升穿100，而經歷多5個多月的發展，指標更升至107.18點的歷史新高。由年初的95點升至現在的107.18，升幅近一成三，反映樓價上升偏快。要留意的是，今年第二季發生了希臘債務問題，金融市場一度十分動盪。但金融上的不穩定，並沒有影響樓價上升，三月之後，樓價升幅反而加快，究竟出現了甚麼問題？
物業的供應量在這段期間並沒有顯著增加，樓價反覆上升，應該來自需求，問題是需求何來？相信除了正常香港新增家庭對住屋的需求，現今需求的結構比起97年前有很大的差異。除了本土居民的基本住的需求外，對於私樓的需求還有投資性的需求，這可來自本地或外地。
（a）例如內地資金在香港部分區域的房地產市場十分活躍，例如豪宅地段，山頂及西九龍等，內地投資所佔的比率也很重要。而近月這些資金也殺進了部分大型屋苑，對於樓價有推高作用。
（b）至於本土的投資性需求，主要視乎市民對樓市後市的預期，看好後市的話，需求也會大些。
按息低富戶增 樓價實質支持
（c）對於本地居民來說，除了剛剛成立的新家庭有住屋需求外，那些原本租開私樓的家庭，或想由租轉買。而根據政府統計處的資料顯示，香港人的年齡中位數是41.1歲（2012年初數字）。相信能買得起私樓的中產人士，在這個歲數，大多數已擁有私人物業。或許他們也有再置業的夢想，而原因可能是︰
（i）改善生活環境，例如家庭成員年紀漸大，要搬往較大的單位，那麼這種需求，是由小單位搬大單位，由一房兩房搬往三房四房，而不是早前政府推出限呎地所建的小型單位。
（ii）由離開市區較遠的地區搬往市區；由普通住宅搬往豪宅。這樣會增加對優越地段的物業需求。
（iii）因為家中孩子長大成人，但家長害怕他們沒有置業能力，所以先幫他們買樓。
（iv）為自己退休生活着想，買樓收租。
特別是（iii）與（iv），戶主可能有買第二個物業需求，而這個需求的彈性較大，視乎樓價走勢，以及租金收益是否吸引等。
樓價的上升，是有實質支持，還是只是虛火？很多媒體都會把今天的樓價與97年時比較，但實質上兩者情況有分。首先在按息方面，現時的按揭息率比對97年時低很多，市民相對較易負擔，其次是香港較富裕住戶的收入比97年有顯著增長。而供樓供款佔家庭入息中位數，仍然處於一個可接受的水平。在失業率只有3.2%，接近全民就業的狀態下，樓價上升是可以了解的。而現時擁有多於一個物業的投資者，普遍都是有實力的，他們的持貨能力較高，不需要隨便沽貨，會待善價而沽。這造成一個賣家市場，這亦是樓價較難大幅下跌的原因。
大學生搶租盤 間接催谷市價
過去的一個月內，CCL累計升了2.14%；而剔除豪宅物業的CCL Mass（大眾市場）則累積升了3.16%，顯示市民對於上車盤及換樓盤的需求增加了，中低價住宅備受追捧。而重要的是現時利率低企，市民存款利率很少，而物業的租金收益率較存款利率吸引，亦增加了物業的投資性需求。
此外，政府可能計漏了大學生對租住物業的需求對樓價的影響。雖然各大學也有學生宿舍給學生租住，但其供應與需求根本完全不配合。加上今年實施四年制，本科生的數目會多了三分之一，令本身供應不多的大學宿位，供應更加緊絀。現時大學本科生的收生，有10至15%是非本地生，這還未計交流生的人數。而大學所開辦的碩士生課程，大部分報讀的都是非本地居民，因此以往保證外來生必有宿位的政策，現在都要更改，很多外地生要聯合租用私樓。這亦解釋了私樓租金上升的其中一個原因，特別是一些鄰近大學區的區域，例如沙田、大圍、將軍澳等地區。而愈臨近開學的日子，租金被搶高的情況就更明顯，最近就有些創新高的租金是由內地生所創的。
香港要發展成為亞洲區教育樞紐，外地生在港留學的人數只會有增無減，而宿舍供應不足，會轉過來加大私人物業的租務需求，使到私樓租金收益維持一個高水平，直接支持了樓價。
行政遏需求 治標不治本
要長遠理順私樓樓價高的問題，不二法門都是由供應入手，亦即所謂的供應管理。問題是這些方法需時，由政府開始拍賣土地，以至物業落成，需時幾年以上。於是過去一段時間，政府主要使用了需求管理辦法，去降低需求。例如特別物業買賣印花稅（SSD）就是要打擊炒賣，而事實上，炒家（沒有實力那些）減少了，但同時之間亦令物業供應減少，因為業主不願負擔SSD而物業「被迫」鎖兩年。而早年的收緊物業按揭，亦限制了市民入市的能力。要明白這些措施能降低需求，但亦影響了想置業的家庭。很多未能上車的家庭，他們所欠的往往是首期，又或者他們首期並不充裕。看着樓價節節上升，距離他們的置業夢便愈來愈遠，於是民怨就愈來愈多。
要知道大部分需求管理的辦法，確實能減少需求，但結果亦會「殺錯良民」，把市民想置業的夢想愈拉愈遠。既然因為這些需求管理政策出現了問題，要滿足這群買不到物業的市民，於是又要做出建居屋，甚至夾屋去安撫他們。居屋與夾屋以折讓價讓市民上車，目的是令他們能夠較容易負擔而上車，但相信，如果有得選擇，大部分仍喜歡私樓多於政府資助居屋，最少在產權之上有更大的自主權。
解決置業難的問題，最終的手段應是供應管理，亦即增加多些土地供應，興建房屋，而需求管理應只是短期措施。
中原城市領先指數（CCL）。
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