<轉載自2012年8月20日 經濟日報 國事港事 欄名:房策透視 撰文: 關焯照 經濟學家 （作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授）>
中文大學傳播與民意調查中心6月份的「公眾如何評價行政長官」調查結果顯示，市民認為「房屋」是特首梁振英最應優先處理的民生事項。這絕對是意料中的結果，因為樓市泡沫早已成為香港經濟最大的隱憂。
現在基層和中產家庭不但置業難，高樓價亦逐漸對香港的營商環境造成破壞。若然政府一直未能找到為樓市降溫的良方，筆者恐怕一旦樓市泡沫爆破，香港經濟又會再一次跌進衰退的深淵。
特首「樓市論」後 成交價創新高
日前（8月12日）梁振英在港台的錄音訪問發表對政府房屋政策的看法，他強調︰「不會拉低樓價以遷就市民購買力，因房屋政策大方針是供應充足。」梁振英的「樓市論」即時引起各界熱烈討論。過去幾天，市場更不斷傳出私人屋苑、居屋及公屋的成交價創出歷史新高或97年後的新高。
近來的樓市急速升溫，顯然可以解讀為入市的投資者和置業者相信新特首不會下重藥遏止樓價上升。但對已超越一般市民負擔能力的樓價，新特首的言論無疑是為已泡沫化的樓市增添上升動力。
過去幾年樓市暴升的主因是新樓落成量太少，所以政府有責任盡快增加樓宇供應量，但筆者認為即使供應能夠大增，樓價高企的問題亦未必能夠在短期內解決。因為香港現正處於負利率時代，要減低市民置業需求和物業投資意慾絕對不容易。
讀者不妨參考90年代的樓市大升潮。在90年代初，香港出現經濟過熱，通脹率曾升至雙位數。但當時正值美國進入經濟衰退，聯儲局為救經濟不斷減息。在聯滙制度下，港息也被迫降至低水平，最終衍生了負利率問題。
何謂負利率？負利率是指名義利率（或市場利率）低於通脹率，而負利率現象出現於1991至1995年期間。對儲蓄者來說，當儲蓄利率遠低於通脹率，為了保值，他們只有將（部分）儲蓄存款改為投資於各類型資產上。而物業投資便成為一個合理的選擇。至於投資者，既然貸款利率低於通脹率，撇除通脹的影響，實質還款便減少了。因此投資者有極大誘因向銀行貸款作物業投資，最後引致大量資金流入樓市，而樓價亦因而升至泡沫化水平。
90年代樓市升潮 落成量充裕
90年代的樓價升幅相當驚人。根據差餉物業估價處編製的「香港一手及二手樓價指數」，90年第四季，樓價指數只是47.3點，但到了95年第一季，這指數已升至111.9點，升幅高達137%。然而，同期的樓宇落成量卻十分充裕，每年的數量介乎22,620至33,400個單位（見表），較前特首曾蔭權為香港訂下的未來10年新樓落成量的平均數20,000個單位更高，所以90年代的樓市泡沫正好印證筆者的論點——單靠增加新樓落成量，是難以於短期內扭轉樓價升勢，梁振英及他的團隊需要找出更有效的方法將負利率對樓市的影響減低，這才能徹底解決樓價高企的問題。
言論前後不一 損房策可信性
最後，筆者認為梁振英此番「樓市論」為政府制定重要樓市政策帶來負面影響。如果讀者並不善忘，應該有留意到過去兩年，財政司司長曾俊華和金管局總裁陳德霖不斷透過傳媒提醒市民要留意樓市泡沫風險。同期，兩位財金高官也推出多項穩定樓市措施以減低高樓價對民生所產生的負面影響。可是，現在新特首梁振英卻唱反調，認為不應壓低樓價以遷就購買力。那麼過去兩年的樓市政策，豈不是多此一舉？
在上周三8月15日，梁振英卻突然對傳媒表示會推出新措施抑壓任何樓市投機活動，同時會防止物業市場的過度信貸。這是否意味他對自己的「樓市論」所引發的熾熱炒風作出補鑊，筆者不想胡亂推測。但梁振英在過去一周所發出的前後不一的樓市言論肯定傷害了政府房屋政策的可信性（credibility），至於特首的民望亦可能要付出代價。
私人樓宇落成量。
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