關閉樓市非香港之福

<轉載自2013年4月18日 明報 觀點版 撰文: 何濼生 嶺南大學公共政策研究中心主任>

梁振英上任初期的房屋政策走對了路：他強調覓地造地提高供應，亦有港人港地的建言，這本來都是治本之正道，有助於建立健康的樓市。然而市民和輿論不停抱怨，其團隊終按捺不住，出招回應部分市民的訴求。

然而，推出的政策卻是一錯再錯。所謂3個D，即額印（加辣版）、買方印花稅，以及雙倍印花稅，3D再加收緊按揭形同把樓市半關閉，對香港經濟打擊巨大。筆者作為經濟學者，無法認同如此粗暴干預市場的政策，預期對本港的禍害十分巨大。近日本港股市與外圍股市背馳，多少反映市場對政策市的憂慮。

3個D其實對整體社會有百害而無一利：3D無法創造更多供應、無法造就更多人置業，更無法為港人創造更多財富。3D迫使有需要套現的小業主割價，純粹造成不公義的再分配而已。近日報載有嘉湖山莊業主守業16年，本來有望「見家鄉」，卻無奈被迫蝕讓。最危險的是，現時炒家、長線投資者、換樓客均已差不多絕迹，餘下的買家卻實力單薄，難以承受樓價大幅下瀉的衝擊。有些更只能付樓價一成，需要借二按。這些人很容易變成負資產業主，實在十分危險。如果梁振英警告他們萬勿入市，又警告按揭證券公司不要提供二按服務，就等同再把已八成關閉的樓市完全關起來。1987年股災期間，股市關閉4天已屬大新聞惹來如潮劣評，如今特區政府把樓市關閉經年，破壞力必然驚人！

破壞力必然驚人

理論上換樓人士不用交雙倍印花稅，但換樓一要賣出自己單位，二要借按揭貸款，在3D和金管局收緊按揭的大環境下兩者都十分困難。由於換樓客多只因想改善居住環境，換樓實非必需，是以絕大部分有樓人士會選擇一動不如一靜。如果因而凍結了換樓活動，百業勢將難興：地產代理兩餐難繼、銀行生意難做、律師裝修家俬零售均會大受影響。不少中小企都要借貸應付業務需要，卻因樓市不明朗平添難度。

現今本港房屋市場可說已屆臨界點，如果政策不改弦易轍，經濟衰退和避險心理相互影響下，往後的樓價將會不斷尋底。同時，除非地價大跌發展商可以「平買平賣」，否則不會投地起樓，房屋供應反而下跌。地價大跌和經濟不景又會造成財赤重現。

縱使樓價下跌，如果市民朝不保夕，置業之夢仍難圓。

其實，治大國如烹小鮮，房屋政策根本毋須用牛刀。樓價有升有跌，政府何須強控樓價？它的責任不外是在政策上盡量配合市場需要提供足夠發展住宅的土地，並要求買樓者要有足夠能力償還貸款，和監控銀行風險、力保銀行穩健而已。

梁振英上任特首以來，重招隨時爆出，卻多未經深思熟慮；他積極進取，以有為取代無為，卻大大增加了投資者面對的政策風險；他用心雖好，亦比曾蔭權勤政，可惜章法胡來，反映其房屋政策班子缺乏識見，實在使人失望。