檢討按揭保險 減逆市衝擊

<轉載自2013年4月8日 經濟日報 社評>

財爺昨撑按揭保險計劃，力指按保計劃與港府管理樓市需求措施並無矛盾。惟樓市既泛泡沫，又可能處於轉角階段，若要避免讓難以抵禦逆市風險的市民勉強上車，港府便須收緊按保計劃；欲借計劃上車的市民，更須量力三思。

供樓能力緊繃 恐難禦樓市跌

港府不斷落藥遏抑明顯已偏高的樓市，包括財政司司長曾俊華二月底宣布雙倍印花稅等措施，惹來不少爭議，有業界人士便質疑，財爺一方面力遏樓市需求，但他擔任主席的香港按揭證券有限公司，卻透過按揭保險計劃，協助銀行提供最高九成按揭貸款，助長需求，認為兩者並不協調，反映政策失當。

對此，財爺昨特別於網頁撰文為政策護航，惟其考量恐未周全。

財爺指港府推行的管理樓市需求政策，是有壓有保。用額外印花稅、雙倍印花稅等減低投機、投資等需求，是壓；這些措施對首次置業港人豁免，是保，按保計劃更減輕市民的首期負擔。因此，遏抑樓市需求與按保計劃的目標是一致的。然而，按保計劃要思慮的，還有會否引致市民負上過高風險的問題。本港樓價相對市民收入之比，屬全球最高已非新聞，樓市有泡沫已難否定，不少市民為在如此高樓價下能趕上車，惟有將按揭年期拉長，以減低每月供款額，今年二月的新造按揭平均年期便長逾25年。若邊緣買家更以按保計劃借九成上樓，按樓能力便繃得緊上更加緊。

尤其在政府連番出手下，令樓市已呈拉鋸外，既有一手盤以劈價吸客，二手盤亦已有降價迹象，有市場人士估計今明兩年樓價或會下調一成至一成半，甚或更高。

後市是否如此，尚難逆料，但風險不低，而樓價若跌逾一成，現以按保計劃借九成的買家帳面上便會成為負資產，若復加上按息上升，就更將蠟燭兩頭燒。

雖然金管局已調高銀行的按揭壓力測試，將明顯力有不逮的樓市準買家拒之門外，但在如此高樓價、如此長按揭期下，縱通過壓測，以借九成勉強上車的市民，市況逆轉的財務衝擊恐怕不少。

借九成雖吸引 準買家須三思

因此，港府除考量樓市相關政策的一致性外，還應考慮政策對準買家的財務風險。港府應考慮是否調高保費，甚或調低按揭比例至如八成，即收緊門檻，以減樓市若逆轉時對勉力置業者的衝擊。

當然，最大的責任還在準買家自己身上，在現時市況下，應否運用按保計劃上車，能否承擔箇中風險，必須慎加考慮，量力而為。