檢討富戶政策 騰出公屋安民

<轉載自2013年11月27日 經濟日報 國事港事 欄名: 長策解碼　系列名:長遠房屋策略諮詢文件——評論系列之八　撰文: 劉國裕 香港城市大學公共政策學系副教授香港房屋委員會委員>

審計署日前發表報告，建議房委會審慎檢討富戶政策，及探討方法鼓勵公屋富戶購買居屋。運房局局長張炳良表示會跟進建議，並指部分建議其實與長遠房屋策略諮詢文件提出的不謀而合，所以會一併考慮。

其實，坊間俗稱的公屋富戶政策，包括1987年首次推出及於1993年修訂的「公屋資助政策」（下稱「初級富戶政策」），以及1996年推出及於1999年修訂的「維護公屋資源的合理分配政策」（下稱「超級富戶政策」）。

前者是希望以收取額外租金的方式，減少房委會對公屋富戶的資助；後者則為盡早停止對公屋超級富戶的資助；兩者均旨在確保公屋有限資源的有效及合理分配。

富戶數目比例 呈下降趨勢

「初級富戶政策」於1987年推出時，要求在公屋住滿十年或以上的租戶，每兩年申報家庭入息。家庭總收入超逾資助入息限額（即公屋輪候冊入息限額兩倍）的公屋住戶，或選擇不申報者，須繳付雙倍淨租金另加差餉（簡稱雙倍租金）。經1993年修訂後沿用至今的「初級富戶政策」較前寬鬆，即公屋租戶的家庭總入息如：

（甲）相等於輪候冊入息限額兩倍至三倍，只須繳交倍半淨租金另加差餉（簡稱倍半租金）；及

（乙）超逾輪候冊入息限額三倍，或選擇不申報家庭入息，則須繳交雙倍租金。

而現時的「超級富戶政策」則規定，凡在「初級富戶政策」下繳交雙倍租金的住戶，須在下一輪申報時（即上次申報後兩年），每兩年申報資產。如家庭總入息和資產淨值均超逾指定限額，或如住戶選擇不申報資產，便須遷出公屋單位。其中如有暫時住屋需要者，可留在單位暫住，為期不超過12個月，其間須繳市值租金。相對「超級富戶政策」於1996年剛推出時，它只要求「超級富戶」繳交市值租金，再到1999年才執行遷出公屋單位的政策。
那上面提及的資產淨值限額如何釐定？它應該足夠令公屋戶購買一個與居屋質素相若的單位，而有關水平將按居屋售價每年檢討，同時參照市區三房居屋單位的價格，並按住戶人數而調整。但2002年4月至本財政年度（2013至14年）的資產淨值限額，定於同年度輪候冊入息限額的84倍，比1996年初推出時的110倍低。

表一顯示各年份繳付額外租金（包括倍半租金、雙倍租金及市值租金）的住戶數目。可見在未修訂「初級富戶政策」前繳交雙倍租金的公屋住戶，曾達5.44萬，佔當年公屋住戶總數的一成，而經1993年修訂後，繳交雙倍租金的公屋住戶明顯下跌，而總的來說，2013年時受「初級富戶政策」影響而須交額外租金的公屋住戶，只佔1992年高峰時的38%左右。

是政策太鬆 還是下有對策？

此外，受「超級富戶政策」影響而須交市值租金的「超級富戶」數目下跌趨勢更為明顯，由1998年3月底的1,774戶，下降至2013年的15戶。而整體而言，須交額外租金（即倍半、雙倍及市值租）的公屋住戶佔房委會租戶比例已跌至近年的3%。

解釋公屋富戶減少的原因有多種論述：

其一指出公屋富戶政策已實施二十多年，經濟條件較好的住戶部分已轉購居屋，或透過租者置其屋計劃成為業主；

其二指出一部分富戶，選擇將家庭中收入較高的子女從戶籍中刪除，以避過交額外租金的規定，被刪除戶籍的子女是否按租約規定遷出或以「黑市居民」身份留住公屋則無實證研究；

其三是公屋富戶政策所定的入息限額十分寬鬆，再加上近年在公屋住戶總數當中，有較大比例的住戶屬接受社署社會保障援助金的貧窮住戶，而無收入或低收入長者戶數目及比例均有上升，因此富戶數目及比例均呈下降趨勢。

月入達全港頭15% 只須交雙倍租

表二根據2011年人口普查資料，比較須繳付額外租金的租戶入息限額及輪候冊的入息限額，讀者或會發現有關入息限額似乎定於一個非常慷慨的水平，房委會應有空間作出改變。

為方便讀者解讀，筆者選擇一個三人住戶作解釋（按：2011年全港戶均人口為2.9人，三人住戶應具代表性）。

在2011年的財政年度，全港三人住戶中，每月入息不超過公屋輪候冊入息限額（15,260元）的住戶，屬三人住戶中的最低33%，入息超過此限額則不合資格申請公屋，但此戶入住公屋十年後，若家庭入息不超過或相等於30,520元，仍只須繳交一般公屋租金，但30,520元月入已屬全港三人住戶的頭30%，已比其餘70%的三人住戶入息高。而按現行「初級富戶政策」，公屋三人住戶的月入若高於45,780元，即屬全港三人住戶中收入最高的15%，才須繳付雙倍公屋租金。

資產限額難買居屋 是否太緊？

而在「超級富戶政策」下，這些繳付雙倍公屋租金戶在兩年後，若月入仍高於當時的三倍輪候冊入息限額，而資產淨值高於公屋輪候冊入息限額的84倍（2011年4月為1,281,840元），則須繳付市值租金，為期不超過12個月，然後遷出。

從另一角度看，房委會2011年以1,281,840元，作為三人公屋住戶的資產淨值指定限額，其實遠低於2010年推出的市區剩餘居屋三房單位的售價（按：九龍中及九龍東的三房居屋單位（實用面積約60平方米）售價約為250萬至266萬元，港島東實用面積相若的居屋單位的售價更高達328萬元），房委會看來有必要檢討以84倍公屋輪候冊入息限額作為資產淨值限額的合理性。

新居屋計劃首批約2,200個單位將於2016至17年度落成，房委會計劃於2014年底預售，現時距預售新居屋約有一年，房委會實在責無旁貸，宜及早成立檢討公屋富戶政策的專責小組，以便在2014年內引入更適當的規定，如收緊富戶須繳付額外租金的入息限額，或規定繳交倍半租的住戶也須申報資產，甚至檢討資產淨值限額是否過緊，或申報期限是否過長等，同時增建居屋，一方面達到公屋資源合理分配的政策目標，另方面促使公屋富戶購買居屋，以騰空其公屋，再分配予輪候冊上渴求公屋的申請人。

 

繳付額外租金公屋住戶數目。

 

 

按住戶人數劃分公屋輪候冊入息限額(2011年6月)。