仔細梳理十八屆三中全會關於土地改革的總體部署，可以發現，使市場在土地要素的配置中發揮決定性作用，是一條貫穿土地改革的主綫索，圍繞這個綫索，也可將土地改革的內容用三個關鍵詞加以概括：市場化、收益分配、分類處置。
允農村參與城鎮化 地價重估
第一是市場化。這表現在幾個層面：
⑴在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這等同於擴大了農村集體建設用地的市場化使用範圍，在一定條件下，可以同等參與城鎮化過程，實現土地價值的重估。
⑵縮小徵地範圍，規範徵地程序，完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。擴大國有土地有償使用範圍，減少非公益性用地劃撥。這相當於土地市場的去行政化，通過縮小徵地範圍和減少劃撥，從而在徵地之外給市場留下更多的空間。
⑶穩定農村土地承包關係並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。
這意味着農村土地在所有權不變和「農地農用」的條件下，可以更加市場化地經營和流轉，以實現規模化和農業現代化，特別是突破性提出賦予承包經營權的抵押和擔保功能，這意味着農村耕地的資產和融資功能首次被決策層認可；這是一種認知理念上的躍升。
參考市場補償 提高農民收益
第二是收益分配。這表現在幾個層面：
⑴建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。這意味着在徵地環節將會提升農民在土地增值收益中的比重，如果在執行環節中土地增值收益的分配能夠改變過去的補償方式，轉向參考土地市場市價補償，那麼將會顯著提高農民的收益。
⑵賦予農民更多財產權利。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規範運行。這意味着農民的宅基地作為一項「沉睡的資產」，如果能夠實現宅基地的流轉、交易和抵押，那麼這將明顯提升農民財產性收入。
根據測算，中國農村的住宅存量龐大，2010年為210億平方米，略高於同期城鎮住宅存量，即使考慮到這些農村住宅多屬自建、價值較低，210億平方米的存量住宅已經是一筆規模極為龐大的存量資產。
⑶允許財政項目資金直接投向符合條件的合作社，允許財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護，允許合作社開展信用合作。鼓勵和引導工商資本到農村發展適合企業化經營的現代種養業，向農業輸入現代生產要素和經營模式。這意味着未來的財政項目資金中，將會更多地考慮農村和農民的利益，通過財政和金融支持的手段加快農業經營模式的轉變，從而可持續地增加農民的收入。
第三是分類處置。這裏的含義是三中全會所確定的土地改革方案，事實上是一個分類改革的方案，具體而言：
農地農用不變 改進經營方式
⑴對於耕地，既堅持了傳統上的集體所有權這一基本前提未變，同時也堅持「農地農用」的基本原則未變，改變的重點是集中耕地經營的方式上，方向是實現農業的規模種植和現代農業。
⑵對於農村集體所有「經營性用地」，則提出「在符合規劃和用途管制前提下」流轉，這個前置條件從根本上決定了農村經營性用地距離真正意義上的市場化，還有一段很長的路要走。
按照現行的制度安排，至少要符合土地利用規劃、城市發展規劃以及產業發展規劃，這意味着經營性用地流轉的範圍實質上是受限的。表現在各地的試點方案，針對這個限制的解釋通常把流轉之後的用途劃定為工業、商業和旅遊等，對商品房開發依然是禁止的。
⑶在農地向非農建設用地的轉換環節，目前實行的徵地和「土地招拍掛」機制沒有改變，只是減少了徵地的範圍、提高對農民的補償，這意味着交易環節，地方政府對土地市場的干預仍然較強。
至於這一系列土地改革所帶來的影響，明日再談。
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