<轉載自2018年3月13日 明報 筆陣版 撰文：阮穎嫻 香港大學經濟及工商管理學院助理講師>
近日傳媒喜歡問我有什麼辦法幫到青年置業。先勿論這是否正確的政策目標，談論青年置業問題要分開兩個層面。第一，青年置業問題是否需要針對性解決，還是當作一般房屋問題以供求解決？若問題一的答案是需要針對性幫助，隨之而來的第二個問題就是如何制訂政策。
我的責任是拋出一些想法讓大家討論，即便是尖銳的、前衛的方案也應該有討論空間，提出這些建議不代表我贊成。
為什麼要幫青年置業？
第一個問題是青年是否需要幫助的群體。幫「團結香港基金」撰寫土地房屋報告，董建華先生特別提到要幫青年置業。我和另外20多歲的研究員的回覆是：想不到很好的原因要幫助青年。
原則上現有房屋政策採用「有經濟需要」的甄別方式，資源要分配給有需要的人，青年從來不在其列。當然資助房屋制度的漏洞從來是難入難出，「有需要人士」上樓後用幾十萬元豪裝公屋，再買超級跑車泊在公屋停車場是後話。
有人認為香港地人人都置業困難，青年有的是時間，如果說青年迫切，無樓的中年更迫切，「捱下啦後生仔」。
那麼幫助青年置業的理據是什麼呢？在〈青年房屋問題的解決之道〉（2018年1月30日《明報》）一文裏，我提到若某代青年因為環境等因素系統地受到較差的待遇，公平原則可能是幫助青年的理據。
首先，根據數據，44歲以上自置居所戶主在過去10多年間比例穩定，但25至44歲組別為「置業輸家」。輸幾多才為輸、是否輸到要系統性幫忙，是另一問題。
第二，現今整體薪金升幅，除個別行業及職位外大多緩慢，青年薪金更不用多說。從1986年到2015年，細單位平均呎價是以往的14倍，但30至39歲組別的收入中位數只是以前的5至6倍。以前即使樓價上升，薪金還是追得到，現在青年卻望塵莫及。
第三，2010年後出身的青年從來都沒有「上車」好時機。「上車」最好的時機不是2003年，因為雖然樓價低，但當時很多人失業。「上車」好時機是2006到2010年間的幾年，但之後出身的青年，計及要儲錢的時間，從來都沒有較佳的「上車」機會。以「獅子山下」「為自己負責」的精神而言，如果上一代人自己沒有好好理財，看準機會「上車」，或「落錯車」，就是他們自身問題。但這代青年就算規行矩步，買樓機會還是差很多。
第四，現在按揭成數低，又有壓力測試，這些是金融海嘯前沒有的，所以說以前的人「上車」容易。如今青年需要大筆首期，薪金又要夠高。不同的是現在息口低，這一點是今代比上一代優勝的地方。但息口低有利的是已經擁有資產的人，他們可以用原有資產抵押再借錢。青年的本金未及儲到，所以青年還是輸給上一代。
還有一個要推動青年置業的原因，就是鼓勵生育。如果這是人口政策之一，幫助青年置業就是其中一項重要的策略。《香港2030＋》是以出生率增加10%來估計未來有1200公頃土地需求（註），但自曾蔭權講過希望大家生3個外，不見得政府鼓勵生育，反而轉至吸引外來移民，所以那個土地需求的估算並無生育政策配合。但提高青年置業率是否可以提高出生率，是一個實證問題；是否應該提高生育率，是一個價值問題。
怎樣幫助青年置業？
以首置、年齡或需要作甄別，各有弊處。
很多人提出以首置措施幫助青年，但「首置」的行政定義是「現在無樓」。所謂「首置樓」、「首置乜乜乜」的政策，最多是傾向較有能力的青年，但並不特別幫助青年，因為沒有年齡規限，始終要過壓力測試。有能力的中年人如律政司長鄭若驊和公務員事務局常任秘書長周達明，都享用首置優惠慳稅。
另一種幫助青年的政策，就是乾脆訂明年齡限制，因為「青年」這個群體本來就以年齡定義。這個做法的問題是一刀切，針對性不強。青年差異大，有些青年有能力、有些青年有「父幹」，這些青年不是最需要幫助的一群。無「父幹」又無能力的青年，有一部分可以申請公屋，如果以家庭申請及可以等待較久，還是有機會上樓。餘下無「父幹」、無能力、無公屋的夾心青年，才最需要幫助。以年齡劃分，難免會使無需要的青年得益，有需要的中年人無份，中年人又會出來非議。
既要針對青年，又要防止濫用，只能引入審查。例如台灣的「青年安心成家方案」補貼20至39歲青年結婚生子的租樓租金，或買樓換樓的兩年利息成本，每戶可享優惠兩次，有入息審查及不可持有多於一間物業的限制。但即使是添加入息限制，甄別了青年的個人能力，還是阻止不了有「父幹」的青年受惠。這些政策甄別問題與其他政策類同，有「益了李嘉誠後人」之嫌，又有行政成本。但比起各樣首置計劃，以年齡加上入息資產審查的針對性較佳。
有社會人士認為不應特別幫助青年，應按「需要」以入息及資產進行篩選，不應排除其他年齡、有需要的家庭。香港的問題是補貼不以現金為主。在台灣，符合資格者交文件經過審批，就可獲得現金資助。香港用實物補貼，名額有限、需求極大，公屋要排、居屋要抽，結果是分配不均。所謂「幫助有需要人士」，任何時空都做不到。青年在既有制度更是敬排末席，所以才有呼聲要用其他方法幫助青年。
如果「幫助青年置業」是真正的政策目標而不是口號，以年齡甄別，比起任何「首置」相關的政策來得精準。問題是，政府很多時真正的政策目標並不是幫助青年。政府決定推首置樓，借青年「過橋」，最後不知誰人得益。
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