<轉載自 2012年7月18日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>
新人事，新作風。通常特首會在施政報告或財政預算案發表之時，才會推出新的重大措施。但新特首打破常規，在早前的答問大會之中，宣告5項新的政策。
據估計，牽涉派糖的金額達60億至80億元。而其中有兩項，是牽涉市民住屋的需求，其中包括5,000名白表人士免補地價購買二手居屋，以及全數資助興建青年宿舍建築費。兩項都是新的房屋措施。
居屋的出現，是因為夾心階層的存在，他們未能符合公屋的申請資格，又沒有能力購買私人房屋。出現夾心階層，可是因為申請公屋的資格定得太高，而樓價又升得太快所致，導致有一批市民「高不成，低不就」。而居屋推出的原意，是解決這批夾心階層住屋問題。
增居屋流轉 惟恐變相谷樓價
解決住屋問題是很籠統的說法，因為這裏包含了居住及擁有的兩種意義。公屋的住戶，只有居住權，沒有物業的擁有權；至於居屋業主，便同時擁有物業及居住權，不用擔心租金上升或被人迫遷，但居屋的擁有權是有限的，要轉讓及出租，要先補地價。但問題是居屋初次出售之時，其賣價往往是市價的五成至七成，折讓那麼多，要補回地價有一定難度。而且買居屋的家庭，入息與資產受到限制，本來財政就不是那麼充裕，因此令到已補回地價的居屋數目很少。本來完全補回地價的居屋，可變成完全的私樓，但因補地價的困難，現實上居屋的流轉很少出現。
特首建議讓5,000名白表申請人可購未補地價的居屋。一方面滿足到部分市民希望上車的心態；另一方面加速居屋的流轉。相信一些地點優勝的，例如位於市區，又或者景觀良好的，例如有海景、有山景的居屋，會較受歡迎。
而對於白表申請人來說，更省卻「幸運」的因素，不用抽籤揀樓。只要代理找到好單位，看過研究過才決定購買，對於買家來說較好。
在賣方而言，現有居屋業主多因缺乏資金補地價而不放樓；而賣方賣樓的原因，可能如下︰
⑴舊業主已購置了私樓，賣掉居屋只為套回資金。
⑵家裏的居住人口減少，子女已長大搬離家庭，所以可以搬去較細小的私人單位居住，可以購置，或可租住。
⑶家中需要資金，把居屋套現應急。
折讓價售居屋 業主賺錢不公
假設這個「不補價買居屋」的政策受到歡迎，最後背後會轉化成對私樓的新增需求，特別是上述的⑴及⑵項。如果不解決私樓的供應，要擴大未補價買居屋政策，最終會出現其他問題，就是私樓樓價有上升壓力。
而另一方面，未補價的居屋售價是供求決定，因此其賣價不一定便宜，會視乎白表申請人的意願及負擔能力。可能原本一手業主，購入居屋價是當時市價折讓的五成；但據新方案的最新市場價，可能是市價折讓的7成、8成。那麼舊有的居屋業主，就可以賺到額外的報酬。而原本這個部分，本應是政府回收補地價的部分！新業主買的居屋，是要自住，所以很長的時間，都不會補地價。甚至再轉售，也可能放回白表申請人市場之中。那麼政府休想收回居屋的補地價部分。
換句話說，政府等於宣告放棄了居屋補地價收益。而相信限制了5,000人，是降低政策對庫房的傷害。而能申請到一手居屋的業主，等於多了賺錢及套現的機會，現時居屋業主應該很高興。但是不是公平，請大家判斷。
建青年宿舍 或可縮公屋輪候
特首另外一個新猷，就是預算用十億元，全數資助非政府機構興建青年宿舍，提供3,000個單位。問題是單身的年輕人，有沒有住屋需要？現在的青年，不介意政府的協助，例如有不少的單身青年，大學未畢業已申請公屋，認為這是社會福利，這亦是公屋輪候冊申請名單很長的原因之一。而現時香港人的結婚年齡愈來愈大，那麼畢業後至結婚之時，會有很長的時間是單身的。問題是政府的房屋政策，很多時是以家庭為單位，那麼他們認為這一段時間之內，沒有得到政府的照顧。
按照統計處的資料顯示，2011年香港男性首次結婚年齡是31.1歲，而女性是28.8歲。一般大學畢業生的年齡是21至22歲。那由大學畢業至結婚之時，平均男性有9至10年單身，女性則有7至8年單身。因為大學唸書之時，可能已經住慣宿舍，或者曾到海外交流，所以習慣了獨立生活。因此畢業後，渴望有自己的空間，是可以了解。但這種青年宿舍，只應該解決他們短期的住屋需要，如果處理得宜，或許能減輕年輕人申請公屋的需求，讓公屋單位能協助更有需要的人士。
政府地建宿舍 可收回增彈性
因為青年宿舍只能住，不能買，所以牽涉的是租金津貼問題，問題是，有關安排能否符合公平的原則？而所運用的資源，又是否符合成本效益？在市區地皮興建青年宿舍，有助年輕人在市區工作。而政府假設擁有地皮及建築物，只是物業交由非牟利機構管理，有需要之時，可在合適時間內把地皮收回發展，只需提供另外一些地皮作為青年宿舍以作補償，土地的處理彈性較大。
新房策只治標 增房屋始治本
其實歸根到柢，要治本的方法，是要增加香港房屋供應，無論是公營或私營，這才是長遠的辦法。但這會牽涉到資源分配的問題。而短期之內，社會需有些治標的方法，而特首提出的兩個新方案，就是這種。
新政策下居屋一手業主有著着數。
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