是時候制訂切實可行的房屋政策

<轉載自2012年7月27日 明報 論壇版 撰文: 何偉立 新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監>  

 

【明報專訊】回歸15年來，香港的房屋政策經歷翻天覆地的改變。由回歸初年董建華所制訂的八萬五建屋目標，到2002年全面停止居屋建設，以至2005年曾蔭權上台後大幅減少土地供應，15年間，無論在公私營房屋市場，房屋供應及價格都出現急升暴跌的情况。為此，社會各界皆付出沉重代價。而政府進退失據的表現，令市民對政府施政的信心盡失，間接加深政府的管治危機。

 

房屋政策之所以一片混亂，歸根究柢，就是因為公私營房屋供應長期失衡。而供應失衡的原因，主要由於官員們以樓價高低升跌為基礎去制訂及調整房屋政策。

附表一涵蓋自回歸以來公營（包括由房委會、房協所興建的公屋、居屋以至一系列的資助房屋）及私人市場每年房屋供應的數量。數據清楚顯示，縱然公營與私人房市所供應的對象、背後運作的理念皆不相同，它們彼此間的供應量卻基本上是同步升跌，這反映過去的房屋政策都只是條件反射式的政策回應。樓價急升時，政府為回應社會置業的訴求就大量供應公私營房屋，反之亦然。回歸前樓價居高不下，董建華政府就以「八萬五」來回應。到2001年落成樓宇大量供應，樓市積重難返，為挽救樓市，政府於2002年即毅然宣布無限期停建居屋。須知，居者有其屋計劃是港英政府自1970年代開始推行，為香港房屋政策的重要一環。它的出現不但能為某些收入得到改善的公屋租戶提供置業的出路，增加公屋流轉的速度。同時它亦是「高地價政策」下，政府用以緩和社會矛盾的一項重要福利措施。政府貿然終止這項措施，間接加深市民對社會分配不均、貧富懸殊的怨氣。到後來曾蔭權2005年上台，他有見樓價長期低迷，遂一意回復「高地價政策」。可惜，他不單大幅減少私樓的供應（由回歸初年的平均年供應2.5萬至3萬個單位，銳減至只得1萬個單位），更做了連殖民地時期政府都不敢做的事情，就是連公營房屋的供應也一併銳減（由回歸初年的平均一年4萬多個單位，銳減至一年只得萬多個單位）。大力收緊公私營房屋供應的結果，自是令樓價大幅飈升。

先不論「高地價政策」的好與壞，曾蔭權時代這種非驢非馬式的高地價政策，漠視公營房屋（公屋及居屋）對社會及基層所產生的緩衝作用，令貧富懸殊等社會矛盾表面化。此之所以，七一遊行人數竟然在經濟增長及失業率如此理想下不跌反升，這就反映整體社會未能分享經濟增長的成果。

改變以樓價高低升跌為基礎的房屋政策

要調整過往以樓價高低升跌為基礎的房屋政策，我們首先得釐清一些觀念。

第一， 房屋政策不應該只是發展經濟的一個手段，它同時亦是社會整體達到「安居」的一個基礎。

第二， 政府擁有的土地資源要比大家想像中還要多。根據前發展局長麥齊光於7月初以書面回應立法會的提問時所披露，香港現存被政府劃為住宅用途的空置土地面積達到2153公頃（詳見表二）。

以1公頃等如107,600平方呎計算，現時被政府劃為住宅用途的空置土地面積2153.7公頃，等於有2.3億平方呎。這代表什麼？如果以3倍地積比率去發展這些住宅土地，香港將能興建接近100萬個700平方呎的單位！當然，這些空置土地所能興建的實際樓宇數目取決於很多因素，但提出以上數據的目的，無非是想指出，政府的土地資源龐大，再加上房委會多年滾存的現金達700億之多，政府無論在公私營房屋政策回旋的空間都很大。

因此，新政府在提出初步的建屋目標時（比例為公屋1.5萬，居屋5000，私樓2萬，就算從歷史或現時的經濟及人口結構等角度看，筆者也認為目標過於保守，但篇幅所限，另文再議），不妨為整體房屋政策想得遠一點。提供公屋、居屋的建屋數量和平衡土地供應，應該是房屋政策回歸正常的短期措施。除了短期措施外，真正的房屋政策，應該還包括中期的藍圖和長遠的目標，使之能與人口、保育、環保政策及社會經濟發展相配合，改善房屋環境，真正提升居住的質素。

 

1997至2011年度全港公私營房屋建屋上落成量及私樓樓價指數。

2012年6月底被政府劃作住宅用途的空置地帶土地面積。