<轉載自2018年1月25日 經濟日報 國是港事 欄名: 房策透視 撰文：麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
香港年輕人對於生活現象的不滿，源自兩個主要問題：1）工作狀況不理想，缺乏升遷的機會；2）望樓興歎，想置業但似乎是一個遙不可及的夢想。
坦白說，香港人巳是遲婚的一族。男的平均31歲才首次結緍，而女的就是29歲。男女平均計，就是30歲左右。問為何要這麼遲才結婚？通常的答案是：1）沒有穩定的收入（或工作）；2）未有自己的生活空間。而前者是香港經濟出現老化的問題，沒有適合、高增值的工作讓他們選擇；而舊經濟的工作則巳被年長的人填滿，年輕人晉升機會渺茫。因為職位不高，工資也不會高。
供樓首期過兩關 青年望樓興歎
至於後者，年輕人會埋怨樓價太高，所以買不到樓。但買樓要過兩關，第一關要供得起，第二關要俾得起首期及交易費用。供得起要看家庭收入；俾得起首期要看有少資產。年輕人通常缺乏資產，如果沒有承繼父母或親友的財產，資產是需要很長時間來累積。其實如果夫婦都是年輕專業人士，工資應該也不俗，通常會供得起，但未必能夠付出首期。
「買樓靠父幹」就是這樣出現，父母一代如果能夠代付首期，那麼子女供得起的就能買樓；相反就算白手興家，沒有父蔭的話，就要儲很久才能上車。由大學畢業到平均結婚年齡，約只有8、9年時間，問題是一般年輕人用8、9年的時間，在沒有父母親友幫忙的話，能否儲到首期？如果不能的話，年輕人望樓興歎，對政府有怨言是可以了解。
如果樓價高，是買不到樓的主要原因的話，把樓價推跌便能解決問題！問題是樓價怎樣才會下跌？而又要下跌多少才合理？信奉市場經濟的人會說，減少需求，增加供應樓格自然下跌。
減少需求方面，政府的印花稅3辣招巳達到預期效果，但在增加供應方面，仍有不足。加上市場上資金充裕，拆息低企，香港樓價並沒有回落，反而節節上升。在需求管理方面，要再落墨便沒有太多空間。反而應該着手供應管理（Supply Side Management），亦即內地所用的「供給側管理」才是正途。
覓地建屋難救近火 促釋二手供應
說到供應管理，大家會想到要多建房屋，而建房的基本要求，就是要找土地。即時能建屋的土地缺乏，因此政府才有獨立的委員會去研究各種土地的使用可能。問題是，住屋的需求是剛性還是柔性？正如某人若很飢餓，而有人對他說，不用擔心，現在已下田，將來有收成時，你會豐衣足食的。你說這飢餓的人會怎樣想？可能未見到收成之前巳經餓死了。所以政策考慮，「時間」這變數是必須考慮，不能夠只考慮長遠解決方法，中短期的解決或紓緩的方式也應該考慮。
在供應方面其實分一手與二手，政府印花稅及低按揭成數的結果，就是「重」一手供應而「輕」二手供應。二手物業雖然存量超過百萬個單位，但近年交投卻大幅萎縮。二手物業成交低迷，高樓價與低按揭成數是原因。按揭應否放寬，金管局會有不同看法。金管局的責任，是維持銀行體系的穩定性，因此，在樓價高時，把按揭數降低，那麼銀行體系承受風險便少了。
但另一方面，因為按揭成數低，買家儲首期所需時間更加長。如果問年輕人為何買不到樓？他們簡單回答說是因為樓價太高。但假若多問一句，他們買不起的真正原因是未儲到首期！假設樓價600萬，7成按揭，首期便要180萬，還未計其他交易費用。如果家庭每月能儲15,000元，一年就能儲到180,000元，那麼要付首期，便要等10年！套用電視劇名句：「人生究竟有幾多個10年」？
這還假設期間樓價不會上升。因此儲首期的時間愈長，面對樓價上升的風險愈大！根據金融實證研究顯示，時間愈長，資產價格波幅就愈大；波幅愈大，亦即風險愈高！如果按揭成數升到8成，120萬元首期便可，那麼儲6.67年就達標。如果升至9成，首期60萬元，那麼儲3.33年便成功。儲首期的時間愈短，面對樓價上升風險愈少，感覺上，距離置業大計就愈近，心就更踏實。
推低樓價無助上車 反衝擊經濟
如果不減少首期要求，樓價下跌亦可。用回上例，如果樓價大跌5成，600萬元跌至300萬元，3成首期就要成90萬元。那麼每月儲15,000元，5年就儲到。對於年輕人而言，置業似乎並不是遙不可及的事情。但是如果樓價大跌5成，相信銀行體系會承受很大的衝擊，對於已置業的數以百計的業主，帳面會損失慘重，甚至會對政府有怨言，從1998至2003年那段期間經驗便看到。那年代負面財富效應（Negative Wealth Effect）很大，對經濟也造成負面影響。
如樓價輕微調整，又有沒有幫助？例如下跌兩成？600萬元跌價兩成，亦即480萬元，3成首期也要144萬，每月儲15,000元，也要8年時間。除非情侶在畢業時已有結婚計劃，一起儲足8年金錢，到差不多香港平均初婚年齡之時置業，那麼時間就剛好。否則市民初次購買私人物業時間，可能要延至30歲中或以後，與香港人成立家庭的時間並不配合。
簡單而言，要年輕家庭容易置業，放寬按揭比樓價下跌來得容易。當然政府會擔心，在樓價高企之時放寬按揭成數，會否等於叫年輕人接火棒？其次是放置按揭之後，會否刺激樓市炒風？而銀行體系就面對更大風險？答案就是不能全面放寬，而是有限度放寬。
政府承保設限制 可控額外風險
政府曾經提及首次置業計劃，家庭入息上限68,000元以下就能在這個計劃中受惠。相信計劃離不開把售價下調，比市價有折讓，但最重要還是按揭成數！如果能按到9成，會令到更多人能夠參與計劃。家庭入息達68,000元，已是全港入息最高那十幾巴仙的家庭。如果政府讓他們選擇：a）有標籤的首次置業樓盤及b）購買私人物業。相信大部分選擇後者，因為他們可以選擇區份，房屋大小，以及鄰舍的環境。而現實上他們不能夠選擇（b）是因為首期不足！
要解決銀行體系穩定性問題，提高按揭成數，現在政府也有做。7成以上的按揭，自住物業的話，按揭保險可以處理，但只限600萬以下物業。400萬以下按9成；400至600萬之間按8至9成。問題是，現在價高，600萬以下的優質盤源也不見多。要解這問題，可考慮把按揭保險能承受的金額上調。利用保險來承擔銀行按揭貸款的部分風險。
沒有留言:
張貼留言