<轉載自2018年1月2日 明報 觀點版 撰文：阮穎嫻 香港大學經濟及工商管理學院助理講師>
新的一年，青年依然置業困難。我在〈回歸以來青年置業最難〉（2017年12月19日《明報》）一文拿出數據證明青年置業率自2001年不斷下跌，並說明置業難的原因。上一代會說：「後生仔，捱下先！」也有批評青年想置業是「大想頭」、好高騖遠。另一邊廂有父母怕子女永遠追不上樓價，在子女年幼時已代他們置業。很多人討論青年置業難，但很少人討論青年置業難對社會有什麼影響。
生活質素降 不止是青年的問題
首先，青年置業困難，延長留在父母家居住的時間，或婚後與父母同住，降低人均居住空間。附圖可見所有年齡組別的青年，無論未婚或已婚，與父母居住比率比起20年前都有所上升。最明顯是30至34歲的單身青年，及20至24歲的已婚青年，後者有一半婚後繼續與父母居住。相比婚後搬出去住，家庭人均居住面積減少。單身者住在原生家庭，相比起搬出去住，人均居住面積也是較小。這裏，置業難不是人均居住面積降低的直接原因；真正原因是房屋不夠、樓價太貴，置業難是現象。
雖然在外國亦見青年延長留在父母家居住時間，但外國房子較大，多住一個人也不太影響生活質素。香港的問題是房屋很小，20年前普遍覺得4人家庭應住在700至800平方呎的房子；現在一家四口住在實用400平方呎的房子已是平常。政府公布香港人均居住面積只有不足16平方米，比起深圳、新加坡、首爾和上海的24至28平方米要小很多，東京及台北更超過30平方米，別人的一間房是我們整個單位的大小。200萬人住的公屋，人均居住面積在2017年為13.2平方米，更有部分家庭三至四口只住在不足10平方米的劏房。
生活質素下降不止是青年的問題，也影響同住的上一代。另一方面，由於單位愈建愈細，200呎「納米樓」屢見不鮮，青年兩口子就算搬出去住也不見得可享更高人均呎數。
第二，青年為了儲錢買樓，降低消費，直接減少了這一代人能享受的快樂。有些上一代人說現在物質豐盛，不知青年在抱怨什麼；但樓價飛升，工資追不上樓價，直接影響是需要降低更多消費去購買同一大小質素或較差的物業，以薪金更大部分儲首期及供樓，節衣縮食，變相令可支配的收入減少。相反，樓價飛升、利率低廉，使有資產的上一代更富有，可得到更多物質享受，他們當然不理解青年在抱怨什麼。且消費有相對性，就算一個人的實質消費上升，但同一群體平均消費上升更多，它的效用可能不升反跌。
第三，青年置業困難導致延遲離家居住的正面影響，是減輕了政府的社福負擔。正面看，華人文化着重家庭關係。在有關青年居住的調查裏，與父母同住的青年有87%認為同住可照顧父母，73%認為父母可照顧他們（註）。新加坡政府在組屋政策上鼓勵兩代在附近居住，也有「多代同堂」組屋供國民申請。香港政府在無空間的情况下造就兩代自願或被迫一起居住，分擔了安老和育兒等責任。在這兩方面都「縮骨」的香港政府，可繼續延遲提供這些服務。
拉闊跨代貧富差距 礙社會流動
第四，青年置業困難影響婚嫁或致出生率下跌。青年延遲離家、結婚或生兒育女，這狀况稱之為「凍結過渡」（frozen transition）。曾俊華選特首時曾經做過一個「曾．connect」的宣傳，打電話給普羅大眾聆聽市民需要。其中一個父親不停埋怨因為買不到樓所以女兒不生育，他不能抱孫。嬰兒潮於2012年開始陸續退休，嬰兒潮人口龐大，人口老化加速，青年遲婚、不婚，或致生育率下降，使未來老年供養比率進一步惡化。勞動力不夠，更難實行一個較慷慨的退休保障。
最後，青年置業困難拉闊跨代貧富差距，有礙社會流動。樓價飈升，更多青年需要「靠父幹」，靠家人付出部分樓價。當家庭轉移變得重要，沒有良好社經背景的青年未能置業，損失資產升值能帶來的價值、被動收入及投資機會，使「有父幹」及「無父幹」差距愈拉愈開。
由此可見，青年置業困難影響深遠，不止是一代青年的事，也關乎生活質素、家庭結構、社福政策和社會流動之事。
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