全新居者「有期」屋 創社會三贏

<轉載自2012年5月15日 經濟日報 國事港事 欄名：房策透視 撰文: 鄒廣榮（講座教授）、黃紹基博士、姚松炎博士香港大學房地產及都市經濟研究中心>

候任特首梁振英近日力推5司14局的新政府架構，重中之重是重組房屋規劃及地政局，推動加快建屋，冀解決房屋問題，重建居屋將是重要一步。

舊居屋有既有限制，曾蔭權政府的新居屋方案又備受爭議，難達至政府、住戶及社會三贏。新政府要有新思維，我們提出嶄新的居者「有期」屋方案，滿足社會各界的多種要求。

居屋問題的一個關鍵，是對想申請居屋的人，補地價金額愈小愈好；舊居屋住戶則要求公平，即新方案不能比現行機制「着數」，否則對他們不公。從社會福利來說補地價金額愈小，愈有利居屋流轉，經濟損耗愈低，但從政治角度來看，補地價金額太小，容易造成分化，不利社會和諧，亦令居屋愈「六合彩化」，政府可說處於兩難局面。現屆政府任期剩下不足兩個月，相信這個問題將留待來屆政府處理。

面對以上兩難，政府有需要重組居屋產權結構，我們提出一個嶄新的資助房屋概念，名為「居者有期屋」。「有期」是指有限年期（譬如50年）的居屋業權，新居屋業主可享用單位至期滿，或於期滿前出售單位而不須補任何地價。

50年居屋業權 免補地價

以一個市值300萬的住宅單位為例，若以舊居屋形式發售，政府補貼三成，約90萬，居屋業主只須付210萬便可得一份可被視為永久擁有的業權，但中途轉讓則須補回市值差價予政府。若干年後，假設300萬市值不變，補額仍為90萬，舊居屋業主會傾向長住下去來盡享政府補貼，因此舊居屋制度本質上不利流轉（見圖一）。居屋不但失去其房屋階梯作用，亦不能透過市場機制，流轉到對它估值最高的業主，造成資源錯配和浪費。

相反，若以「有期」形式發售同一單位，居屋業主只須付150萬，政府補貼30萬，剩餘大部分的差額（120萬）是來自居屋「有期」，而非來自政府資助。因為政府補貼相對較少，因此轉讓時可不用補地價，以利流轉。

假設市況不變，有期屋的轉售價值會隨着剩餘年期縮短而降低，但業主沒有虧蝕，因為價值下降只反映其單位已被享用了部分使用年期。與舊居屋相反，由於有期居屋不用補地價，業主不會以長住的形式來盡享政府補貼，而會按本身能力和需要來決定是否出售居屋，促進流轉至私人市場，帶動階梯流動。為防止居屋業主成功申請後立即轉售圖利，政府可設2至5年禁租售期。

有期折讓 公帑補貼更少

上述的「有期折讓」事實上是物業「有期」和「無期」價格上的分別。香港私樓雖然理論上「有期」，但實際「無期」，原因是香港回歸後，特區政府公布土地契約到期的續約安排，除特別規定外，一般物業，包括住宅，均可免補地價續租50年，只須每年支付差餉估值的3%作為地租，便可繼續持有業權，與永久業權（即無期）分別已不大變。

雖然這僅僅是一個政策，並無法律效力，兼且酌情權在政府，但隨着97年後特區政府一直按照這一政策續租了10多幅契約到期的土地，市場已經非常有信心政府在未來將持續此一政策。根據我們一項大型數據分析發現，97年後長短地契年期的物業價差愈來愈少，為「有期折讓」提供實據。

「有期折讓」可從折現現金流量分析估算，估算的主要變量為年期和租金回報率（即永久業權的年租金與樓價比率，或物業投資的實際貼現率），以現時的全港B類單位私人住宅（實用面積為40至69.9平方米）的平均租金回報率約為3.3厘左右計（全新物業的租金回報率略低），一塊50年期的土地與一塊完全相同但擁永久業權土地的價差，約為20%。又由於永久業權物業包含重建的實物期權，根據加拿大的經驗1，重建的實物期權價值高達物業價值的20%至40%，因此，保守的估計，整體「有期折讓」至少達40%。

樓價愈高 折讓自動調高

租金回報率愈低，「有期折讓」愈大，而樓價高企一般都伴隨低租金回報率，如近期樓價屢創新高，租金回報率亦屢創新低（見圖二），顯示自1990年以來，樓價（扣除以本地生產總值平減物價指數計算的一般價格變動）和租金回報率的關係，其相關系數為-0.72。

當樓價高企，租金回報率偏低，更多的中等收入家庭無法在私人市場置業的時候，這項有期屋計劃，將會有更高的折讓比例，而這些折讓毋須花納稅人一分一毫，而是透過合約安排，以土地年期限制的制度，自動調整折讓比率，是名副其實的逆向市場調節房價政策。因此，政府只需要鎖定居屋資助為私樓價格的一個固定百分比（例如10%或20%），新居屋的售價，大致會與申請人的負擔能力自動掛鈎，執行上簡潔利落，毋須在微觀層面考慮每個申請人的負擔能力來釐定新居屋售價。現時政府提出新居屋定價直接與申請人負擔能力掛鈎的方案，一旦落實，將會衍生出很多問題，但這不是本文討論的範圍。

分清投資需求 更多人受惠

相較舊居屋，有期居屋只需要較少的政府資助，便可使居屋售價達致可負擔水平，同樣的資源可讓更多家庭受惠。再者，由於資助受到較少的限制（不需要補地價），同樣的資助，對受資助家庭而言價值較舊居屋高。對整體社會和受資助家庭都有利。此外，新舊居屋的業權各有不同，不能直接相比，可減少持份者的爭拗。

有期居屋的理念主要把投資需求和居住需求明確分野，房屋資助只應用於津貼住屋支出，為工資追不上租金和樓價的家庭提供援助，而非協助他們透過居屋資助部分的升值來獲利。對於看好香港樓市前景但經濟上未能入市的投資者，有期屋只提供安居之所（毋須擔心業主加租），而非投資致富之機，但制度上同時鼓勵有能力並想投資永久業權的居屋住戶轉向私人物業市場，達至階梯流動。

利土地回收 助市區重建

有期居屋除了能解決政府在確立補地價方案面對的兩難局面，還有其他有利的「副作用」。首先，有期居屋土地到期後收回，可循環再用作居屋用途，讓更多人受惠。既可避免長期與私人樓宇的土地供應競爭，亦為此政策提供一套可持久永續的制度。

其次，長遠而言，可減少市區重建問題。再者，有期居屋流入二手市場後可為置業者提供更多選擇，例如長者可以賣出私人單位，同時買入較平的短年期單位套現養老；中低收入家庭提供更多不同二手「上車盤」。與舊居屋相比，有期居屋更符合公平原則，因資助不能由子女永久繼承，這一點與收入較低的公屋住戶相同。

有期居屋如果得到社會廣泛接受，受益惠者事前已知悉居屋有期，期滿後不會賴死不走的，須知97年前土地契約到期後，港英政府一樣依法收回，業主需要補地價才可續租。況且，大多數一手業主極有可能在居屋到期前已經在二手市場轉手。有期居屋需要面對的問題，可能是到期日之前的樓宇維修保養不足。為避免樓宇變得太殘舊，造成公損，政府可以考慮期滿前10年開始補貼維修保養經費，或到期後根據樓宇狀況對業主作出補償。

最後，無論政府採納了甚麼補地價方案，都應好好利用以往私人機構參建居屋計劃（PSPS）的經驗，根據我們的研究，分析超過50項從1989至1998年落成的居屋工程項目的成本數據，發現PSPS的合約安排比房署沿用的設計後投標施工的做法更快及更便宜，成本下降達40%，並且不會影響施工質素。

房屋問題是候任特首梁振英先生的主打政綱，並強調政綱主基調是「穩中求變」，且看來屆政府能否以新思維兌現已開出的居屋期票。

1Capozza, D. and Sick, G.A.（1991）. Valuing Long Term Leases︰The Option to Redevelop. The Journal of Real Estate Fiance and Economics 4⑵, 209 - 223。