全城首富李嘉誠日前對傳媒表示，香港地產市場實在由政府主導，不是由地產商決定。《香港經濟日報》上周報道李嘉誠被問及樓市走勢時強調：「沒話說！樓市由特區政府決定。」
本文嘗試就當局於2013年9月初公布的《長遠房屋策略諮詢文件》（以下簡稱《文件》）影響樓市的建議，及政府近年引入管理需求措施的「辣招」，包括「額外印花稅」（2010）、優化「額外印花稅」及「買家印花稅」（2012），和「雙倍從價印花稅」（2013），討論當局是否已重奪樓市發展權。
實際落成量 僅佔估算30至60%
以筆者的認識，《文件》的建議對私人樓市的影響，主要集中在供應方面，例如建議在未來10年（2013至14年度至2022至23年度），以47萬作為供應的規劃目標，當中六成（28.2萬）屬公營房屋，其餘四成（18.8萬）屬私營房屋。為甚麼新供應的公私營房屋的比例定為六比四，《文件》未提出計算根據。
單看未來10年房屋供應的規劃目標的比例，易令人有「政府主導樓市」的感覺，但細心分析，我們應明白政府所定的私樓供應目標，只是在土地方面加以配合。
除此之外，私人地產發展商會否按政府目標，透過買地或以其土地儲備供應私樓，政府其實難有保證。
筆者翻查2005年及以後多年同期當局公布的《私人住宅一手市場供應統計數字》（包括未來數年住宅單位預測總供應量）（見表），發現三年後的私人住宅單位的實際落成量，只是政府當年估算的30%至60%左右（計至2012年私樓落成量數據）。估算私樓落成量與實際落成量的落差，間接說明政府在私人樓市沒有「魔術棒」，無法主導供應。
如供應不符預算 可有後着？
在現實的世界，私人地產發展商建私樓，從來都是按市場經濟狀況、本身的實力及預期投資利潤率等因素作決定，與政府預測私樓供應量沒有關連。未來10年，當局期望私樓平均每年可供應1.88萬個單位。筆者與不少關心房屋問題的評論者都會問：政府有甚麼把握，在過去10年（2003至2012）當樓價在上升軌道而私樓落成量平均每年只有1.46萬的情況下，把下一個10年的每年私樓落成量增加至1.88萬？
差餉物業估價署《香港物業報告2013》就2013及2014年私人住宅單位落成量的預測數字分別只有1.355萬及1.582萬，均比1.88萬少，換言之，餘下8年私樓平均每年須供應2萬個單位，才可達到未來10年建18.8萬私樓的目標。確保平均每年提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地這個目標，在曾蔭權出任上屆行政長官時已多番提及，結果如何？政府的有關統計數字，足以顯示落差甚大。
辣招遏炒賣有成效 應持續
長遠房屋策略督導委員會的《文件》中，尚未見交代，一旦私樓供應遠低於當局預期（如只有七成，即欠三成），而私樓樓價及租金均仍在高水平，令大批市民合資格排隊輪候公屋或申請資助出售房屋，政府又有甚麼應變機制？會否將預留私人地產發展商建私樓的土地，轉撥房屋委員會或房屋協會增建出租或出售用的公營房屋？
當局由2010年11月至2013年2月宣布推出多項需求管理措施（坊間俗稱辣招），筆者認為理據充分。政府推出辣招，是非常時期的非常措施，目的不是主導樓市，而是要遏抑炒賣活動，令持續上升的樓價放緩或下調，並引入買家印花稅，以期在供求緊張的情況下，優先照顧香港永久性居民的置居需要。
辣招是防止樓價偏離經濟基調，以免一旦利率或其他外圍因素有變，令地產市場泡沫爆破，將會帶來沉重代價的調整，危害本港整體宏觀經濟及金融穩定。
辣招針對炒賣活動，成效顯著。《2013年半年經濟報告》的資料顯示，投機活動方面，短期轉售（包括確認人交易及24個月內轉售）的成交宗數進一步下跌，在2013年第二季平均每月只有154宗，佔總成交的3.6%，明顯低於2010年1月至11月期間（即開徵「額外印花稅」前）的平均每月2,661宗或20.0%。反映買家印花稅的影響方面，以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案在2013年第二季急挫至平均每月78宗，佔總成交的1.8%，遠低於2012年1月至10月期間的平均每月365宗或4.5%。
自政府於2013年2月推出雙倍印花稅後，本港的樓價轉趨平穩，反映私人樓價的中原城市領先指數，2013年2月24日時為121.64，9月15日時為120.84，即向下微調0.7%。
供樓壓力續增 政府須更主導
在最近半年，樓價大致橫行，與2008年12月的低位相比，2013年7月的整體樓價已上升達134%。由於樓價上升超出住戶入息升幅，置業供款比率（即按揭供款對住戶入息中位數的比例，該比例是按購買面積45平方米的單位，按揭成數為70%，為期20年的按揭還款額與住戶（不包括居於公營房屋的住戶）入息中位數的比率），由2008年的低位（35%）持續惡化至2013年第二季的56%，超出1993年至2012年48%的長期平均數（見圖）。這說明政府在解決房屋問題方面的各種措施，仍要加大力度，透過適量及按需要增建出租及出售的公營房屋，才能凸顯政府在房屋市場的主導角色。
筆者支持政府以供應主導的策略，從根本解決房屋問題。在減低樓市泡沫風險以維持金融體系及宏觀經濟的穩定性，並謀求香港社會的整體利益的大前提下，在非常時期以辣招「主導」樓市，應該獲得大多數市民支持。
未來三至四年私人住宅單位總供應量。
按揭供款相對入息的比率在2013年第二季依然高企 。
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