<轉載自2013年9月12日 經濟日報 國事港事 欄名: 北京觀察 撰文: 林美芬>
進入傳統銷售旺季「金九銀十」（9月和10月），內地土地市場和樓市進一步升溫，「新地王」頻現。面對大城市樓市和土地市場的瘋狂，總理李克強政府的樓市政策將何去何從？
新一屆政府今年3月上任後，盡管樓市調控政策基本延續上屆政府的基調，但調控思路與前任似乎有所不同，試圖用較為市場化的手段，來治理樓市這個頑疾，減少政府的行政調控。但是，這也使樓市調控出現真空，這在一定程度上改變了市場對樓價的預期，是造成樓市和土地市場再次瘋狂的主要原因。
樓控思路變 重分權與放權
9月4日，北京賣地就產生了全國樓面價最高的「新地王」，樓面價高達7.3萬元（人民幣，下同）。9月5日，長江三角州地區一天內誕生了3個新地王，其中，上海徐家匯中心項目以218億元，刷新成為上海新的總價地王。
中國指數研究的調查對全國100城市的調查顯示，全國百城樓價環比連漲15個月，8月份北京和廣州的樓價，比去年同期（同比）分別大幅上漲22.29%和24.15%。
過去10年，樓市調控文件一個接一個，但被稱為史上最嚴厲樓市調控，依然無法遏制北京等大城市樓價繼續飈升，並進入愈調控愈漲的怪圈，這說明樓市調控思路需要作出轉變。
新一屆政府上任以來，很少對樓市調控作出表述。但近期全國各地調控政策鬆緊不一，北京收緊，溫州放鬆，凸顯了樓市調控在醞釀新思路，但新思路和改革方向，可能要待十八屆三中全會召開後才會明確。
全聯房地產商會創會會長聶梅生近期參加了國家發改委的一系列調研會，她透露稱：「房地產政策的整體思路將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標桿性文件。」
從目前各方的信息看，房地產調控與改革的新思路，是在市場與政府分工明確指導下，建立長效機制。這個思路與整體改革的總思路相通，即分權或放權：政府的歸政府、市場的歸市場，而政府的權力中，中央的歸中央，地方的歸地方。
也就是說，未來政府的着力點將放在市場監管、保障房等問題上，其他問題將交由市場解決。所謂市場解決，就是通過財稅、金融和土地改革等來進行調控，其中，房產稅等財稅政策，將是主要的市場化手段。
在市場與政府明確分工之下，允許不同的城市有不同的政策。一綫城市可能更多的使用政府干預；樓市偏冷的城市，則更多的採用市場手段調控，限購等行政調控的手段可能會有所鬆動。
政府市場分權 界限難分
事實上，全國各地情況差異大，當前的樓市是冰火兩重天。北京、上海等大城市樓價火爆，但三、四綫城市出現了不少高空置率的所謂「鬼城」，如內蒙古鄂爾多斯、遼寧營口等。因此，樓控政策不宜實行一刀切。
然而，對醞釀中的長效機制，也不宜盲目樂觀。因為政府與市場分權的界限難分，在向地方「放權」沒有約束之下，如何規管地方調控樓市更是難題。
樓市愈調控漲，關鍵原因在於無法改變市場供需不平衡的矛盾，忽略了建設保障房、廉租房，以及受宏觀政策影響，政府需要靠房地產來穩增長，以及化解地方財政和債務危機。
在穩增長壓力下，李克強提出了經濟要「保下限」，這反映，在防止經濟「硬着陸」與樓市調控之間，保經濟是首位，也是政治任務。而房地產業是經濟支柱，是穩增長的重要力量，經濟不可避免進一步「地產化」。
穩定樓市的關鍵，是發揮市場力量，以及增加供應。樓市調控早就應該走市場化之路，但是，過去十年，政府既沒有制定完善的長遠房屋規劃，連保障房、廉租房建設都被忘了。
財稅土地改革 調控關鍵
樓市調控，還涉及財稅制度和土地制度等複雜問題，「土地財政」決定了地方政府將繼續推高地價和樓價。若不改革分稅制，為地方提供穩定稅收入來源，以及改革土地制度，土地財政將無法淡化，地價和樓價還會繼續上漲。但財稅、土地改革觸及中央與地方各方利益，改革困難重重。
高地價和高樓價，是李克強打造經濟升級版、以及推動城鎮化建設的最大障礙，若繼續放任地價、樓價飈升，新一屆政府提出的「中國夢」，最終可能只是一個夢。因此，政府在調控樓市方面，必需要有新思路，並制定長遠可行的房屋計劃，這才能夠穩定預期和穩定樓市。
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