政府遏抑樓市需求的「辣招」將提交立法會審議，本港兩大地產商李嘉誠和李兆基都不看好樓市前景，財政司長曾俊華表示政府會在適當時間盡快撤銷辣招。這些信息存在矛盾。因為樓市不理性、樓價狂，有需要用辣招遏制，既然樓市走勢向下，為何還需要辣招？的確，現在樓市受外圍和內在因素影響，釋出的信息甚為複雜。總的而言，由於情勢詭譎，政府提出的辣招有必要，也不應該減辣；然而，政府必須做好退市預案，靈活變通掌握好時機，當市逆轉時，力求樓市可以軟陸，讓市民和香港都不致蒙受太大衝擊。
僵化是董曾房屋敗政主因 梁振英須以前車為鑑
李嘉誠和李兆基都是地產界老行尊，亦因此積累龐大財富，他們評估樓市走勢，肯定有參考價值。其中李兆基從微觀審視，表示「要待樓價慢慢跌多一兩年，樓宇供應開始跟上才撤辣招」，他又認為樓價跌幅不會多過25%。李嘉誠則從宏觀角度盱衡，表示無法看通未來4、5年的樓市，主要是外圍環境隨時有不可預測情，美國退市、息口走勢也不明朗；內在因素是地產市場由政府主導，存在政策風險，他認為辣招帶來的負面影響，預料會在明年浮現，基於這些因素，所以，長實投地變得審慎和保守。
回顧政府以印花稅遏抑樓市，始於2010年10月的額外印花稅（SSD）、2012年10月的買家印花稅（BSD）、今年2月的雙倍印花稅（DSD），全面實施之後，境外人士來港炒樓，若半年內轉手，稅率高達43.5%，從過去半年成交顯著減少，反映辣招奏效。
辣招威力強大，但是當時地產商對樓市未見悲觀，例如今年3月李嘉誠對樓市的說法，是「樓價將平穩發展，港人買樓自住無問題，但絕不可炒樓」，半年之後，他不諱言悲觀，也指出印花稅的負面影響。相信李兆基和李嘉誠過去和現在都是清心直說，不過，這個事例確切反映內外因素夾雜下，樓市走勢甚難估計。
本港樓價由2008年金融海嘯迄今，從低位上升了約120%，主要基於3種因素：（1）供應嚴重短缺，曾蔭權政府治下7年，荒廢土地開發，使住宅單位供應嚴重不足；（2）低息環境，美國以印銀紙方式挽救經濟，因為聯繫匯率，本港要跟隨美國實施超低利率，未能以利率政策的工具遏制樓市；（3）全球游資充斥，特別是內地資金來港尋求高回報，樓市成為這類熱錢追逐的市場，使本港樓價如脫韁野馬般上升。
按常理，只有上述3項因素出現變化，本港樓市才有望回歸正常。美國聯儲局主席伯南克已經宣稱將退市，若真箇實行，則每月買債多達850億美元的規模，將會逐步縮小，熱錢氾濫的日子終結，沒有游資熱錢興風作浪，樓市少了一個不理性因素。不過，本港住宅單位供應，基於政府欠缺可發展土地，整體供應仍然偏緊；另外，美國即使退市，關鍵的加息仍然有待，聯儲局上一份季度經濟展望（SEP），聯儲局多數官員傾向認為利率到2015年底前，由現時0至0.25厘調升至1厘，多家投資銀行的經濟師更估計，2016年底前聯邦基金利率將升至2至3厘，與聯儲局心目中4厘的正常水平，還有一段距離。
現在是2013年9月，換句話說，本港利率極可能在未來3年內，會由超低轉為低水平，總的而言不算高，而且還有3年時間調整適應，所以熱錢雖然減少，但是在供應未充裕、利率不高情下，辣招就有存在的必要，使政府藉此換取空間，盡量紓緩供求失衡問題。
不過，基於外圍因素難以預測，特別是金融市場瞬息萬變，政府在爭取立法會通過辣招的同時，要研議和制訂退市預案，以備必要時可以即刻推出，保障市民和香港的整體利益。回顧董建華的「八萬五」建屋目標，用意雖好，但是遇到亞洲金融風暴，經濟情勢逆轉，董建華未即時變通調整目標，使樓市重挫、樓價大跌七成，造成逾10萬個負資產家庭；曾蔭權親歷董建華遭遇滑鐵盧，把土地房屋事務交由市場主導，政府鮮有作為，連持續21個月無地產商勾地，曾蔭權政府仍然視為正常，妄稱勾地機制行之有效，終於留下供求嚴重失衡的禍根。董建華和曾蔭權不同性質的僵化，是他們在土地房屋事務敗政的主要原因，現任特首梁振英對此應該知之甚詳，期望他不會重蹈覆轍。
美國摸石頭過河
本港應有指標量度退市時機
今年5月，伯南克首次露口風，說美國失業率下跌至6.5%、通脹達2%，就會採取退市措施，但是最近4個月，全球金融市場對此回應強烈，特別是新興市場動盪，美國的經濟數據仍然時好時壞，伯南克的退市口風也有微調，反映他好像在摸石頭過河。即使如此，伯南克的退市指標失業率和通脹率，仍然顯示了一定透明度，有重要參考作用。
梁振英政府在可控制範圍內，應該研議制訂一些指標，作為量度退市時機的參考。例如：金管局量度樓市風險的6個物業市場指標（包括實質物業價格、物業成交量、確認人交易、實質新做按揭貸款、家庭收入比率，以及購入成本與租金差距）；另外，政府經常用以解釋樓市風險的市民供樓負擔比率，或是國際貨幣基金組織（IMF）的樓價與市民收入比率等數據，對政府量度什麼時候退市，應該都有參考價值。
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