<轉載自2013年9月11日 經濟日報 國事港事 系列名:長遠房屋策略諮詢文件——評論系列之一 撰文: 劉國裕 香港城市大學公共政策學系副教授／香港房屋委員會委員>
長遠房屋策略督導委員會在9月初公布一份以「凝聚共識、建設家園」為題的《長遠房屋策略諮詢文件》，展開為期三個月的公眾諮詢。
是次長遠房屋策略對未來10年的總需求推算為44.97萬（見表一）（中點數），上限47.925萬，下限42.01萬。據總房屋需求的推算結果，考慮到私營房屋的空置情況，長策會進一步推算出未來10年總供應目標的上限為50萬，下限為44萬，並建議以47萬的中點數作為供應的規劃目標，當中六成（28.2萬）屬公營房屋。
與前兩次供應目標 無從比較
傳媒和評論的其中一個討論焦點是：當公屋輪候冊數字達23萬，劏房問題日益嚴重之時，為何未來10年（2013-14至2022-23年度）的長遠房屋總供應目標數字這麼低，與當局上兩次，即在1987年及1998年訂定的長遠房屋策略的房屋總供應目標相去甚遠。查1987年長策供應目標是每年7萬，公私營房屋比例為4：3；而1998年長策供應目標是每年8.5萬，包括公營房屋5萬及私樓3.5萬。
當局在9月6日的新聞稿上指出：「督導委員會採用的推算方法和結果，不應與之前長遠房屋策略中採用的推算方法和結果直接比較，因為它們都是分別採用不同方法，並且在參考當時的房屋環境後制定的。」但這並不能釋除公眾對目標數字的疑慮。筆者翻查相關資料，嘗試提供一些協助理解。
1987年長策 包涵廉租屋重建
1987年長策供應目標，平均每年公營房屋4萬及私營房屋3萬。當中公營房屋包括將第四至第六型舊公屋大廈和設有廚廁的前廉租屋邨一併納入公屋重建計劃，涉及分期興建的公營房屋量達12.2萬（7.7萬公屋及4.5萬居屋）因而令公屋興建量和需求量大增。
此外，為鼓勵有經濟條件的公屋富戶自置居所，當局增建居屋；並推行免息「自置居所貸款計劃」，讓合資格的申請人利用貸款購買私人住宅單位，以增加市民對私樓的需求；同時促使私人發展商善用未被充分利用的資源建設私樓，滿足市民的住屋需求。
統計資料另顯示，1990年全港約有28萬住戶居於不適切居所（20萬戶住私樓，8萬戶住公屋）。在這環境下，要為居於不適切居所的住戶提供合適居所，當年長策房屋供應目標定於7萬，可以理解。
在1988至1997年的十年內，建成的公私營房屋單位共69.1萬（即年均6.91萬，包括公營房屋4.08萬及私樓2.83萬），與1987年長策平均每年供應目標相當接近，可算「如期達標」。
1998年長策供應目標是8.5萬（包括公營房屋5萬及私樓3.5萬）。推出之時，亞洲金融風暴對房地產市場及私樓樓價的影響尚未全面浮現，政府當時按照計劃，增建公營房屋單位及私樓。
1998年長策 只頭五年達標
在供應目標的推算上，1998年長策和2013年長策確有明顯分別：前者包含整個規劃期（1997年4月至2007年3月）受公屋重建計劃、臨時房屋區、平房區及寮屋清拆計劃，和因緊急、天災及恩恤安置計劃而衍生的房屋需求，合計10年的房屋需求須增加約15萬個單位，即年均1.5萬個單位；但後者只提及已公布的公屋重建計劃所衍生的6,700個房屋單位需求（年均670個），兩者實無從比較。
表二統計數字顯示，1988至2012年三段時期公私營房屋落成量。近10年房屋落成量比前15年大幅下降，令供求嚴重失衡，私樓租金及樓價超出一般市民負擔能力，民怨加深，必須及早糾正。
公營房屋由規劃至落成最快也要5年，因此宜把未來10年的公營房屋供應，分為前5年（2013-14至2017-18年度）及後5年（2018-19至2022-23年度），方便計算。
私樓租戶27萬 潛在居屋需求
首5年已落實興建的公營房屋單位共9萬（包括8.2萬個公屋單位及0.8萬個居屋單位），即每年平均建成的單位為1.8萬。按最新公布的長策供應目標，公營房屋10年內每年平均建成的單位達2.82萬。現時前5年每年少建1萬，後5年每年便須多建1萬，試問土地找到沒有？年建3.8萬公營房屋的土地大部分未有着落，應該積極處理。
反映公屋需求另一個較常用的指標，是公屋輪候冊的申請人數及每年新申請的個案數字。截至2013年3月底，公屋輪候冊上申請人的數目達23萬，在2012-13年度以內的新申請個案數字達6.16萬（與上年度6.27萬新申請個案相若，一般申請及非長者一人申請各佔一半）；此外，以現時的居屋白表申請人的入息推算，在私人樓宇非業主住戶（即租戶）當中，居屋的潛在需求最少有27萬。當局如何說服大眾，未來10年的公營房屋每年平均供應2.82萬可滿足合資格住戶的需求？
房屋需求低估與否屬大眾關心的事，當局需進一步解釋。眼前重要的是積極尋覓和開拓土地來源，確保2018年之後的5年，每年建成量不少於3.8萬個公營房屋單位，完成目標，讓巿民早日上樓，安居樂業。
長策會未來10年的房屋總需求。
公私營房屋落成量。
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