<轉載自2013年9月12日 經濟日報 國事港事 欄名:長策解碼
撰文: 關焯照 （作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授）>
上周二，長遠房屋策略督導委員會（下稱長策會）發表「長遠房屋策略」諮詢文件。其中一項最能引起市民關注的議題肯定是未來房屋需求的數量。
如果以現在已非常泡沫化的樓價和公屋輪候的人數不斷創新高來看，長策會推算出來的未來10年房屋需求應該頗高。但長策會的諮詢文件卻指出，根據被採用的計量經濟模型（Econometric
Model）和不同的房屋需求因素計算下，由2013-2014至2022-2023年10年期總房屋需求是449,700個單位，即平均每年44,970個單位；這估算與大部分市民的預期有一段明顯差距。
年需44970伙 遠遜97年數字
當長策會公布未來10年的總房屋需求後，不少市民、評論員和政治團體質疑長策會的預測嚴重低估實際的需求。而最常聽見的批評，是在1997年長策會計算未來10年的總房屋供應目標是年建「85,000」個單位，但現在樓價遠遠高於1997年，為甚麼這次預測只有44,970個單位呢？
筆者絕對明白1997年的「85,000」個單位估算已經深入民心。正因如此，以1997年的數字作標準的人其實已跌入一個典型的「記憶陷阱」（Recallability
Trap）——即是一個人的判斷力和預測能力過於受以往重大事件影響。所謂時移勢易，當年的預測已不適用了。筆者可以告訴讀者，政府早在2002年已放棄了採用1997年的預測模型，至於原因，相信大家心知肚明！
以統計處推算 住戶淨增長
今次長策會推算出來的總房屋需求數量是基於3個主要需求成分（見表）：
（1）住戶數目淨增長
（2）受重建影響的住戶
（3）居住環境欠佳的住戶
首先，在評估住戶數目淨增長，長策會是以政府統計處於今年年初公布的未來10年平均淨增長——每年29,400個新增住戶作為基礎。這估算已考慮本地的人口狀況（Demographics）轉變因素，例如人口老齡化、住戶人數減少、生育率下降、平均壽命延長、居民遷移等等。同時為了反映經濟及物業市場的周期性變化，長策會採用超過250個計量經濟模型進行分析，最終選取了一個能夠通過標準統計測試（包括「診斷測試」（Diagnostic
Checking）和樣本內（In-sample）及樣本外（Out-of
sample的預測能力）的模型。
在制定住戶數目淨增長的預測上限和下限，長策會的計量經濟模型假設實質本地生產總值增長率和空置率在未來10年分別為高於和低於2002至2011年的平均數。根據這兩個「情景分析」（Scenario Analyses），住戶數目的淨增長將介乎271,950至316,050，即是平均每年介乎27,195至31,605新增住戶。
安置重建戶 改善居住環境
至於受重建影響的住戶的房屋需求是來自兩方面：（i）香港房屋委員會和香港房屋協會已公布的重建計劃所受影響的住戶數量和（ii）私人重建項目的預計住戶數量。根據長策會估計，這類因受重建而增生的房屋需求約有46,300個單位。
第三個主要的房屋需求成分是現時居於環境欠佳的住戶，例如是由居住於臨時建築物的單位住戶、私樓的劏房住戶等等，所產生出來的。因為政府致力為本地居民提供適合居所，所以在可見的將來，政府是要為居住環境欠佳的住戶提供公營或透過私人發展商興建的單位。根據長策會的估計，約有74,900個住戶是屬於居住環境欠佳的類別。
最後，長策會也考慮幾個較次要的房屋需求因素包括：（a）居於私人永久性屋宇單位內而成員只有流動居民的住戶；（b）非本地學生的住戶和（c）外地買家需求。（a）、（b）和（c）可歸納為「其他」因素。而這類「其他」因素產生的未來10年需求約為34,500個單位，即平均每年3,450個單位。
住戶數目增長 料上落輕微
根據以上需求評估，未來10年的總房屋需求是449,700個單位（294,000+46,300+74,900+34,500）。在政府計算房屋供應量時也同時考慮私營市場的空置單位狀況，所以總房屋供應量目標是總房屋需求和預計的空置單位數量的總和。以過去10年私營市場的平均空置率5.2%作計算基礎，未來10年的總房屋供應將介乎440,000至500,000個單位，並以中點數470,000個單位為總供應目標。
讀者可以看到未來10年的主要房屋需求是由住戶數目淨增長主導，因為這需求因素已佔總需求約七成。從中長期角度來看，平均住戶數目淨增長，在一段時間內，是不會出現太大上落，所以總房屋需求的預測出現嚴重誤差的機會已大幅減低，加上房屋需求推算會每年都作出檢討，這能增加預測的靈活性，令到在需要時修訂後的預測數字更能反映需求轉變狀況。
如何得出10年建屋47萬伙供應目標。
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