<轉載自2012年8月7日 經濟日報 國事港事 欄名:房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>
房屋問題從來都是香港市民所關心的問題，而近年樓價飈升，令市民置業難，怨聲載道。日前就有政黨提出，要求政府協助市民「零首期」置業，至於實施辦法就沒有定案。
這個建議，表面上能夠協助市民置業，但實施起來，仍有很多問題要解決，特別是政府開支與銀行風險管理的問題。
1998年香港也實施過協助市民「首次置業」（簡稱「首置」）的計劃。政府借出資金予有需要的市民做首期，然後市民可以在私人市場購置物業。但結果推出的時間不當，碰上樓市大幅調整，不少用「首置」購買物業的家庭變成負資產。加上申請「首置」的家庭，收入也不多，資產亦受到申請資格限制，部分業主因經濟問題而失業，結果供不起物業，最後要破產收場。而借入政府「首置」資金的業主，因無力償還，而最終變成壞帳，導致政府庫房有所虧損。最後首次置業計劃便要叫停。
釐清緩急輕重 應先針對貧戶
而解決市民住屋要求，首要條件是要認清問題之所在，藥石亂投可能令病情更加嚴重。首先要界定，政府要先處理市民居住的要求，還是擁有物業的要求？解決前者與後者的方式，差別很大。
其次是，哪些人應該優先考慮他們的住屋問題？處理先後次序，要得市民的認同與諒解，否則推行起來，會遭遇很多困難。
香港約有一半家庭居住於政府資助的房屋，包括公屋及居屋；另外一半則租住或擁有私人房屋。而這個是現時情況。現時房屋政策的最重要考慮，是私樓與公營房屋的比例，應否重新分配？亦即改變這50-50的比例？哪怕是細微的更改，所牽涉的資源分配很大，任何更改，理應審慎。
至於有哪些人的居住需要優先處理？已經住在公屋的市民，已經有地方住，他們需要的是改善環境。至於擁有私人自置居所的，住的也不用憂心，他們關心的是能否搬去好一些或大一些的物業。最需要幫忙的有兩類人，第一類是低收入階層，無力承擔私樓租金，而要租住劏房的居民，他們要排隊申請公屋。
現時公屋輪候冊排隊的有十多萬戶，以現時每年公屋落成量估計，要滿足3年上樓的承諾，有點難度。這批居民，以他們的收入是不能負擔自置居所的，而他們最需要的，是要有地方住，而且租金是可負擔的。那麼政府的責任，就是要興建多些公屋去滿足需求。
零首置出發點好 但問題多
第二類需要政府幫忙的，是一些想建立家庭的中產階層。因為房屋供應不足，加上外來資金投資香港物業，導致香港私樓的價格高企，租金昂貴。據統計，每年香港的結婚數目約有5萬對，假若他們結婚之後，想組織自己的家庭，搬出來住的話，這便是新增的房屋需求。當然並非每個新家庭都能負擔私人物業，用回現時統計假設，有5成新家庭要居住政府房屋，那麼就有5成人要居住私人物業。他們不一定要買，也可以租，但私樓的供應量理應配合這些新增需求，問題是亞洲金融風暴之後，政府停了賣地，使供應減少。而按上述估計，每年對私樓的需求有兩萬多個。可惜近幾年，每年私樓的新增供應只有1萬多個單位。因此在求過於供的情況下，樓價上升，市民埋怨買不起私樓。
因為樓價上升，而在3成首期的要求下，市民往往缺乏首期買樓。一層300萬的中小型物業，首期也要近百萬，普通市民要儲多久才能儲夠首期？解決首期的問題，有政黨提出零首期，那麼有心置業的家庭，可以提前買樓。出發點是好的，但是這個措施有很多問題要解決。
零首期增需求 樓價飈風險升
首先因為零首期的關係，多了市民可以提早置業，那麼需求大了，物業供應又能否跟得上？短期之內，物業供應不具彈性，需求多了，結果只會推高樓價，最後令到新業主承擔更大風險。
其次是家庭要供十足的樓價，那麼就算能零首期置業，最終所能購買的物業，仍然受制於他們的家庭收入。換言之，他們或要買入較便宜的或較小的單位，才不會超出他們的供款能力。
另外因為零首期的關係，只要樓價下跌，技術上就已經會是負資產，樓價的輕微下跌問題不大，但假若跌幅稍大，負資產情況可以很嚴重。銀行會否向按揭者追回差價？便成關鍵。不要忘記，能夠申請零首期的，通常要經過入息審查，對家庭擁有的資產、收入有嚴格的規定，簡單來說，是經濟實力較弱的一群，如果樓市下滑，出現破產，不還款的機會較高。這點可能從以前的首次置業貸款的經驗可以看到。
零首期可以怎樣做？第一是參考首次置業貸款的方式，由政府出首期。第二個方法是由政府做出這三成首期的擔保，由銀行借出，問題是兩者皆要政府承擔風險。對於金管局來說，銀行的穩定性是重要考慮。香港物業只按7成的規定，是要降低銀行在物業市場的信貸風險。如果變成零首期，銀行借出全數的話，銀行所承擔的風險又會否增大，增加銀行體系的不穩定性呢？
恐助長炒樓投機 市場更失衡
如果是零首期的話，還有一個可能，是有些人會用來炒樓，因為有政府協助資金，不用付出龐大的首期。雖然一生人可能只能用一次（估計亦是），而且短期買賣會受制於特別物業買賣印花稅，但只要買中物業博升值，仍然會有可觀的潛在利潤。這樣便會有違政府協助解決居住的問題，而變成政府協助市民投資的情況，還會增加物業的投資性需求，使到市場更加失衡。
零首期的建議是要解決市民購買私樓缺乏首期的問題，如果能解決以上技術性問題，剩餘的，推出的時機最關鍵。理想的時機是在市場私樓供應充裕的時間，明顯地現在仍缺乏這條件。而現今政府的首要工作，是先增加房屋供應量，否則其他措施只是治標不治本。
沒有留言:
張貼留言