負資產重現 小業主要籌謀

<轉載自2013年7月27日 經濟日報 社評>

本港平均樓價由高峰回落不足5%，負資產即再現，拉響了高按揭成數的警號。隨着樓價或續回落，負資產宗數固難免增加，更大壓力卻是本港按息明年底可能隨美國加息而升，令小業主承受負資產與供款上升的雙重夾擊。

負資產雖仍少 顯高按揭隱患

香港負資產住宅按揭的噩夢本於去年第三季完全消失，惟據金管局昨公布的數據，負資產因樓價下跌又再出現，雖然第二季宗數僅27宗，佔整體住宅按揭貸款宗數不足萬分之五，從數字看是微不足道，惟這恐已是一個警告。

此因本港平均樓價其實僅從第一季的歷史高峰，回落不足5%，當然，個別單位樓價跌幅會大於此平均數，但負資產已迅即重現，此中凸顯的，是極高的按揭成數，令樓價稍為下跌，已資不抵債。

令人擔心的是，隨着本港單位供應回升、美聯儲局部署退市等，本港樓價可能繼續回落，部分市場人士估計今年跌幅或達10%，明年可能再跌逾10%，那造8至9成按揭的業主便將相繼墜入負資產行列。

值得注意的是，雖然今年上半年樓宇買賣急降至不足2.8萬宗，較去年同期大減近33%，故可能摸頂入貨的業主不致太多，然而，由於金管局在二月底收緊按揭保險計劃，僅400萬元以下住宅可造最高9成按揭，加上今年上半年豪宅市場冷清，故可能摸頂入貨、恐將淪為負資產的，極可能集中於首次置業的用家、小業主。

尚幸的是，只要小業主依時供款，銀行不會因物業資不抵債而採取行動，故小業主承受的主要是心理壓力，而非財務壓力。

然而，若美國如期加息，心理壓力便可能變成沉重的財務壓力。

美聯儲局最快於明年底加息，基於聯滙關係，本港按息勢隨之踏上上升周期，小業主的按揭供款便將上升。金管局曾警告，若按息升3厘，市民的供款負擔比率將由約60%飊升至80%，負擔極為沉重。

樓價跌供款升 夾擊及早防備

當然，美儲局的加息步伐不會急劇，但聯邦基金利率逐步由現在近0%回到正常的3%至4%以上，卻是遲早之事，屆時供款支出急升與負資產便可能兩頭夾擊高位上車的小業主。

負資產重現已拉響警號，金管局固要小心監察銀行體系穩定會否受到衝擊，思慮是否要採預防措施；已上車的小業主更要早作準備，包括作好財務與儲蓄規劃、預留資金，以至是否在加息前提早償還部分按揭貸款，以平安度過按息上升與樓價調整的周期。