<轉載自2013年7月16日 經濟日報 國事港事 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>
白表居屋第二市場（下稱「白居二」）的首批2,500名額已抽籤，有不少白居二的中籤者已在市場揀樓。而近日亦出現一些白居二呎價直逼私樓，甚至高於私樓的現象。雖然這現象可以了解，但並不健康。
首先中籤白居二家庭免補地價，可以購買二手居屋，而這目的是希望市民能夠以低廉的價格買到物業自住。同時這政策亦給予居屋業主有套現的機會。但為何白居二的成交呎價，部分又會超越私樓呎價？因為這個呎價有分帳面的及實際的兩種。
站於中籤那2,500個家庭，感覺上就等於彩票中了獎一樣，他們有一個權利，就是可以於指定期限內，物色二手居屋單位，免補地價就能購買。如果要用比喻，就是等於有人給予了一間餐廳的折扣優惠券。每食滿100元，就可當40或50元使用。而這張優惠券是有期限的，在1年之內就要用，否則作廢。手持這張優惠券的朋友，會否使用這優惠券？
這因人而異，有些人會喜歡撿便宜的，就會去使用，因為每使用一次，就等於慳了4、5成支出。但一些較精明的朋友，會看看折扣之後，餐價是真的便宜，還是假的便宜！其次是要考慮這間餐廳是否唯一選擇？非去不可？
用回二手居屋的例子，為何有些白居二呎價還要比同區的私樓要「貴」？這可能有幾種因素所導致：⑴物業所坐落的區份相當優越，例如市區。⑵物業的樓層很高，坐向好，甚至有漂亮的山景或海景。而這些特點，有時連同區的私樓也找不到；⑶居屋實際價格較容易負擔。
居屋貴過私樓 價跌恐負資產
何謂實際呎價？以實用面積售樓為例，假設同區私樓呎價為10,000元，如果同區居屋地價為4成，那麼居屋未補地價的呎價最多為6,000元。所謂最多呎價是假設居屋的設施、裝修、管理、配套都未及私樓，所以會有些折讓。以實用面積400呎的兩房小型物業為例，私樓就要賣400萬元，而未補地價的居屋，就「最多」賣240萬元。兩者價格差距，主要反映了地價的因素。要注意的是，這差距160萬元，就是政府資助部分！
如果未補地價的居屋，二手成交呎價高達7,000元一呎（即400呎單位售280萬元）又如何？那麼單位的實用帳面呎價，實為11,667元，比起私樓的10,000元還要貴！出現這種情況有沒有問題？如果居屋已全補地價；那麼居屋的售價，不應超越市價的10,000元。而假若居屋是全補地價才在市場轉讓，政府應能收回每呎4,000元的地價補償，亦即160萬元，有關款項應可作其他用途。
而上例白居二的呎價，比私樓市價的10,000元還貴，令那些白居二業主在現市況根本不會去補地價，政府便不能收回地價160萬元那部分。相反居屋業主的賣方，收多了的那部分（40萬元），有佔政府便宜之嫌！因為業主多收40萬元而政府不能收回那160萬元地價；與此同時，因為白居二的作價較私樓的高，當私樓價格下跌之時，白居二的業主更容易出現負資產的情況！
為何有人帳面呎價較私樓高仍去買？因買二手居屋實際上只用7,000元一呎，私樓要10,000元一呎，以現時真正的負擔來說，買二手居屋較為容易。
暴增居屋需求 價格不升才怪
作為理性的市民，如果使用了折扣券，所付出的價格比其他沒有折扣的餐廳還要貴？又為何要買？是貪有折扣嗎？這個折扣是真的嗎？而有折扣的餐廳的水準是否及得上其他餐廳？除非飢餓異常，一定要先解決需要才行，否則沒理要付較「高」價錢，但收到質素較次的東西。
對於居屋二手市場賣家而言，他們是最大得益者。首先他們已享受了政府資助一段時間，就是居屋免地價那部分。如他們想套現，現有機制他們是可以先補地價，然後在市場自由轉讓，但大多數業主會因為補地價費用高昂，而不會這樣。辦法二是轉讓給綠表家庭，也不用補地價。但現在已住公屋的家庭，不會輕易搬出公屋而轉購居屋，除非是非搬不可，又或者居屋的價錢超值，以及質素極佳。因為這些原因，過去居屋的交投，轉手率都遠比私樓低。而去年居屋第二市場，就只有1,620宗成交。但白居二的計劃，所產生出來的潛在購買力，是去年成交的3倍多（5,000個名額）！價格不升才怪！
市場信息混亂 賣家最大得益
因為白居二計劃為二手居屋賣家提供更多買家，使到賣家所處的地位更有利。因此居屋二手成交價創新高，完全可以理解。
白居二手帳面呎價比私樓呎價還要貴，會否造成市場上信息混亂，令人感到連居屋呎價都創新高，那麼私樓呎價，又會否易升難跌？政府原本希望抽到白居二計劃的家庭，能以較私樓廉宜的價格，購買自住物業，但結果反而造成居屋帳面呎價比私樓還要貴的現象！相信當白居二計劃完成之後，政府要好好檢討政策的成效，不要匆匆推出第二期。有時要做好一件事很困難，但好心做壞事就好容易！（文章僅代表個人立場）
沒有留言:
張貼留言