<轉載自2012年9月17日 經濟日報國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>
美國推出了第三輪量化寬鬆（QE）的翌日，金管局便立刻宣布針對樓市的措施，反應之快令人驚訝。
有說政府要遏抑樓價，打擊炒樓，金管局的政策是配合政府的施政。但是早前政府推白表購二手居屋，港人港地政策之時，金管局又為何不推有關措施？
熱錢湧港 樓價恐飈風險增
其實金管局的主要職能，是監管銀行及確保銀行的穩定性。因為樓宇按揭是銀行一項重要資產，如果樓價大上大落，會影響銀行資產負債表的質素，繼而影響銀行的穩健。美國再次推行量化寬鬆，等於美國再印鈔。而這些剩餘的流動性，根據上兩次QE的經驗，不會全部留在美國的實體經濟，反而大部分會投放海外，成為熱錢的來源。
現在股市債市兩大投資市場，都存在不明朗因素，因此未必是這些熱錢的歸宿，而部分熱錢會流入新興市場，尋求投資機會，而房地產市場是其中之一。加上聯儲局亦表明，在2015年以前，美國仍然會維持超低息的環境，港元與美元掛鈎，亦意味着港息會持續低企，那麼香港樓市有泡沫風險，樓價上行機會增加。
樓價升得高，下跌的風險就愈大，銀行承擔的風險就愈高。因此防患於未然，金管局就出招，調整物業按揭的政策。而這些政策雖然是以銀行穩定性為本，但亦會達至調控樓市的效果。
徵額外印花稅 有效遏投機
現時樓價節節上升，主要是供應不足有關。而終極的解決方式，就是增加供應。而前兩年，政府不停賣地、拍地、招標，有關物業可能要待2015、2016年之後才落成，由現在至落成期間，便存在真空期。換句話說，樓宇供應短期彈性很少，利用供應管理辦法，要短期解決問題會有一定難處。
相對於供應管理，就是需求管理。香港物業的需求，分為三類：（一）真實需求，亦即剛性需求；（二）投資性需求及（三）投機性需求。投機者往往被認為是擾亂樓價的原因之一，而政府針對物業炒賣的方法，就是徵收額外印花稅（SSD），以降低物業的投機性需求。而SSD實施以來，確有成效。以確認人方式去炒賣物業，被認為是投機樓市的方式。而自SSD實施之後，以確認人身份轉讓物業，基本上絕迹。因此，樓市的短期投機性需求，基本上已被壓縮。
第二類投資性需求又如何？因為租金在近年確有明顯上升的趨勢，加上利率低企，因此，部分市民會買樓收租，貪其回報比存放在銀行更佳。雖然有SSD限制，但假若把物業放租，簽約也要一至兩年。如果租約有2年以上，租約到期後收回單位再轉讓，便能避開SSD。只要樓價有上升空間就可。而普遍來說，這些物業投資者是較有實力的，資金亦較充裕。
倘樓市仍飈 必須靠增供應
金管局的新措施，是針對物業的投資者。當銀行接到新的物業按揭貸款申請之時，如果申請人擁有一個或以上未完全償還按揭的物業，申請按揭便受到限制。例如以「供款與入息比率」為基礎的按揭，申請人的供款與入息比率上限，由五成降至四成；而利率壓力測試下，比率亦由六成降至五成。換句話說，要投資物業的話要多付首期。如果以「資產水平」為基礎的按揭，最高按揭上限會由四成調低至三成。若果按揭申請人的主要收入不是來自香港，現時所適用的最高按揭成數會改為下調二十個百分點。而以上三種措施，都達至需求管理的效果。
對於物業第一類的剛性需求，是哪些新增家庭，想擁有自己的自住物業；又或者一些租住私人物業的家庭，想改租為買。這些家庭購買私人物業的主要競爭對手，就是投資者及海外人士。因為這些家庭在財務資源上競爭力較弱，因此競爭二手物業之時，出價未必能及這些海外資金及本地投資者。而金管局的新措施會令到投資者購買物業之時成本加重。例如首次置業者，按揭保險可按九成，只需一成首期便可。但假若以「資產水平」所做的按揭，只有三成。那麼投資者要付多六倍首次置業者首期金額。對於一些實力較弱的投資者，會暫時離開市場。這些措施令到自住用家較投資者有優勢。但對於一些有實力的投資者，不需做按揭的便不受影響。
如果今次金管局的措施能夠成功壓縮投資性的需求，便會是一個很好測試。當SSD把投機性需求減少至零；而按揭新措施又能把投資性需求大量壓縮的話，剩餘的就只有剛性需求。如果屆時樓價未能平穩，仍然向上的話，代表市場上的住屋需求真的很殷切。而此時住屋問題只能從供應上入手，增加供應去滿足市民真實需求。
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