2012年9月18日 星期二

星人換大屋 港人上車難 星人結婚生仔養老 房策一條龍

<轉載自2012918日 明報 港聞版>
 
香港經濟發展面對土地和人力諸多制約,進退維谷,前景不明,社會深層次矛盾愈趨尖銳。《明報》再度推出「香港怎麼辦」專題系列,為香港把脈,探求出路。首個專題是比較新加坡和香港近10年的發展軌迹,今天先刊出房屋篇,記者發現新加坡的資助房屋「組屋」,不單面積比香港的居屋大、價錢比香港便宜,而且每年供應量與新登記結婚對數相若,夫婦生孩子時可以換大屋,到年老時又可以換細屋套現,政府提供一條龍照顧,反觀香港則「上車難,換車亦難」。新加坡在打擊境外人買本地住宅上,出招也比香港更有力。
 
從前「樓換樓」是港人搬入市區或細屋搬大屋「住好啲」的階梯,麥氏夫婦今年5月以近250萬元出售其700呎屯門村屋連天台時,也打着這如意算盤,心想賣樓也賺逾100萬元,可即時在市區買入一個600呎私樓單位,讓快升小一的長子有更好校網,同時節省夫妻兩人上班交通時間,詎料樓市已升溫至400萬元以下難再市區「上車」,如今一家四口只能寄居老父舊居,再次成為無殼蝸牛。

新婚大增 港房06年起供不應求

像麥氏夫婦一樣賣了樓再難「上車」的家庭絕非少數,財政司長曾俊華上周五警告樓市會繼續升溫,但住屋始終是生活必需品。香港房屋土地供應停滯達10年,積壓需求有多大?每年結婚數字是重要參考,政府數據顯示,本港初婚宗數10年間急升七成,由2000年的2.4萬宗增至去年近4萬宗,相對97年亦升逾三成,但同期私樓和居屋落成量由高峰的一年逾5萬急跌至去年不足1萬個,即使計及公屋,整體單位落成量由2006年起已少於初婚數目,明顯供不應求推高樓價。

政府打擊炒樓的額外印花稅措施漸見失效(見另稿),麥太說,「眼見兒子快將入讀小學,但樓價仍然不斷升,真的很擔心因為住屋問題,連累兒子選不到好學校。」她說,夫婦二人自長子出生後,已打算搬到九龍東,但早兩三年沒有認真看新盤,現時「迫在眉捷」,「將軍澳也可以,但600呎的樓至少也要300萬至400萬元,可能到最終關頭,居屋或舊樓也要照買了」。

反觀新加坡,房屋政策是「一條龍」,解決由國民結婚搵樓、生仔換大屋、老來賣樓套現養老等一輩子的住屋需求,全面協助並規劃好供應(見表)。

星人一生可買兩次政府新組屋

在當地,只要是國民(citizen),一生人會有兩次機會購買政府供應的新組屋,供結婚置業及生育後換屋的需要,組屋供應量一直與國民結婚數字、即每年約2.4萬至2.7萬相若,去年和今年都推出約2.5萬個預購組屋單位,供求大致平衡。

星人均住300呎港資助房屋137

多達74%新加坡自置居所家庭是住4房、約800平方呎以上單位,人均居住面積約300平方呎,至於港人一家幾口擠住的劏房,當地人更形容之為「棺材房」。相對而言,本港已置業者,僅約8%能住逾700方呎大單位,資助房屋的人均居住面積僅137平方呎,私樓則無數據。

記者早前到新加坡建屋局總部,了解當地人申請買賣組屋情况。新組屋單位由450平方呎的11房細樓(售價約62萬港元起),至322廁的1100平方呎大單位(售價約195萬港元起)不等,總部亦有計劃讓國民因應人生不同階段需要,申請換大樓或轉購長者屋養老。

被派駐新加坡工作3年多的銀行界高層港人袁先生不諱言,雖然他並非當地國民,但新加坡政府對組織家庭的人所提供房屋配套實較香港優勝,「因為有多一點stepping stone(踏腳石)」。

政府剛成立的「長遠房屋策略督導委員會」要在下月初才展開工作,但當局表示,有關研究報告要待明年下半年才完成,之後才啟動正式諮詢工作。

港學者倡效星推「外國人稅」

委員會成員理大建築及房地產學系教授許智文認為,港府長遠可策劃不同惠及港人的買樓政策,除早前推出的「港人港地」,新加坡實施的「外國人稅」(見另稿)亦可作參考。港人港地限制所有外來買家,未必可長期推行,反而「外國人稅」既可提供空間讓非香港市民入市,亦可透過稅收作出規劃。

他表示,政府應評估本港家庭組合及主要買樓人士身分,以評估市場需求,再制訂供應的單位租合,如私樓和公營房屋比例,否則若有家庭希望置業,亦只會一直「買貴樓」或無法入市;政府未必需要協助家庭「細樓換大樓」,換大樓應靠個人供款能力。

 
新加坡建屋及發展局每兩個月會推出4000個新組屋單位,供國民認購,總部更設樓盤模型及示範單位供參觀。
 
組屋單位非常四正實用,建屋局展出的示範單位更會教國民如何設計家居及裝修。
 

面積最大的組屋單位有約1100平方呎,擁32廳,主人房有套廁,客廳更可闢出一角作閱讀房,7月份推售的價格約由194萬港元起。
 

 
麥先生(後左)一家四口現時暫居於親友於屯門的單位,面積約400方呎,較他早前賣出的700呎村屋單位為小。麥太(後右)坦言,樓價持續高企,現不敢入市,但為求大兒子能進駐較好校網,或會降低要求,物色較小或樓齡較高的市區單位。
 

 
香港與新加坡比較。

港人初婚數字與住宅落成量差距愈來愈大。

新加坡一條龍式助國民置業(部分)

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