<轉載自2013年2月25日 經濟日報 國事港事 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監／能源資詢委員會委員>
政府在上周五突然出招，以增加印花稅等措施去冷卻樓市與非住宅物業市場，金管局也公布一系列措施，降低銀行對物業按揭貸款的意慾，及限制借款人借貸能力，顯示政府對整頓樓市的決心。
這次政府出招，市場上也表現驚訝，因為距離上次出招的時間只有幾個月，且財政預算案公布在即，市場預期有關措施出台的時間應在預算案之後。其次，今次出招的目的是甚麼？是要避免樓市出現泡沫？還是參考了97至03年樓市泡沫爆破後，負資產嚴重，市民消費意慾低，通縮出現，經濟倒退的經驗，所以要防患未然？查當年影響的主要有兩方面：⑴因樓價大幅下跌，那些仍有物業按揭在手的業主，成為負資產苦主；⑵銀行遇到業主不能歸還按揭貸款，成為壞帳影響香港銀行體系的穩定性。前車可鑑，所以防患未然。問題是甚麼是樓市泡沫？泡沫的大小與樓價的關係是甚麼？而樓價高低又怎樣釐定？
如以樓價高低作為泡沫的指標，調整價格去處理泡沫要很小心。因要先設定一個價格，是被市場認為合理（不是政府認為）。當市場價格超越了這合理價格很遠，便要調控，讓價格回落至這個合理水平。這就是價格目標（Price Target）策略。
減投資性需求 SSD與BSD見效
如果政府真的有所謂價格目標的話，就價格目標的設定就要相當謹慎。因為設定不當的話，做成的負面影響，可能更加大。其實大家都明白，要解決香港房屋問題，最終要進行供應管理，而需求管理，只是權宜之計，用來爭取時間。要明白新措施對樓市的影響，便要先了解樓市需求的構成。
住宅物業的需求可分為三類：⑴投機性需求；⑵投資性需求；及⑶真實的剛性需求。而這些需求，亦分本地居民和非本地居民（見表）。在供應不足的情況下怎樣滿足需求，要有社會共識，安排次序。對於政府及市民來說，不喜歡有大量投機需求在樓市，而SSD的實施就是用來減少投機者的參與。用來量度投機者需求的確認人交易近年已幾乎絕迹，打擊短期炒賣的目的，基本上已達到。
分清樓市需求 切忌胡亂加藥
至於減少投資性需求，SSD及BSD亦有一定的效果。而第二套住房按揭的限制，亦可降低投資者的入市能力。如要進一步遏抑投資性需求，甚至可學習其他城市，第二套房完全不接受按揭。但對於一些手持大量現金，不用按揭的長綫投資者而言，便不受影響。但金管局限制按揭成數，對銀碼的設置措施，增加這類交易的交易成本，對需求有一定遏抑。
現時住宅市場的投機性買盤已經近乎消失；而投資性需求也大幅減少，特別是那些缺乏實力的投資者經已退市，樓市主要剩下用家。如果樓價繼續上升，其實是反映市場的真實剛性需求真的很大！因為不受BSD限制的，只剩下買樓自住的本地居民。這點可從附表中看到，真正自住的本地居民，應不受SSD及BSD影響，因為他們不會在SSD有效期內放售物業。理論上他們應較易買樓，這亦是政府希望見到的情況。
政府要分清楚現時樓市的主要需求是由哪個部分構成，才能對症下藥，否則可能弄巧成拙。早前推出的樓市措施仍有效，其最終效果仍需時間才能全部顯現；亦即有滯後效應。供應少，需求大，價格自然上升。要達至均衡狀態，增加供應，減少需求是不二法門。若胡亂「加藥」，可能有嚴重的後遺症。如正因業主要逃避SSD，所以要持有物業至SSD有效期結束才能沽售，那麼市場供應便立刻減少，如需求沒有下降的話，便會令供求失衡，樓價進一步上升，導致的問題更嚴峻。這或許就是今次出招沒有在SSD中落藥的原因。
政府的責任是令到市民住屋需求得到照顧，而遏抑樓價只是工具，不是目的。需求管理的極限，是把投機性及投資性需求完全剔走，剩餘的剛性需求，便要好好的處理。而剛性需求的本地居民及非本地居民劃分，政府已用BSD處理，亦即港人優先。如再有措施遏抑剛性需求，表面上樓價或可以受控，亦即達到價格目標，但同時也會增加市民的不滿。
樓價高低只是評定樓市是否過熱的其中一個指標。如果政府單以價格目標去制定樓市政策，可能不全面。要評定樓市是否過熱，政府會有很多指標，相信包括：⑴樓價的現在水平；⑵市民供樓的負擔能力；⑶過去一段時間的樓價升幅；⑷投機者或投資者在樓市之中的參與度有高低等。因此樓價不是調控樓市的唯一目標，令到樓市回復均衡，剛性需求得到滿足，才是政府的首要任務。在經濟增長、通脹上升的情況下，樓價自然會上升，而樓價高低是相對的。
慎慮市場逆轉 防蹈九七覆轍
今次政府的出招重點，是令投資者的交易成本增加，減少他們的需求。對於不用按揭的實力投資者，BSD及SSD是不起效用的。於是政府用了更重藥，就是倍增物業印花稅，令到他們避無可避。因為只要做買賣，就要繳付印花稅，且價值愈高的，繳付稅項更多，令獲利空間減少。如策略成功，便能把投機、投資性需求一併剔走，剩下的剛性需求得到優先。簡單來說，一個初次置業的本港居民，所付的印花稅比對海外居民及擁有多於一個物業的投資者，要慳兩成或以上，令他們更有競爭力在市場上搶盤。
以上措施政府是出於好意的，但希望政府出招遏抑樓市夠快，在撤銷部分措施對市場影響之時，也要快狠準。原因是當市場只剩剛性需求，他們往往是缺乏經濟實力的一群。他們置業除了自住之外，畢竟也包括投資性需求。當市場扭轉樓價上升的預期後，他們可能是最快轉軚的一群，且他們持貨能力也較為薄弱，只要市場情況逆轉，在整體需求減少加上這些措施仍然生效之時，樓價下跌的幅度可以很快、很大，97至03年的情況應引以為鑑。
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