樓控未治本 更恐適得其反

<轉載自2012年12月15日 經濟日報 國事港事 欄名:辣招突襲 撰文:關焯照 經濟學家（作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授）>
上周五傍晚，政府突然再出「辣招」調控樓市。

主要的招數包括：⑴提高第二套房印花稅；⑵非住宅物業在簽訂「買賣協議」要即時支付印花稅；⑶銀行為申請按揭貸款者進行壓力測試時，由現時假設加2厘加至3厘；⑷所有工商物業按揭貸款的最高按揭成數上限一律下調一成；⑸車位的最高按揭成數一律定為四成，而貸款年期亦不能超過15年和⑹按揭保險計劃最高九成按揭，由600萬以下住宅降至400萬以下。

租金升撑樓價 投資攻細價樓

總括而言，政府推出的6招仍然是從「需求」方面着手，意圖以增加交易成本，減低市民和投資者購買住宅和非住宅物業的意慾。雖然招數並不影響首次置業人士，但整體物業市場的投資氣氛仍會因政府突然出招而轉差。不過政府的6新招皆沒有針對物業市場的兩大核心問題：新樓落成量不足和負利率，所以筆者仍然相信物業市場的價格包括私樓價格是會在調整後便會重回升軌，再創新高亦不為奇。

讀者要明白一點，政府現在是以控制需求的方法去為自己「買時間」（Buy Time），但從每一次出招的辣度來看，政府彷彿並沒有認真考慮不斷增加辣度的後遺症。最明顯的後遺症是大加印花稅後，肯入市的買家更加不會輕易將購入的物業在市場轉售，以致二手盤源減少。而新辣招亦會驅使更多市民轉買為租，租金是有很大機會繼續上升，有高租值的支持，樓價又如可大跌呢？

另一個由辣招引起的問題是投資者為減低買樓成本，便改攻細價樓。如原本購買900萬元的住宅，改買三間價值300萬元的中小型單位，這策略便可大幅減少印花稅成本。如置業者紛紛採取相同策略，細單位需求反而被推高，價格定必水漲船高。

辣招還可加辣 退市須早籌謀

最後由辣招引起的問題是一旦樓價如最近二次的物業市場調控（10年11月推出SSD和12年10月推出強版SSD和BSD）時出現輕微回調後又再急升，政府又是否需要在控制需求方面再次加辣呢？在理論上，不斷加辣，例如再大幅增加印花稅至2倍或甚至3倍，最終是會把樓價推低，但當樓價真的明顯回調時，政府有沒有取消這些辣招時間表或減辣計劃（即「退市」）呢？現在，樓市泡沫已變得非常巨大，爆破的機會亦愈來愈高。在未爆破前政府用盡方法遏抑地產物業需求只是延遲市民購買的時間，但假設兩年後息口開始上升引至本地房地產市場爆煲或政府及地產商能夠供應足夠住宅物業時，物業價格便會明顯調整。筆者估計，政府在這情況便會逐步放寬調控需求措施，而被抑制已久的需求會否在此時大量釋放出來，令樓價調整幅度遠低於預期，便成為一個要考慮的重要因素了。

速推10幅熟地 顯決心扭預期

筆者始終認為要解決現在物業市場的問題，尤其是當樓市瘋狂上升時，政府需要先增加樓宇供應量。雖然政府沒法即時大幅提升新樓落成量，但如果特首能夠將未來兩至三年的公私營新樓供應量的目標大幅提升（當然不是八萬五的水平），便可顯示新政府有決心解決樓市供不應求的問題。不過如何將新樓供應量的目標（Target）變為管理市民對樓宇供應的期望？這時政府必須採用創新和大膽的思維了。

筆者一向認為政府有不少可用土地，如勾地表的30多幅熟地、百多間空置校舍和用量低的停車場等。試想像，如梁振英宣布在未來三個月推出10幅勾地表內的大中型熟地作公開拍賣，在兩三年後便會有大量樓花出售（如本地地產商肯配合）。增加樓宇落成量正好反映政府已豁出去，務求要在短期內增加大量私人住宅供應，這樣堅毅的決心是有可能改變市民對樓價長升長有的看法。

按揭利息稅 解聯滙後遺

如出現「流拍」又如何？筆者認為「流拍」不是一件壞事。因為這亦可解讀為地產商也對後市較悲觀，對阻止樓價上升反而是一個有效的方法。如果政府因為擔心「流拍」會影響新樓落成量，窒礙建屋目標進度，中央政府大可鼓勵內地地產商與一些支持梁氏政府的本地地產商合作投地，這樣，我們便不用擔心新樓落成量不足。

至於有關負利息扭曲市民對置業和投資行為，筆者曾在這專欄多次談及90年代的樓市大升的原因。雖然當時的樓宇供應非常充裕，但香港卻出現負利率。而在負利率的推動下，樓市的確在1991至1997年中出現巨大升浪。所以聯繫滙率產生出來的負利率問題是一定要解決，否則，單靠供應量上升未必能完全將樓價壓下來。

如果政府不想改變或優化聯滙，現在唯一解決「負按揭利息」的招式只有採用「按揭利息稅」。但銀行會不會坦然接受按揭利息稅？筆者可預期在這方面必有銀行反對，但這正好考驗梁振英究竟有否勇氣挑戰各大銀行家了！

各措施對不同需求影響。