慎防安老按揭令樓價火上加油

<轉載自2016年6月7日 明報 觀點版 撰文：鄭宏泰 香港中文大學香港亞太研究所助理所長 / 陸觀豪 退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員>

華人傳統養兒防老，同時也積穀防饑。香港人人為口奔馳，勞碌大半生，退休後多倚賴積蓄養老，兒女亦有供養，若能有容身之所，便可不愁衣食。安老按揭即使需求不大，也是德政。不過，在追逐政績的年代，官僚難免因催谷數字令政策荒腔走板，例如尚未補地價居屋、人壽保險單等也納入安老按揭之中，更可能會與樓市「辣招」相悖。政府收緊置業按揭，再三提高首期，排擠邊緣需求，遏抑樓價飈升；放寬安老按揭則予人有機可乘，藉典當物業套現，資助子女置業，令德政變幫兇，助長樓價脫韁，政策自相矛盾。

安老按揭源自歐美，社會文化與華人觀念截然不同。子女成年後多離巢自立、離鄉別井甚至穿州過省，尋覓新天地，遇大時節如感恩節、聖誕節等始回巢省親、同聚天倫。兩老退休後生活，多倚賴公積金、退休金及平生積蓄應付開支，而非靠子女供養；若有回饋乃錦上添花。百年歸老，住房即使遺贈至親，子女離巢成家立室後落地生根，絕少返回故里承繼入住，大多變賣了事。安老按揭乃應運而生，讓兩老晚年典當不動產套現，改善生活，誠為便人德政，令人賞心樂事。

香港是國際都會，華洋雜處，仍不脫中國傳統特色，以家為本，輔以鄉黨宗親，互相照應，所以僑商會、宗親會、同鄉會等多不勝數。社會福利保障向來不多，互助組織填補空隙，穩定民心，尤其是新界原族群宗祠。由於以家為本，兩老多與兒孫同住，獨居者少，入住長者屋更少，大多清茶淡飯，零用不缺，生活無愁。房地產是祖業，傳子傳孫，觀念根深柢固，若無故變賣乃大逆不道、有歪常理。安老按揭欠缺需求是意料中事，勉強推出反應自然冷淡。

擴大押品 乖離政策本意

本港安老按揭由政府主催，官商按揭證券公司承辦。該公司是外匯基金附屬機構，以商業手法營運，經理級人員論功行賞，浮動薪津（即是年終獎賞）視乎業績而定。附表顯示，2011年推出時，反應冷淡，只錄得173宗，翌年更下跌至146宗。2013年回升至219宗，但翌年回落至204宗。2015年突跳升80%至368宗，去年再升21%至446宗，相信是放寬押品之故，因新規定是即使仍未補地價居屋也能接納，目的似是催谷需求爭取業績。更費解者，是接着再擴大押品至人壽保單、儲蓄保險等金融資產，則明顯乖離政策本意。

值得注意者，是政府正收緊按揭成數，包括重組成數分級，冀排擠邊緣需求，遏抑樓價升勢。在調控大氣候下，放寬押品、擴大安老按揭則顯得不合時宜，又與房地產政策背道而馳。邊緣置業者本來力不從心，現可向兩老求助，申請安老按揭，將物業保單等典當，每月收取年金，取代公積金等退休儲蓄收益，移形換影套現，助子女繳付首期以圓置業夢。

資料顯示，迄今累積按揭已有千餘宗，其中有多少此類個案，尚未披露，但選擇終生年金者，6年來從33%累升至42%，若按年統計，去年應已過半數，移形換影隱憂不能輕視。其實，安老按揭宣傳重點，正是取代子女供養回饋，變相默許移形換影，况且置業按揭成數於2015年收緊至六成，安老按揭宗數即跳升，未免巧合。

官員各自為政 缺乏協調

「按揭辣招」與安老按揭顯然互相矛盾，反映若干基本問題。其一，兩者皆是政府主導，而且屬同一屋簷下，但主事官員明顯各自為政，缺乏協調。其二，官商為催谷需求，不惜接受業權不完整物業典當，違背按揭基本原則。居屋屬資助置業，政府與業主聯名共同擁有業權，禁售期滿方可以市價收購政府份額，取得完整業權自由轉讓。其三，以安老按揭移形換影，應對「按揭辣招」，無異助長令樓價火上加油，且需合兩代之力，始有望圓夢置業，再下一代又如何？其四，既然安老按揭具移形換影之效，政府理應控制其擴散，減低對「按揭辣招」之衝擊，而非放任經辦，成為官僚爭取政績的籌碼。

逆周期措施自欺欺人

政府遏抑樓價已招數出盡，「重稅辣招」排擠內外投資者，「按揭辣招」排擠邊緣置業者，「監管辣招」排擠中小銀行，卻未見成效。以2011年底至2016年底計，5年來熱門屋苑樓價反升達五成，顯然並非供求失衡及錯配如此簡單。「辣招」未對症下藥，師老無功是必然。2008年環球金融海嘯後，歐美同業信貸失衡，市場流動失調，形成互相綑綁僵局。端賴政府注資市場，承購債務始鬆綁，即是「量化寬鬆」措施。不過後遺症是資金氾濫流竄、利息似有若無、經濟步伐放緩、恆產通脹加劇、中產階層減縮。香港不能獨善其身，更受制於聯繫匯率掛鈎美元，不能調整匯率利率阻攔游資熱錢，而需調節內部經濟需求應付。多年薪酬寸增，消費低迷，形成物賤鬥窮人的惡性循環，經濟增長放緩。不過資產通脹脫韁，有恆產者帳面富貴，無恆產者望樓興嘆，「辣招」搔不着癢處，所謂「逆周期」措施撥亂反正，乃自欺欺人。

環球資金氾濫利率偏低大氣候之下，宏觀監管措施往往弄巧反拙。「辣招」之弊端，是癱瘓轉手市場，無從發揮公開議價定價功能，發展商反客為主控制樓價，甚至以貨就價迎合置業購買力。近年新樓盤面積愈細，呎價愈高，就是這道理。

樓價脫韁 市民只好自求多福

總結分析，安老按揭本是德政，可惜生不逢時，碰着「按揭辣招」雷厲風行，官僚未能顧全大局，導致政策互相矛盾，節外生枝。房地產市場錯綜複雜，5年來「辣招」層出不窮，卻成效不彰，顯示政府昧於現實，忽視大氣候大形勢。至於官僚剛愎自用、藥石亂投且進退失據，反而添煩添亂。政出多門欠協調，樓價脫韁，市民只好自求多福。