<轉載自2016年6月7日
明報 觀點版
撰文：何濼生 珠海學院商學院院長>
香港的樓市使很多人跌眼鏡。2015年樓價雖曾一度回落，但不多久又重拾升軌。而此際發展商建的樓愈建愈細，一手樓中不乏小至難以想像的「納米樓」。這個現象以筆者記憶所及在香港從未出現過。在我認識的香港，過去長期以來港人自置居所比率和人均居住面積都是不斷上升；如今卻反其道而行，雙雙報跌。筆者認為這都是因為政策上走歪路。
港人對住宅的需求近年有所上升，這本屬預期之內。1996至2004年新婚人數為年均26,363對，而2005至2013年間則升至年均34,880對。新婚夫婦另組家庭推動住宅需求不是新鮮事。而新婚夫婦數字上升則與戰後嬰兒的下一代已屆適婚年齡有關，而這亦屬有迹可尋。二戰結束後嬰兒出生數字按年攀升，1950年才是6萬餘，1955年已升至9萬餘，1958至1965年在港出生嬰兒數字更每年都超過10萬。1965年過後，嬰兒出生數字開始下跌，2001年跌破5萬，2003年見歷史低位的46,965，其後徐徐回升，2011年起再轉跌。1965年出生的，若於25至35歲誕下子女，今年是17至27歲。大批戰後嬰兒屆適婚年齡並都相繼結婚推高住房需求，估計未來5至10年，住戶形成率恐怕都高踞難下。
政策方面，筆者確信現時的額印（額外印花稅）和針對投資客的雙倍印花稅，乃至其後買第二個單位劃一的15%從價印花稅，最終不但沒有導致樓價下調，反而促使樓價上升，當中細單位的樓價升幅更屬驚人。
按筆者的分析，以額印和針對投資客的一成半印花稅去打擊炒賣，雖然會減少短期的炒賣和投資客入市，卻都會造成鎖定效應（lock-in effect）。自置居所業主不願換樓，以免失去賣樓時間選擇的自由，結果不放售自己的單位，大大減少了小單位的二手供應。針對投資客的一成半印花稅同樣為投資客造成鎖定效應。試想在從前，投資客一遇上好價多會心動賣出，因為隨時都可再買；但是在一成半印花稅的影響下，投資客會自忖，賣後再買回又要多付一成半印花稅，因此投資客一旦買入，就不會輕易轉售。鎖定效應無形中為市場製造「保留需求」（reservation demand）。鎖定效應最影響小單位，小單位的供應主要靠發展商的一手供應，發展商便以「納米樓」回應市場。
金管局出招 不見樓市格局有變化
因應樓市持續升溫，金管局在5月12日和19日分別出招，先給銀行向發展商投地的貸款設定融資上限，和要求銀行若貸款給自行為客戶提供高成數按揭的發展商時必須預留更多資本金；繼而以包括提升大型銀行按揭業務資本金要求，和為涉及多於一個按揭貸款的借款人下調按揭成數上限、為主要收入來自香港以外地區的借款人收緊供款對收入比率的要求等三大措施。由於借貸成本上升，不少銀行已調高了按息。但由於住戶形成和印花稅等基本因素並未改變，筆者見不到樓市現時的格局有任何變化。
市場人士都表示現時入市的以自住客為主，投資客不多。這與前文指住戶形成率高企帶動剛性需求的說法脗合。而樓價雖高，按息仍處於歷史低位。今年雖按息仍會上調，這亦已於估計內，且多數人亦仍相信低息環境會持續下去一段時間。樓價雖高，做父母的，多有能力並願意協助新婚兒女置業上所需的首期。
其實，今天的供樓負擔佔家庭入息中位數只逾六成，與約10厘按息的1997年比較，根本不算高。如果有辦法籌到首期，很多人都買得起。要注意：全港家庭入息中位數並不代表一般購樓人士的家庭收入。
只是「納米樓」若住得不舒服要換樓，數年後在供應增加和政策因素改變後，還有沒有買家願出高價承接？我實在懷疑。
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