<轉載自2017年6月30日
經濟日報
國事港事
撰文：麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
這一屆政府任期快將屆滿，在近五年的施政下，是時候檢討這幾年的房屋政策。正如本屆政府開首之時強調，房屋政策是有關民生政策之中「重中之重」，而實在政府亦花大量氣力在房屋政策之上，這點毫無異議，亦值得表揚。
但問題是有關政策的目標達到了嗎？如果目標仍未達到，困難又在哪裏？而7月新一屆政府，又應否蕭規曹隨，定要更改一下，迎接新的挑戰呢？
市民薪金增幅 跟不上樓價
從差餉物業估價署顯示，全港所有類別私人住宅售價指數，2012年6月為205.1，而截至2017年4月，指數為327.4，那麼四年零十個月內，上升了59.63%。雖然期間政府出了多招需求管理措施去遏抑樓價，但樓價仍然上升了近六成！平均每年上升10.17%！於是有人說，如果政府沒有這些措施，樓價上升的幅度，可能要比每年10.17%還要多很多呢！但樓價每年上升10.17%，相比港人這五年的工資升幅高出很多，市民的薪金增幅根本跟不上樓價的升幅。
如果不買樓，租樓又如何？全港所有類別私人住宅各類租金指數，2012年6月為142.4，而截至2017年4月，指數為178，那麼四年零十個月內，上升了25%。平均每年上升4.73%，升幅遠比樓價升幅少。但這亦不難理解，因為租樓只有消費成分，沒有投資成分，而消費能力往往與收入掛鈎。租金的升幅與過去幾年工資增長相差不太遠。至於平均每年樓價升幅跑贏租金升幅達6.04%，原因之一，是各國央行量寬之後，游資尋找投資機會，進入樓市的結果。
如果以單位大小劃分：A類最少；E類最大。A至E類期內租金升幅分別是：A類29.59%，B類27.11%，C類19.08%，D類9.65%，E類-2.77%。升幅最厲害的是面積40平方米以下的A類單位，即是單位愈細，租金加幅愈高。而E類是160平方米以上的單位，租金反而錄得-2.77%的跌幅。近年發展商新建的細單位愈來愈多，單位面積愈來愈細。香港人居住面積愈來愈細，而細單位的租金升幅卻是最高！
如果以區域劃分又如何？聚焦A類單位（40平方米以下）的租值，以2017年4月數字與2012年6月數字比較，新界區A類單位升幅最勁，期內升了57.45%！與整體樓價升幅相若；九龍區升了36.4%，而香港區升幅最少，只有24.78%。如以租值（每平方米租金以港元計）來說，上述租金在2017年4月份數字，依次為新界296元、九龍358元、香港428元。租金升幅以新界最高、九龍次之而香港最少，原因之一，是香港及九龍區的租金基數較高，而新界區基數較低。加上近幾年新界區的樓價升幅顯著，所以租金亦出現跟着攀升的情況。說明一點，租金是沒有投資價值，一般人去租樓，只在有需要的時候才去租，大部分人去租樓，是為了自住用途，很少人去分租（租約也未必允許）去賺錢。所以租金的升幅，通常受制於工資的升幅。
整體家庭開支 租金佔比升
期內香港人工資又有何變化？根據政府統計處的資料顯示，2012年第二季按行業主類劃分的就業人士名義平均薪金指數為116.5，而2016年第四季的指數為147.2，四年半之間上升了26.35%，亦即平均每年升5.34%。如果與上述A類細單位租金升幅比較，只有港島租金升幅與工資增幅相若，而九龍同新界租金升幅遠高於工資升幅，這意味着市民的租樓佔入息比率會增加，亦代表他們房屋開支負擔更重。這個發現，亦與綜合消費者物價指數（CCPI）的數字脗合。2012年6月的居民開支權數，最大的佔比是食品（28.30%）及住屋（33.04%），兩者加起來已佔家庭的開支61.34%，到了2017年2月，食品維持在28.02%左右，但住屋升至35%，兩者開支升至63.02%。換句話說，四年多的時間，住戶放在食品上的比重相若，但租金佔整體家庭開支比例就上升。因為CCPI，住屋只計算公屋及私樓租金，樓價是不在統計之列。而公屋租金佔住戶家庭收入，亦限制在10%以下，那麼這三成幾的平均比重，代表私樓住戶租金佔家庭收入比率遠超三成！
工資增幅與樓價比較又如何？這屆政府任期之內，平均工資每年上升5.34%；但樓價每年卻升了10.17%，明顯地工資增幅遠不及樓價升幅，令到想儲錢買樓的人士，距離目標愈拉愈遠。難怪無論想置業或租樓的市民都會怨聲載道。
這一屆政府做得最多的是需求管理措施。包括（1）特別印花稅SSD，主要針對炒家。（2）買家印花稅BSD，主要針對非本港居民及公司客。及（3）15%從價印花稅AVD，主要針對投資者。這種透過稅制去調控市的方式是可以了解，但應該是短期性的。特別是特區政府不是要增設這些稅制去增加政府收入，而是希望用稅款降低對物業的需求！而這個初衷是很重要的！
從經濟學觀點來看，如果能有效遏抑需求，需求曲綫向左移的話，理應成交下跌之時，樓價亦應該下跌。但事實上說明，在成交下跌之時，香港樓價卻節節上升！這點與政府的預期不同！而成交下跌，但價格上升，這反而更配合供應減少的情況！
需求管理副作用 二手供應減
物業供應為何會減少？首先我們要搞清概念，物業供應包括甚麼？簡單來說，是一手樓與二手樓的供應。而政府的關注是指新增供應，新增的供應能否滿足市民對物業的要求。但問題是這個新增供應增幅有多大？根據第四屆政府施政滙報2012至2017，2012月6月未來3、4年一手私人住宅市場的預計供應量為65,000個，而2017年3月數字為96,000個，本屆政府的努力下升了48%。但就算是以96,000個新供應量，除以4年來說，每年也只是24,000個單位而已，不能完全滿足需求。
2012年全年物業成交量為81,333宗，辣招開始推出後，成交量開始下跌。之後維持5萬、6萬的水平（見圖）。2016年全年只有54,701宗成交。但這幾年間一手供應不斷增加，由之前一年幾千間升至現在萬多間，但整體物業成交卻下降。這代表了甚麼？就是一手樓成交上升，而二手樓成交卻大幅下降，這才導致整體物業成交，由2012年8萬多宗跌到2016年的5萬幾！
2016年私人住宅總存量為115萬間，但同年新供應量只有萬多間。兩者規模相差太遠。如果二手樓能有效地投入市場，其產生的供應量會比每年一手樓供應量會大很多！而政府需求管理措施是有副作用的，在減少需求之時，也減少了二手物業的供應。SSD就把物業捆綁三年，令到二手物業供應量減少。因為業主不想付辣稅，要待物業成交後三年才考慮把物業轉售。以每年私樓成交宗數5萬至6萬間計算，那麼在115萬間私樓存量之中，約有10多萬間二手物業會因SSD而被凍結，絕迹於市場。
而15% AVD影響就更大，特別是本地投資者。以前他們或許會換貨，把舊的投資物業賣掉而買一間新的，又或者覺得價錢適合，可以先行止賺，把物業套現。但現在他們決定之時會多了番考慮，就是15% AVD！如果日後再買回投資物業，要多付15% AVD。除非預期樓價下跌15%或以上，日後買回物業的成本才比現價平。於是他們一動不如一靜。投資者的二手樓在市場供應大幅減少。
二手成交降 一手決定樓價
二手樓供應減少遠大於一手樓的增加，所以合計整體供應量才會減少。此外以前物業成交集中二手市場，所以定價權主要由二手市場決定，一手樓發展商開價也要參考市場價格。要明白，二手市場的業權分散而且數量龐大，市場接近完全競爭市場（Perfect Competition）。而一手樓市場由多間大型房地產公司所領導，為寡頭斷的市場（Oligopoly）。現在二手成交大幅下降，而一手成交上升，樓價的決定性力量由二手轉向一手。結果發展商對樓價話語權增大！一手樓價貴也可以了解，發展商為買家提供高成數按揭，辣稅回贈等也要成本，所以羊毛出自羊身上，結果要把這些反映在一手樓樓價上！所以一手樓樓價之中，也反映政府的辣招的結果！傳統經濟學會告訴大家，當商品加稅之後，價格往往會上升，供應者會盡量轉嫁稅款。價格上升多少，主要看看賣方的轉嫁能力！如果賣方的轉移能力愈大，價格就愈能反映稅款的轉移！通常必需品的轉嫁能力就最大，而房屋本身就是必需品！
如果需求管理的效用開始減退，那麼應該要從供應那邊多花努力。這是供應管理，亦即內地術語供給側管理（Supply Side Management）。要管理好不單是增加一手樓的供應，而且要想辦法把二手供應有效地增加，理順，這就要考驗新一屆政府的能力！
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