樓市轉勢漸明顯 關鍵看一手

<轉載自2015年10月19日 經濟日報 社評>

本港樓市不但二手市場繼續冰封，一手新盤亦開始出現去貨減慢，樓市轉勢已日益明顯。樓價大跌的風險固仍有限，惟何時出現較顯著跌幅，關鍵看發展商會否作實質減價推盤。

調整條件齊備 大跌風險仍細

在中原樓市8大指數錄得25周以來首度全綫下跌後，剛過去的周末樓市壞消息陸續有來。二手市場固然繼續冰封陷谷底，如十大屋苑兩天僅得4宗成交外，一手市場亦呈現降溫迹象。在多個新盤中，有開價較高新盤，未錄成交，另外部分貼市價推盤，亦不復見單日售罄熱況，恐反映樓市承接力後勁不繼。

其實本港樓市調整的條件可說已齊全。其一，美國聯儲局雖延後加息，但市場估計最遲明年3月終會開啟加息周期，令本港樓市預期開始出現變化。其二，正如有發展商坦承並指出，未來兩至3年樓宇供應將大增，樓價將會下跌。其三，本港樓市泡沫已甚大，如外國研究機構指出，本港的樓價收入比率高達17倍，全球最高，更遠高於3至6倍的國際正常水平，故已易跌難升。

但樓價一旦調整，會是悲觀的大跌3成或以上，還是如一些發展商預期的未來兩年每年跌5%左右呢？以目前來看，一來新盤若以貼市價推貨，市場仍有承接力，而儲局明年加息幅度很可能只得半厘，本港業主的供樓負擔增加有限，故樓市有較大可能以較緩步伐調整。

至於明顯調整何時到來呢？平情而論，現時的二手樓市指標的代表性有限，因成交太稀少，個別低價成交已可帶動指標下跌，故要待二手市場打破現時拉鋸局面，出現成交增、價格跌時，二手指標才具樓市轉角的代表性。

那何時普遍持貨力強的小業主才願降價呢？關鍵是看一手市場。此因目前一手樓仍能以貼市價推盤，雖搶去二手市場的購買力，但在小業主眼中，代表樓市在現市價水平仍有支持力，故寧採觀望態度，或將出售轉為出租，而不願減價求售。

二手觀望一手 推盤會否減價

故發展商將如何推盤，極為關鍵，若發展商認為，仍可通過以貼市價配合種種優惠去貨，避免實質減價，則二手市場指標縱續跌，成交很可能繼續冰封。但若發展商要保持貨如輪轉，在一手供應不少下，要鬥快及早出貨，而需實質減價爭客，如較市價低5%至10%，令樓市整體氣氛驟降，小業主要面對現實，那二手市場成交將走出膠着狀態，樓市便真正進入調整期。

因此，樓市轉角訊號不在二手市場，真正要注意的是發展商的推盤策略。