<轉載自2013年2月4日 經濟日報 國事港事 欄名: 港是港非 撰文: 沈帥青>
「八萬五」是港人夢魘，前財政司司長梁錦松發樓市預警，指數年後住宅供應增加，若按揭利率又回升，擔心再現「八萬五」樓市大跌。
誠然樓市凶險日增，但政府不能因此手軟，要繼續增供應，否則讓泡沫更大，日後跌得更傷。
讓泡沫更大 日後跌得更傷
樓價升跌，政府從來都是左右做人難。樓價升，未能置業的市民不滿，要求政府出手，但樓價跌，則影響已置業者，若然是大跌，更會造成大批負資產，引發經濟社會動盪。
曾在樓市低迷時期當官的梁錦松，前日便指出，97年樓價大跌，「八萬五」政策並非導致樓價大跌的唯一因素，實質利率急升才是罪魁禍首。他明言，現時本港樓市有可能重蹈「八萬五」覆轍。
言論引來網民熱烈討論，有網民指，是否終於等到樓價下跌的時機了？但亦有網民指，按揭利率在97年時超過10厘，現時則只有2.5厘，距離仍遠，且住宅供應依然緊張，內地人又來搶樓，質疑就算供應升、息口高，也難令樓價在數年內下跌！
樓價近年飛升，上周五公布的中原城市領先指數（CCL），達到119.13，相較97年的高峰102.93，還要高出15.7%，輿論不是說哪私人屋苑單位呎價破頂，就是哪間二手居屋單位價格又創新高。但是，樓價高的背後還是危機重重，現行處於低息環境，正如梁錦松所說，加息將對各項投資包括買樓等有很大影響。
去年第三季，本港的供樓負擔比率為50%，即供樓市民用一半收入供樓，財政司司長曾俊華去年便估計，若加息3厘，負擔比率將升至65%的高水平。
當然亦有人指，97年的供樓負擔比率高至87.1%，是否能相提並論？
樓價佔家庭入息 已超越97
樓市凶險的另一警號，還有樓價佔家庭入息中位數的比例，已超越97年。早前美國機構Demographia一份報告指出，樓價負擔相對收入比達到13.5倍（以本港樓價中位數381萬元，家庭每年入息中位數28.2萬元，不吃不喝也要13.5年才能買樓），是全球最難置業的地方；據東亞銀行的資料，97年本港的樓價與家庭入息中位數比例，則是9.3倍。
現時供樓負擔比率偏低，是因利率低做成的現象，樓價與家庭入息相比，早已達至遠超97年的負荷水平，故一旦加息，後果難料。
據美國聯儲局指出，加息的前提，是待美國失業率回落至6.5%，及通脹率高於2.5%，芝加哥聯儲銀行行長艾雲斯估計，失業率有可能在2015年跌至6.5%。若美國2015年加息，屆時本港房屋供應亦增加，確有可能令樓市調整，但港府也不能因懼怕未來樓市有大跌風險，而減少出手遏抑樓市！
樓市泡沫難防，港府要做的，正是防止泡沫再急速漲大，若然不趁現時繼續增加樓市供應，又或者金管局出招遏抑按揭成數等，樓市泡沫愈來愈大，終有一日爆破時，供樓市民豈非跌得更傷更慘？
須防置業風險 市民要三思
再者，要知道前特首董建華在97年，擬每年推8.5萬個公私營單位，數字龐大，但是如今土地供應緊張，據特首梁振英剛公布的施政報告，未來5年內可落成約7.5萬個新公屋單位，即每年1.5萬個，16/17年度起4年內落成約1.7萬個新居屋單位，即平均每年4,250個；私樓方面，則是未來3至4年有6.7萬個，組組數字相加，最多亦只得每年4萬至5萬個公私營單位，與當年的8.5萬，實在相差甚遠！
政府要提防樓價泡沫，必要時出手，但市民更要知道的是，無論樓價升、樓價跌，終歸作最後置業決定的人，還是市民自己。政府官員一再呼籲市民，須提防置業風險，究竟是否真要買樓？自己的負擔能力又如何？需自己三思而行。
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