<轉載自2017年10月6日
經濟日報
國事港事
欄名: 房策透視 撰文：林奮強 香港黃金五十創辦人>
近日，金管局發表半年報告，明言關注樓市內似乎日漸普遍的「家庭融資渠道」——正是坊間口中慣用的「上車靠父幹」，即年輕一代要靠父母資助首期才有能力置業。筆者高興金管局意識到問題的存在，但可惜當局的「斷症」似乎仍然認為樓市是個泡沫，是個曇花一現的小陽春，稍微衝擊便會爆破，多次強調「住宅物業市場前景極不明朗」。
這種已沿用8年但沒有充分數據支持的比喻，輕視（trivialise）了因果關係，尤其是漠視剛性需求的力量及土地嚴重不足的程度，所以仍以為只要用些需求手段便可解決問題。
買家借貸少 近年炒賣已絕迹
筆者相信，要滿足剛性需求只有一法：全民認識高樓價對老（退休金應為己用而不是子女首期）、中、青（不想動用父母的棺材本）三代的影響已超越臨界點，繼而產生大量造地建屋的共識。
所有資產也可以在短時間內上升或下跌，例如美元今年內、沒有甚麼戲劇性泡沫爆破兌歐元便貶值了近15%。但要衡量資產市場是否泡沫，有三個基本因素：（1）槓桿比率（gearing），即買家的借貸程度；（2）持貨時間，即買家是打算「短炒」還是長綫持有；（3）利差（carry），在樓市而言，即租金收入是否高於按揭供款。
首先，連金管局的半年報告（第52頁）也指出「新批出按揭的平均按揭成數降至今年7月份的48%，而供款與入息比率亦降至34%」；加上2016年已完成按揭供款的自置物業家庭有80萬個，佔總數三分之二。換言之，不論是整體市場還是新進場的買家，借貸都相當少。
第2點，持貨不足3年的住宅成交，早於2010年起急跌，由3.6萬宗降至2016年的523宗，佔總成交只有2%，證明炒賣已絕迹，買樓的都是有實際需要、長期持有的用家。
最後，最新住宅物業租金回報率仍維持在2.5至3%左右，比按揭利率約2%為高，保持「正利差」（positive carry）。
金管局指「有些年輕置業人士的資金，部分來自父母的物業加按」，一旦樓市逆轉，會對有關家庭造成衝擊。筆者和金管局一樣，並不掌握實際上這類物業成交有多少。不過，合理地推斷，已完成按揭的業主父母年紀亦不小（嬰兒潮一代置業普遍較遲，假設由35歲開始供樓，用25年供完也年屆60），銀行是否會讓60歲（甚至已經退休）的父母把物業大幅加按？筆者與前綫資深的地產研究員交流過，似乎港人「財來自有方」，不用把現有物業加按亦可資助子女上車！
父母助子女上車 未必須加按
筆者對這個發現並不驚訝。正如本欄曾述，30、40年前的移民潮，大量港人外流，並在海外（如美、加、澳）置業，這些物業的價格一樣受惠於環球央行近年的寬鬆貨幣政策而急升；同樣地，隨着香港經濟起飛，過去幾十年賺到錢的港人若投資了國內大城市的物業（如北京、上海、深圳），樓價升幅亦會大幅跑贏香港！
若同樣由1996年起計，過去20年香港樓價上升了41%，而美國、加拿大、澳洲的物業則分別升了1倍、2倍，及3倍！而上海和北京的樓價更升了8倍和6倍（圖1）！若這些港人決定近年將部分資產回流香港，並資助子女上車，他們大可沽出海外物業獲利而為之，毋須「透支」現存香港樓價的升幅。只要供樓的年輕人工作穩定，收入能支持供款，並不影響銀行體系。
另外，筆者也曾說明，「人到中年」的城市，物業需求可能比年輕時更高：本來居於太古城1,000呎單位的一家四口，今天樓已供完，夫婦退休，可以沽出大單位，換入細單位自住，並同時幫子女二人，每人全費買一間250呎開放式新盤。如此「一變三」的換樓需求，甚至不需額外借貸便可完成！問題是，若政策部門及港人連有多少海外擁有物業都不掌握，又何以判斷目前情況是否「泡沫」呢？
以上兩種資助子女置業的模式，前者不須把本港物業加按，後者連額外按揭也不需要。金管局一味指樓市過熱，以為只要提高首期要求，樓價泡沫自會爆破，結果這種「非常時期的非常手段」持續8年之久！
置業天秤 傾斜向有資產家庭
筆者已舉例說明，同樣想買一個900萬元的單位，年薪百萬、擁有200萬積蓄的人，反而會輸給年薪50萬、但父母卻有能力資助450萬首期的人！把置業機會天秤，極不公義地傾斜向本身已有資產的家庭的，不是別人，正是金管局的首期要求！
當然，金管局指它是為了銀行體系安全着想。不過，金融穩定只是社會穩定的其中一小部分。當能否置業不再是讀書、工作有多出色，而只是取決於你的爸爸、日後更可能是爺爺是否有樓，如此不公義的社會，明顯已過臨界點，人心如何安穩？結果，為了控制按揭市場的風險，反而為社會製造了更多、更大的風險。
若我們真的以事論事，面對客觀現實的話，自會明白面對剛性需求，唯一出路就是凝聚社會共識，千管齊下增加土地供應！然而，近日成立的土地供應專責小組讓社會重新討論《2030+》的土地供需數字時，卻發現連政府的長遠土地規劃策略，似乎都沒有理解問題的嚴重性和迫切性：例如完全沒有提出「增加人均居住面積」的目標，代表30年後我們會和今天住得一樣擠迫！
又例如，《2030+》提出未來30年4,800公頃的土地需求時，估算現有730萬港人，未來30年，當長者人口從現在100萬倍增至逾220萬時所需的額外醫療設施用地，連5公頃也不夠！作為比較，沙田威爾斯親王醫院便佔地10公頃；而用作骨灰安置所的土地需求，居然卻達75公頃，是醫院需求的15倍！筆者實在難以理解，在今天公營醫療體系接近崩潰，明明需要大幅擴充容量時，何以照顧死人的土地，需求會是照顧生人土地的15倍？
一切客觀數據都表明，現時香港老、中、青三代所享的安穩已過臨界點。要力挽狂瀾，我們必須大刀闊斧地進行改革。以房屋問題為例，它所反映的是全球一體化下的貧富懸殊，並非源自收入不平等，而是資產分布不均。「買樓靠父幹」正是最佳寫照。
首置盤鎖定補價 分享經濟紅利
本來，解決資產分布不均相當困難，因為與收入不均不同，即使向富人徵收重稅，沒有資產的人還是沒有資產。因此，筆者十分支持近日有報道指，即將推出的港人首置上車盤，會採取「鎖定補價」的安排。舉例說，市值500萬的首置盤，合資格家庭以300萬購入，餘下的200萬不會像今天的居屋一樣，隨市價改變而浮動，而是鎖定在購入當天的200萬，在10年禁售期過後，補回200萬便可在自由市場交易。講到底，香港最寶貴的資產就是土地，沒有方法比經土地注入財富去扭轉資產市場的不均來得直接。
當然有人會批評，這是雙重福利：因為這些家庭在購買單位時已獲得折扣，不應再獲得升值的利潤。但筆者想提醒，第一，10年禁售期過後，有關家庭還是要把首置盤的全部市價（即500萬）付清才能在自由市場交易。在這個角度看，除了利息之外，政府根本沒有補貼，還是把當日的500萬元市價全數收回。第二，講到底，香港樓價上升，都是歸因經濟繁榮、社會穩定，這是全香港人都有份貢獻的。那為甚麼社會經濟發展的紅利，只是累積於有樓的人身上？
尤其是，今天的香港置業率只有約50%，即有一半的家庭無法享受土地升值的好處。今天回首，相信沒有人會反對首任行政長官董先生提出在十年內，即2007年達至7成置業率的目標，令香港變成大家共同擁有的社會。可惜，不單我們的置業率最高只增至約54%便回落（圖2）；甚至到過去幾年，我們還在賣董先生任內造的土地！現在報載的新方案，固然是代表新特首林太的開明管治新風，是幫助港人上車的第一步；若有關方案行得通，筆者認為應採取香港大學王于漸教授領導團結香港基金的研究倡議，把鎖定補價擴展至現時的居屋和綠置居等公營房屋，讓更多基層家庭能透過土地升值，分享經濟繁榮成果。
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