<轉載自2017年10月19日 經濟日報 國事港事 撰文： 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
有很多年輕大學生畢業，在社會工作數年，就算所做的是專業工作，有不俗的薪酬，也歎買樓困難。最經典的例子是在2009年，一位女醫生曾致電到電台，與前曾特首參與phone
in節目。那位女醫生與律師男友打算結婚，但慨歎連專業人士也買不起樓。
當社會的精英分子，大學畢業生及專業人士也慨歎買不到樓，香港的樓市究竟出現了甚麼問題呢？
大學畢業生薪酬 近入息中位數
政府資助大學的畢業生初出來工作的每月工資平均在14,000至15,000元之間，對於某些學生來說，這是一個很低的薪酬。但與全港打工仔比較，其實是接近入息中位數的。2016年香港入息中位數是16,200元，這亦即是大學畢業生初出來工作，起點的工資其實在全港工資分布中間，不能說是很低。
而一些從事醫生、醫療、律師、金融等行業的畢業生，工作數年後，每月工資便有3萬、4萬以上，按工資分布，已屬工資較高的一群，為何仍買不到物業？有些人會認為，這是因為時下年輕人較心急，畢業數年便急於買樓。他們與70、80後的心態有別。但買不到樓其實由幾個因素影響的：1）個人收入；2）樓價；3）按揭成數及4）交易費用。
二手樓首期要求高 潛在買家少
1）在個人收入方面，收入愈高，可負擔能力就愈大。一般來說是衡量樓按的還款能力。而市場基準是每月還款不能超過每月收入的五成，還要計及增加3%按息的壓力測試。如果夫婦兩人工資合計有6萬以上，能夠借入的金額可以很高。所以收入較高的家庭能否供得起物業？基本不是問題。如果要單身置業，情況就會困難些。
2）樓價愈高，當然較難負擔。而價格高低是由市場供求決定。明顯地，香港面對的問題是供應不足，而且並不是短期能解決的問題。
3）按揭成數決定置業者首付金額。例如物業市值600萬，三成首期便要付180萬。按揭成數愈低，要儲首期所需的時間便愈久，打算購買者便要等候較長時間。而現實二手物業成交低的一個原因，就是首期要求高，潛在買家人數少的問題。而年輕人往往因為缺乏首期而不能入市。
4）樓宇買賣的交易費用，主要是經紀佣金及印花稅。經紀佣金通常是樓價1%，或者還可以商議，但印花稅是另一個主要費用，影響買樓的初期成本。如果首次置業，最高的從價印花稅也只是4.25%，那麼交易費用（經紀佣金+從價印花稅）會佔樓價總數的5.25%，相比首期要付30%，數額小巫見大巫。但假若是非港人或以公司名義購買物業，便要多付15%買家印花稅（BSD）。如果擁有多個一個單位，再買物業便要付15%從價印花稅（AVD）。這些交易費用金額便不容小覷。
簡單而言，對於首次置業人士來說，BSD及15% AVD他們不需要付的，所以交易費用只是樓價幾個巴仙。如果工作是專業人士，理應供款沒有多大困難。至於樓價高低是另外一個問題，它會影響物業所付交易費用多少，但同樣地置業者可以找一些可負擔價格的物業。而最令置業者頭痛問題，是怎樣付首期。
三成首期的原意，是要控制銀行體系的信貸風險，這是金管局負責的範疇。付樓價三成，是要業主承擔樓價下跌的風險，減少物業變成負資產機會。避免業主放棄物業，繼而要銀行處理負資產的物業，導致呆壞帳問題，影響銀行體系穩定性。
銀行風險置業需要 難平衡
但低成數按揭，卻令到有意置業者置業困難，要平衡銀行體系風險以及置業需要並不容易。七成按揭不能改變嗎？同樣是置業，綠表居屋就能按95%，而白表居屋就能按90%。而按揭金額則由銀行承做。難道做居屋高成數按揭就沒有風險嗎？居屋售價也與私樓價格掛鈎，如果私樓價格下跌，居屋價格估值也會下跌。而高成數樓按揭背後的風險，是由政府擔保的，所以才有高成數樓按出現。
如果是唯一自住單位，可以申請按揭保險。香港按揭證券公司就負責高成數按揭保險。香港一般物業只按七成。如果要按七成以上，便要購買按揭保險，銀行便能多借一至兩成樓價的按揭，即做到8至9成的按揭。其原理是，當樓價下跌之時，七成以上的借貸壞帳由誰承擔？如果已購買按揭保險，假若貸款人未能還款，那麼香港按揭證券公司便要向貸款的銀行補償，透過收取保費方式，分散風險，這樣銀行體系所面對風險才可以控制。
現時規定400萬以下物業可按9成，而400萬至600萬按9成至8成，但600萬以上的物業不能做按揭保險。問題是樓價不斷上升，很多物業價格已超越600萬，所以想少付首期，按揭保險便不是選項。不明白香港按揭證券公司為何不把限額因應市場變化而調整。可能憂慮把上限向上調，會削弱了政府樓市辣招效力？抑或擔心香港按揭證券公司承擔風險會大增？還是認為首次置業不應買600萬以上單位？
7至9年 情侶可儲百多萬首期？
根據統計處資料顯示，男性初婚年齡中位數為31歲，女性初婚年齡中位數為29歲。如果男女雙方為大學年代情侶，希望畢業後儲錢結婚，以香港初婚年齡中位數計，假設22歲大學畢業，那麼女的可儲錢7年；男的可儲錢9年便到初婚年齡。如果要求結婚後有自置居所，擁有自己生活空間，他們最多只有7至9年儲錢時間。以2016年香港入息中位數16,200元計，那麼男女朋友二人便月入32,400元。以儲蓄率45%計（香港按揭證券公司要求借款者每月還款不超過家庭入息45%），每月便可儲14,580元。那麼7年就能儲122.5萬，而9年就能儲157.5萬。問題是：1）青年人儲蓄率沒有達到45%那麼高；2）男女朋友關係可能不能夠維持至7至9年，到達結婚那天也是問題；3）以男女朋友關係一起儲蓄，還要做高百分比儲蓄，維持至7至9年，有相當難度。
上例能儲到的百多萬首期，可以負擔樓價多少？以三成按揭計，儲蓄7年能承擔樓價408萬；儲蓄9年能承擔樓價525萬。但這還沒有計入樓宇買賣的交易費用；而根據生活易2016年全港結婚消費調查，新人結婚平均開支為302,226港元。如果儲蓄的只有一個人，儲首期的時間會增加一倍，亦即到30、40歲才有足夠首期。如果結婚的先決條件是先有物業才能結婚，那麼30多歲才結婚是自然發展的事情，因為儲蓄需時。
年輕人置業難，如果是因為難付首期，究竟有沒有方法改變？既然樓價已升超過申請按揭保險的樓價上限，最簡單的方法就是將限額提升，追回樓價的升幅。但缺點是按揭公司所承受風險會大了。但假若放寬是只限於首次置業者，那麼按揭風險只限於首置的貸款。那麼高成數按揭的貸款風險，應該比較全面放寬按揭成數少得多，而政府又可否接受相關風險呢？
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