香港樓市為何瘋狂？

<轉載自2018年7月6日 頭條日報 欄名：太量微觀 撰文：莊太量 中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長>

樓市有周期，但也有結構性上升，如一個城市興建地鐵是一個結構性改變，樓價難以回到沒有地鐵的年代，中港融合亦是一個結構性改變。與九七年相比，當年較少內地人來置業，中國也沒有四萬億的美元儲備，當年中國的外匯儲備只有二千多億美元，內地人那時買不起香港樓，所以那時香港樓價決定於本地的購買力，而現在整個環境已經不同。香港每年新建單位有一萬多個，假設每個單位賣七百萬港幣，一年即一千多億，只是香港股市約兩天的成交量。中國在一四年的外匯儲備有四萬億美元，至一六年時減少了一萬億美元。內地只要流出少許資金，已可以購買所有香港一年新建單位。所以不要以香港人的收入來衡量。就算香港樓價再升一倍到四百億美元，內地依然能吸納香港一年所有新建的單位。

就算禁止內地人來港買樓，現在香港也有十多萬港漂，他們待七年限期一到，便會買樓，因他們毋須支付百分之十五的買家印花稅，故此政府政策最多也是拖延七年。

我們的人口結構中，五十到五十九歲的人最多，而二十年前，三十歲左右的人則較多。那時年輕人靠自己買樓，購買力強勁。然而，到了現在這個「靠父幹」年代，父母能否買得起樓才是大問題。五十到五十九歲這批人，正值賺錢的高峰期，他們的子女則二十多歲，有買樓的需求。很多住私樓的父母會將單位抵押再按，一家人就擁有資金買樓。所以即使沒有外來資金，本地也有一大批人能「靠父幹」買樓。

其他地方的人，買不起當地樓盤，可以到別處。但香港沒有這自動調節機制，香港人不會離開這個城市，買不起就只能租，租樓的需求高會刺激租金，同樣會令樓價維持在高位。

很多人都相信樓價最終會下降。二○一五年底至二○一六年初的樓市下調，主要是因為二○一四年佔中行動，以及本土派的驅蝗行動，令內地遊客大幅減少，打擊香港的旅遊和零售業，樓市作了百分之十五的下調。但我們現在各項經濟數據向好，遊客不絕，加上高鐵通車在即，只會帶來更多旅客，所以要再調整，可能要到二○一九年中以後，待經濟調整，利息進一步上升，以及去年從發展商借入大量資金的買家過了還款蜜月期，市場才會有壞消息，不過樓市也只會有限度調整。就算香港樓價跌一半，低過深圳的樓價，也會馬上被國際資金吸納，回升至高於深圳的水平。為何九七年能跌六成？因為當年深圳尚未發展起來。

美國上一加息周期是二○○四年，香港也加過息，但因沙士後經濟反彈，通脹迅速上升，故此實質利率依然是負數，樓價仍升。現在的加息速度，與通脹水平還有距離。要達致實質負利率，令樓市跌，起碼兩年時間。房屋會影響人的一生，樓價可能要等長升二十年後才大跌，所以，如果太被動，可能會浪費了一生來等待。我認為，如果兩夫妻需要建立家庭，又能負擔便買吧。當然未必是最低價，但拉長二、三十年，其實未必會蝕本。