用強積金買樓不可取

<轉載自2017年11月10日 頭條日報 欄名: 太量微觀 撰文: 莊太量 中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長>

強積金帳戶的金錢應該拿出來買樓嗎？香港的強積金帳戶多達八百萬個，代表每個人起碼有一個帳戶或以上。此乃強積金帳戶附屬於工作而非個人所致。大部份帳戶的錢少於二十萬，有三萬人左右是多於一百萬的，而有十四萬人的帳戶內有五十萬到一百萬存款。故此，大約有十七萬人在強積金帳戶內有五十萬以上。若然計算這些帳戶存款的中位數，大部份統計都顯示為少於二十萬，大概每個帳戶有十八萬。即使他們把十八萬的存款統統取出來，對買樓也於事無補。現時一個單位起碼市值四、五百萬，十八萬只佔當中百分之五。雖然有五十萬存款以上戶口持有人確可取一部份錢出來，但考慮現實情況：我們應該這樣做嗎？

新加坡有此一例，其公積金帳戶跟隨個人設立，和香港的狀況是十分不同。在新加坡，五十歲以下的僱員供款是達到百分之二十，而僱主也要供款百分之十七，即加起來足足是百分之三十七，加上他們分開了四個帳戶，分別用作醫療、養老、供樓或其他特別用途。所以他們能把存款取出來買樓後，還有餘錢在退休後花費。

在香港則不能——因我們的供款較少。所以我並不認同部份議員建議將強積金帳戶存款取出來買樓，因為樓價問題應該在銀行體系內解決，不應打強積金主意。強積金設立的原意並非讓你去買樓，而是幫助你退休。

對此，我有以下看法：若市民無力支付買樓首期，銀行只要把買樓首期調低百分之五，不但不會影響銀行體系的安全，亦可紓緩市民支付首期的困難。現時一個單位約值四、五百萬，如下調到百分之五，已多出二十五萬可用作借貸。這比強積金帳戶平均存款還多，也可即時解決不夠錢支付首期的問題，亦不影響銀行體系的整體穩定性。

此外，能否將我們強積金存款用作抵押？如是，錢可由銀行借出或是積金局借出。例如五十萬當中始終要留下二十萬左右用作退休，那你可以拿三十萬出來用作抵押，然後向銀行借二十萬。如此一來，銀行才可能應允合作，而即使屆時你還不到錢，銀行起碼得到三十萬元。有些人或許在職，有還款能力，對他們而言也適合強積金抵押這方法。

誠然，兩個方法比較起來，銀行將首期調低到百分之五的情況最為理想。若真的別無他法，則只能拿強積金存款。如此，強積金的整個制度就要改變：首先要社會有共識決定供款額由百分之五調高到百分之十。如僱主或僱員未能就此達至共識，長遠而言，我們並沒可能將這些錢用作買樓。即使考慮以強積金買樓這個方法，我亦建議不應把所有存款用於此，起碼要存起二十萬。

總而言之，我不鼓勵強積金買樓，最好的做法就是降低按揭首期。