<轉載自2017年11月15日 明報 觀點版 撰文：彭晨虹 香港大學社會工作及社會行政學系博士生／ 葉兆輝 香港大學社會工作及社會行政學系講座教授>
在眾多民生議題中，房屋問題是最棘手也是最複雜的。特首林鄭月娥的首份施政報告亦將房屋問題放在重點，提出將致力「縮短公屋的輪候時間」，同時「幫助比較有能力的公屋住戶循置業階梯上移，騰出單位給有需要的市民」。其中一個方法就是將為公屋人士特設的「綠表置居計劃」（綠置居）恆常化，讓公屋住戶的綠表人士用可負擔的售價「上車」，由租客變為業主。這一方面能夠吸引「公屋富戶」騰出不同地區的公屋單位予輪候的基層市民，增加公屋流轉，促進資源合理分配；另一方面給有能力的公屋住戶提供成為業主的機會。
私樓租戶低收入者 用大部分收入交租
香港有75萬公共租住房屋（公屋）住戶，約佔全港總住戶數的29%。房屋署表示，截至2017年6月底，公屋輪候冊約有27.7萬個案，一般申請者平均輪候時間為4.7年，其中長者一人申請者的平均輪候時間為2.6年。在輪候期間，許多公屋輪候者只能租住劏房或板間房。筆者將私樓租戶的收入分為10組（表1），發現收入最低的10%的家庭，平均每月房屋開支為5435元，佔家庭總收入比例高達80%。收入在11%到20%的家庭，平均每月房屋開支為6910元，佔家庭總收入48%。私樓租戶的低收入者（大部分為公屋輪候者）不得不將大部分收入用於繳付房租，這也意味着其他日常開支（如食物、交通和生活用品）被擠壓，極度影響生活質素。
「公屋富戶」享受本應給基層的福利
同時，房委會數字顯示全港約有2.6萬「公屋富戶」。筆者將公屋租戶的收入分為10組（表2），發現收入最高的10%的家庭，平均每月房屋開支為2401元，僅佔家庭總收入5%。並且，收入在71%到90%的家庭，平均每月房屋支出僅佔家庭總收入6%。這意味着「公屋富戶」以遠低於市值的租金，享受着本應提供給基層家庭的公屋福利。
房屋開支佔收入比（housing expenditure-to-income ratio）是一個用來衡量房屋負擔能力的指數。當房屋開支佔收入比大於30%時，通常會被視為房屋難以負擔。在上文我們發現，許多公屋輪候者的房屋開支收入比遠遠高於30%，而「公屋富戶」的房屋開支收入比遠遠低於30%。這意味着一部分公屋資源的分配極其不合理，真正需要公屋的輪候者在「補貼」公屋「富戶」，違背了公屋「為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供住所」的宗旨。
雖然政府在去年底通過收緊「公屋富戶」政策，由以往「雙軌制」改為「單軌制」，公屋住戶的入息或資產若超出入息限額5倍或100倍，或在港擁有住宅物業，均要遷出單位。家庭入息若相等於公屋入息限額2至3倍間，須繳交倍半淨租金；家庭入息若相等於公屋入息限額3至5倍間，則須繳交雙倍淨租金。但事實上全港2.6萬「公屋富戶」中，已有2.28萬戶繳交倍半租金、3100戶繳交雙倍租金。即便如此，「公屋富戶」的房租支出佔家庭總收入的比例也非常之低。即使「公屋富戶」政策嚴格執行，對「公屋富戶」的房租收入比的影響也十分有限。更何况，我們對收緊的「公屋富戶」政策可否有效實行亦充滿疑問。許多公屋住戶早已通過資產轉移、分戶、隱瞞作弊的方式進行規避。
鼓勵房屋資源流轉 建立公平友愛社會
公屋的宗旨，是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供臨時居所。過去數十年，公屋為數以百萬的低收入家庭提供安身之處，具有顯著扶貧效果，許多家庭也因此逐漸富裕起來。如果綠置居能夠通過協助一部分「公屋富戶」實現自置居所的願望，讓他們主動騰出公屋單位，將有望減少公屋輪候者的輪候時間。另外，對於繼續居住在公屋的「富戶」，政府是否可以考慮讓他們支付市值租金，並將他們額外支付的租金用予給公屋輪候者做租賃私樓的補貼呢？合理分配房屋資源、鼓勵房屋資源流轉以建立一個公平友愛的社會，是我們共同的期許。
在Demographia公布的「全球負擔能力調查」，香港連續7年蟬聯全球樓價最難負擔的城市。2016年香港的樓價入息比例（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）為18.1倍，遠遠高出排名第二的悉尼（12.1倍）。我們將私樓自置住戶的收入分為10組（表3），發現收入最低的10%的家庭每月房屋開支為8747元，佔家庭總收入69%。收入在11%到20%的家庭每月房屋開支為9838元，佔家庭總收入46%。收入在21%到40%的家庭，房屋開支收入比也都高於房屋可負擔比例（30%）。
近年香港持續飈升的房價，與大量外地買家尤其是內地投資客炒賣有關。為打擊短期投機活動及遏制外來需求，去年底香港政府全面提高買賣住宅物業印花稅率，統一調高至交易額的15%。在新政策下，非香港永久居民在港置業繳交的稅率達房價30%。其他國家如澳洲、加拿大也相繼出台政策，提高海外買房的購房印花稅或收緊對海外購房者的貸款政策。
財政盈餘投房屋福利 讓港人安居樂業
香港近年財政穩健，政府多年錄得盈餘。2016/17年度盈餘1108億元，收入較上年上升約兩成半，達5731億元。其中地價收入是政府收入第二大來源（22.3%），達1280億元。政府應該考慮如何將財政盈餘更合理地分配在民生福利，特別是投放在房屋福利上，讓低收入居民也能享有經濟發展帶來的裨益，真正做到讓港人安居樂業。
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