「全民置業」應慎重

<轉載自2017年11月23日 明報 觀點版 撰文：張龔 華東政法大學法律碩士>

為配合「以置業為主導」的施政方案，團結香港基金提出「補貼置業計劃」建議。如果這是為了緩解香港房地產價租高企，或者說為了長期穩定房地產市場，保障人人有房住的目標的話，這些建議則不啻為南轅北轍、緣木求魚。

政府不宜再給樓市添油加柴

政府在經濟方面的作為，應是以引導本地區的產業經濟方向，提高本地區企業的活力，構建本地區公平、健康、可持續的營商環境為要。

房地產市場、金融市場、人才市場是決定一個地區經濟競爭實力的基本要素。20年來香港總體經濟情况的日漸衰落，不能說與房地產業在香港的「一枝獨秀」沒有關係。香港房價和租金長期持續地瘋狂，不僅直接提高了香港的商務成本、降低了競爭力，更隱性的一個後果是在全球產業升級和創新浪潮中，對新興的網絡化、智能化、無人化等產業造成了擠出效應。「大疆」無人機在深圳落地開花，對香港可以算是個教訓。

團結香港基金提出提高香港居民置業率的「補貼置業計劃」，如果最終幸運（還是不幸）地被政府採用，其執行後果對香港房地產市場無疑又是一股新鮮的推動力。就時下香港房地產市場現狀而言，美國市場研究機構Demographia公布的國際房價負擔能力調查，在全球主要發達經濟體中香港連續7年佔據「房價負擔最重城市」榜首，政府着實不應再給「虛火旺盛」的樓市添油加柴了。

如果政府出台資助置業計劃，將向市場釋放兩個信號：政府鼓勵居民買樓置業，以及政府會資助居民買樓置業。似乎解決住房問題的基本途徑只有買樓。其實政府更應大力強調政府將建設供應足夠的、平價的公共租賃房屋和廉租住房，以保障社會的住房需求，而不必人人都去置業。市場有比價效應、有心理預期，如果政府能向社會提供足夠的公共租賃房屋和廉租住房，就能平抑市場過高的租金，租金下降則投資房產的回報率將同步下降，房產回報率的下降則最終導致樓市降溫。

政府應是百姓「保母」而非「財神」

為治內百姓謀福利是所有政府最基本、天然的職責。當然不同政府有不同的方式與途徑，其中政府應盡量保障治下居民的最低生存條件，不拋棄最弱勢群體，並不斷創造條件以提高這個最低標準。至於對百姓個體的致富需求，則是通過致力於營造公平、公正、機會均等、富有國際競爭力的商業環境來間接地幫助其達成各自的心願。最終，強者有創業環境，弱者有政府呵護。

團結香港基金提出30年後香港居民置業率將達75%的目標，相對於美國約64%、德國約50%的住房自有率，香港要達到75%的居民置業率目標不知依據為何？目的為何？

住房租賃是另一實現安居途徑

從現實角度看，「居者有其屋」是個存在多年的偽命題，口惠而實不至。安居樂業是人生存的最根本需要。用鼓勵「人人置業」這種單一手段想要應對香港這麼一個多樣化國際大都市的居住難題，從邏輯上講是不可能的。除了置業買樓，住房租賃是另一個實現安居的重要途徑。試想，家家每天都要喝牛奶，但家家戶戶都飼養奶牛就不必了吧？就置業供樓而言，幾十年間個人收入的波動、金融市場的利率變化、樓市和租金價格的起伏，要預測和平滑這些波動的難度可比養一頭奶牛大得多了。

所以，在香港這麼一個堅尼系數不算太低（2016年是0.539）的國際化都市，由政府主導建設一個穩定的、規範的、能充分保護承租人的房屋租賃市場，就可以從需求端分解需求、抑制投機、穩定樓市。政府在公屋和廉租屋方面的建設和管理，在規範房屋租賃市場方面有非常大的空間。

首先，政府如果實施公屋私有化，並且以成本價出售單位，則售予對象的標準制訂如何做到公平、公正、機會均等，這是個難題。按照該基金的方案，政府對參與該計劃的業主實施一系列配套的「資助房屋業主優惠」政策，尤其是禁售期過後出售盈利，那麼該如何處理用政府資源去補貼部分特定對象的利益所牽涉的公平問題？

其次，該部分房屋業主的總體抵禦風險能力相對較弱。在長期的供樓過程中，因個人原因或金融市場利率大幅波動，業主虧損或斷供的後果如何？「沉沒成本」由誰來承擔？

再次，政府補貼該部分業主的財力與投入提供公屋、廉租屋的財政績效如何評估？哪個效果更大更好？政府或者以公共資源去補貼特定部分居民的私人置業，或者以同樣的財力建造公屋並補貼租金（即降低租金水平）出租給非特定部分的居民，兩相比較，後者惠及的對象、範圍、後果、性質明顯優於前者，並且政府的資產仍然是政府所有。

一言以蔽之，團結香港基金的方案，其實質是用政府資源參與市場行為，並且混淆了「居住」和「投資」這兩個性質不同的問題，是一個片面的、充滿不確定性的風險舉動。希望政府在評估該方案時應慎之又慎。