「綠」網成擒

<轉載自2017年11月3日 明報 觀點版 撰文：姚政希 本土研究社成員>

林鄭月娥上任不久，已急不及待展現施政新風。但近日她的「80萬公屋」論鬧得滿城風雨，建制泛民一致反對，甚至令林鄭需要為言論「表示歉意」。然而，這爭議轉移了公眾對與之密切相關的綠置居政策的討論。為獲得社會支持，林鄭推銷綠置居時指出，新政策能夠騰出公屋「富戶」單位，幫助流轉，讓公屋資源留給更有需要的人。可是不得不察的是，林鄭沒有好好向公眾交代這個安排背後，隱含着香港房屋政策的重大轉向。

林鄭在「建議」80萬公屋「已足夠」時，同時間將綠置居的受眾定位為公屋「富戶」，希望稍有財力的住戶透過綠置居置業，騰空逐漸有限的公屋單位給更有需要的人。雖然林鄭已經「澄清」80萬這個確實數字是一個「概念」，我們姑且由此推演，嘗試推敲林鄭新房策到底是什麼葫蘆賣什麼藥。

推基層市民「上車」會否埋計時炸彈？

現時租住公營房屋佔所有房屋約29%。根據2014年公布的《長遠房屋策略》，租住公屋每年的供應目標為2萬個。按照這個建屋速度，若沒有綠置居政策，10年後租住公營房屋總數會升至約31%。但若按照林鄭提供80萬公屋「已足夠」的說法，租住公營房屋的比例反會下跌至26%（表1）。

換句話說，如果林鄭的「置業」政策如願以償，10年後原來1,008,000戶的租住住戶中，會有約17萬戶需要由租住公屋中被擠壓出來，投入私人市場或透過綠置居購買資助房屋。由於公屋居民經濟能力有限，大多不會直接在私人市場置業，所以似乎綠置居的主要受眾將會是這批被擠壓出來的住戶。可是，現時屬於政府「富戶」政策下的公屋「富戶」大約只有2.6萬戶（佔公屋總住戶約4%；註1），反映大部分的潛在綠置居買家，將會是家庭收入沒有超過申請公屋入息限額兩倍的公屋住戶，和收入低於入息限額的新公屋申請者。

一般來說，前者多年來安居於公屋，或有一些積蓄；後者則是社會中收入最低的一群。兩者都未必會投入私人市場。可是，如果政府利用大量措施，透過公屋「封頂」和推出綠置居，推這班本來財政上不算穩健的基層市民「上車」，令他們未來數十年承受樓價和息口波動的經濟風險，這又會不會埋下另一個計時炸彈呢？

除此之外，綠置居隱含很多潛在問題，政府尚未交代細節釋除公眾疑慮：除了現有公屋住戶，綠置居亦開放給輪候冊內已通過資產審核並將在約一年內獲編配公屋的申請者。由於「置業主導」將會是政府房屋政策的新定位，此消彼長之下，政策實施頭數年新增的資助房屋，很大可能是綠置居供應多於租住公屋（例如火炭的新公屋會轉為綠置居）。若然現有的公屋住戶無法吸收龐大的綠置居供應，沒有流轉出舊公屋單位，政府很可能轉向公屋輪候冊中具綠表資格的人士推銷綠置居。此舉會導致輪候租住公屋時間一再加長，但願意買綠置居才可較快上樓，衍生資助房屋出現「買樓上樓先」的公平性問題。

綠置居計劃背後的邏輯，是把現有的公屋住戶視為房屋問題的焦點，重新論述他們的居住需要如何佔用了社會資源，他們的儲蓄又如何應購買政府賣出的單位，在「置業階梯」另闢一級，千方百計將他們推上去。

推動基層置業 漠視背後風險

政府提出以出售公屋作為補助置業的論述，強調購買權（right to buy），但從未說清楚「誰可負擔」（affordable by whom）的問題：只強調希望各階層都可有各自的協助置業政策，在基層是否能夠負擔的問題上則蜻蜓點水。

以葉兆輝教授一項分析香港貧窮問題和房屋類型的關係研究為例（表2），最低收入的第一組別至較高的第四收入組別住戶中，公屋租戶的「月入結餘」遠較同一組別沒有自置物業的私樓租戶高（註2），並與已完成按揭的私樓自置住戶相若。說明了公屋在不同類型的房屋中，是理想的低成本居所。

值得注意的是，第一至第三收入組別的私樓租戶，月入結餘只剩數千元甚至負數。換句話說，新置業政策對於基層市民必然是百上加斤。

不同房屋類型住戶收入的分析結果，反映公屋作為可負擔的房屋有十分正面的社會作用。若政府真的重視市民的居住權（housing right），希望改善香港的居住成本問題，以現時的樓市狀况，其中一個方向自然是擴大公營租住房屋的比例。此時若貿貿然為公屋「封頂」並推動基層置業，引起的後遺症不可不察。健康的房屋政策應提供多樣化的選擇，例如除了購買權外，能否同時保障租住權（right to rent）呢？

註1：房委會資助房屋小組委員會文件（文件編號：SHC 53/2016）

註2：葉兆輝，2017年，《香港貧窮問題真相》，中華書局