<轉載自2017年7月17日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
上一屆政府推中長遠房屋策略，未來十年內要達到私樓建屋目標十多萬間。而5年過去了，公屋數目未能達標，但私樓數目就超標完成。
根據第四屆政府施政匯報2012至2017年資料顯示，私營房屋中期供應量顯著增加。截至2017年3月底，預計未來三至四年一手住宅供應量約為9.6萬個單位，較該屆政府上任時高出48%，從指標來看，起碼私人住宅市場目標達到。
私樓供應達標 惟單位面積小
但細心一看，小型單位數目佔比愈來愈多。根據運房局及差估署數據，今年私樓落成量預測有17,122伙，以中小型單位主導。其中，實用面積小於431平方呎（A類）最細單位有5,109伙，較去年的3,937伙，多1,172伙及高出3成，為18年以來高位。若按整體比例計算，亦按年增加近3個百分點。由從前佔總數的十幾個百分點，升至近年的3成。反映住宅數目多了，但單位面積愈來愈小。
差估署發布的住宅物業統計，會把住宅按單位實用呎數分為五類，由小至大，為A至E，A類最小，E類最大。通常D和E兩類叫大型住宅，A、B和C三類，叫中小型住宅。
小型住宅有幾小？英語照譯，叫做small flat。A類細單位是指40平方米，亦即431平方呎左右。因統計是以實用面積計算。如果以建築面積7成實用，3成發水來說，431呎實用面積，等於一個500多呎的建築面積單位。以港寸金尺土的情況，一般發展商會建成兩房單位。比細（small）還要小的叫做迷你（mini），比迷你還要小的叫做納米（nano）。如果一房或全開放式單位可叫做迷你單位，那納米單位就是比迷你單位還要小的單位。
根據統計處的資料顯示，香港家庭住戶平均人數是2.8人，而一個兩房單位可容納3至4人。夫婦加一個老人家、或一個小朋友、或一個外籍傭工，這種兩房間隔就最合適。例如一些鄰近大學的屋苑，外地生通常合資租住的兩房單位，一個單位甚至會住上5人，每間房住兩人，廳還會住一個人呢！而過往最小的兩房單位開則，實用面積計也要200多呎，例如沙田的河畔花園或大圍的金獅花園。
多建400萬元以下單位 保銷情
實用面積431呎，要住最多人，可建兩房。但同樣呎數，發展商亦可建一房，甚至全開放式單位。在商言商，哪類戶型最好賣，就建哪款。除了考慮去貨速度快慢之外，還要考慮售價，哪類戶型售價能最高？從各大屋苑的數據來看，同一屋苑中，大單位呎價通常較平，而細單位就往往最高。
以麵粉價來說，同一呎地，無論建小型住宅或大型住宅，其成本大致相若。但近幾年的趨勢，面積愈小的住宅，呎價反而最高！這指大眾市場住宅，而不是豪宅。這是因為按揭成數、牽涉銀碼、要繳付印花稅金額等限制、單位愈細、所繳付的前期費用就愈少，愈容易負擔，潛在買家就愈多。
政府的3D（即SSD、BSD及DSD）辣招，就是要協助首次置業的市民，他們首期資金往往不是那麼充裕，多數要借助按揭保險去降低所付首期比例。如果只想付1成首期，那麼按照現時規定，只能購入400萬元以下的住宅，這是按揭保險的規定。400萬至600萬元物業，就只能按8至9成。600萬元以上物業，就不能參加按揭保險，因此不少首置客，主要目標是400萬元以下的物業，其次是400萬至600萬元。超出600萬元，他們便要付3成以上首期。
發展商也深明此理。如果把樓市看成一個遊戲，要勝出遊戲，首要先了解遊戲規則，盡量play smart！所以發展商會盡量起一些400萬元以下的單位去保障銷情。其次是400萬至600萬元單位。這點可由A類單位落成量創新高得以印證。400萬元以下單位的發展參數，已成為「熟書」發展商的戒律。如果實用呎價是1萬元，那麼建成單位面積有400呎，它可以是細兩房、或一房的單位，應該足夠2至4人居住，每人平均居住面積也有100呎以上，多於公屋最低75呎平均居住面積要求。
但當呎價升至1.5萬元，限制400萬元以下售價，就只能建267呎單位，間隔最多一房或全開放式，那只夠住1至2人，這已由小型住宅變成迷你住宅了。如果當樓價升至2萬元一呎，就只能建200呎樓，間隔只會是全開放式。
納米樓遍地 難滿足家庭需要
如果一個400呎兩房單位，要劏成兩個單位的話，兩個單位一定小於200呎。因為要間隔間牆，建造共用設施等，每個單位可能只剩下百多呎。而百多呎內還要有廁所等基本設施，就算是開放式廚房，所剩空間就只能住一個人。如果建成的單位150呎，其大小就與停車場一個車位相若。可以想像一下，將一個車位扣除廁所及露台佔地後，剩餘的空間才可住人。有人就打趣道，住這些納米單位就好像把車泊在停車場車位，而人就住在車上的感覺一樣。而單位叫做納米，即是小無可小，最基本只能容納人的空間。
那麼把原本面積400呎可住2至4人兩房單位，劏成兩個全開放式的百多呎的納米單位，那麼兩個單位合共最多只能住兩人。雖然建成住宅數目好似多了，但居住人口數目卻少了呢！
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