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<轉載自2017年7月11日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
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「買樓靠父幹」是近幾年才興起的名詞。而「幹」字是有工作、做事的意思，此外它還有追求、求取的意思。例如指追求職位俸祿：干祿、幹事。
青年不吃喝7年 才夠付首期
通常一個傳統家庭，父親外出工作賺錢，維持家庭收入的開支，而母親就留在家照顧家庭；這是一種單一收入的家庭（Single Income Family）。但因為香港生活費高昂，很多中產家庭都是父母一起工作的，亦即所謂雙收入家庭（Double Income Family）。而所謂買樓靠父幹，意思是子女買樓，要靠父母的協助。
如果子女要購買物業自住，而又不是與父母同住，為何他們不能自己承擔費用，而要靠父母協助呢？現今的年輕人在置業時，又會遭遇甚麼困難呢？在金融系統不發達的年代，例如上世紀50年代以前，要置業時要把樓價全數付清的，樓宇按揭不普遍。但現代人在置業時，很少把樓價一次性付清，通常要承造按揭。那麼他們面對的資金壓力會有兩部分：
（1）購買物業所需要的首期及支付相關交易費用。這些是一次性的，是一個存量概念。
（2）按揭所需的還款，通常要用上20、30年來歸還，是一個流量概念。
低息環境 長命債長命還
如果要借銀行按揭，通常要經過壓力測試。而一般每月還款金額只能佔家庭入息4至5成左右。而低息環境下，很多年輕家庭每月還款不是問題，他們覺得長命債、就長命還。而通常出現問題的是購買物業所需要的首期及支付相關交易費用。
現時一般住宅物業只能按7成，如果金額愈高，按揭成數可能更低。以一個400萬元物業來說，3成首期已是120萬元，如果加上買樓佣金，從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱AVD）及其他費用，隨時要付130萬至140萬元以上。以2016年個人收入中位數15,500元計算，買樓的首期及交易費用，等同於7、8年香港人平均工資。還要不吃不喝不消費，才能支付首期及相關費用。
如果想負擔輕些，又是買樓自住，則可申請按揭保險，400萬元以下物業可按9成，而400萬至600萬元之間按8至9成。問題是近年樓價不斷上升，特別是市區一手樓，呎價逼近2萬，就算是400平方呎的小型單位，也要600萬、700萬元以上。已超越600萬元按揭保險承造的範圍，所以要付的首期要3、4成以上。
雖然港人首次資業不用付買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）、15%的AVD等辣稅，但仍然要負擔最少100萬多、200萬元首期及相關費用，這不是容易的事。就算肯儲錢，亦可能要花十多二十年時間，那時已由青年變中年了。而首期及其相關費用，已成為年輕人置業最大問題，而這筆支出，是在置業初期一次性支付的。諷刺的是，以前有100萬元現金，可以叫做「百萬富翁」，但現在的100萬元，也未必夠付首期！
父母自住物業加按 助子女上車
逾百萬元的現金，又有多少人有？根據花旗銀行香港千萬富翁調查報告，2016年擁有100萬港元流動資產的人口，約有87.8萬人。亦即約8個港人就有一個。流動資產是包括容易變現的資產，包括股票、外幣、存款等。但大多數擁有這個資金的，多是年紀較大的退休人士、家庭主婦及專業人士，也有些較年輕的富二代。而一般青年不在此列，所以要靠父母幫忙。
香港的私人住宅，有6成以上已經沒有按揭，是業主的資產，財富內容之一，資產也是一個存量概念。樓價上升，這些資產亦大幅升值。就算業主本身未必有太多現金。但假若子女有需要，只要把自住物業加按，隨時可以套現100萬、200萬元，借或送給子女買樓也不是難事。而這就是資產融資方式（Asset Financing），買樓靠父幹的情況。
香港的家庭約有一半居住政府資助房屋，另一半居住私樓。而住私樓的也不是全部是業主，可以靠父幹的人不會是青年的全部，這容易造成分化，就算年輕人入息相若，為何靠父幹的能買到樓，而沒有父幹可靠的，要儲所需首期卻又遙遙無期？
助市民上車 須兼防銀行風險
首期的作用對於銀行來說是風險管理，要置業者承擔樓價下跌的風險。而現時基本是3成首期，由業主承擔，是考慮到銀行體系所承擔風險。但首期愈高，要置業就愈困難。一般的謬誤是樓價愈貴，就愈難置業。但實情是，要買樓要過兩關：1）要俾得起首期及交易費用；2）供得起。
在低息環境下，要供得起的大有人在，但要比得起首期及相關費用，人數就大幅減少。如果有辦法不令銀行體系承擔更大的樓價波動風險，而同時又令市民較易上車的，就是德政。而按揭保險就是這種工具之一，可惜它並沒有跟隨樓價上升而調整其600萬元上限。
當然應否上調，要調整的話又要調整多少，而按揭風險又增加多少，也要細心考虞。而現時二手物業的成交較少，原因除了政府的辣招外，物業按揭成數太少，首期相關費用太高也是主要原因之一。而一手樓之所以好賣，除了物業新、設施好之外。發展商提供的高成數按揭貸款亦有關係。問題是，是一手樓發展商最終承擔樓價下跌風險嗎？不，是買樓的人士。
如果買樓靠父幹，由父母給首期的話，那麼代表樓價下跌風險由父母承擔。父母給首期，是愛子女的表現。換句話說用愛去承擔樓價下跌的風險。
這些「父幹樓」能否承擔樓價下跌風險？如果3成首期由父母資助，某程度是OPM（Other People's Money，即別人的錢）。子女對這部分錢擔心較小。例如樓價下跌了10%，子女會否止蝕，把物業賣掉？如果賣掉的話，子女要思考的是，那剩餘20%的樓價，應否歸還父母？而蝕去的10%又應否補回，還給父母？而賣掉物業之後，自己沒有地方住，又應怎辦？所以只要樓價跌幅在3成以內，相信子女沒有太大誘因去沽出物業，他們的持貨能力反而更強！（文章僅代表個人立場）
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