另類房屋助基層渡難關

<轉載自2017年7月20日 明報 觀點版 撰文：何喜華 香港社區組織協會主任>

新政府甫一上任，特首及主要官員均積極落區，了解基層及大眾生活。雖然新官上任，但老問題仍舊嚴峻。上屆政府視房屋為施政重點，惟過去數年住屋問題持續惡化，20多萬人仍坐困劏房、板間房、天台屋乃至工廠大廈等不適切居所，約50萬人輪候公屋，有些輪候時間更延長至逾7年。雖然政府積極興建公屋，惟建屋需時五至七載，預計未來5年供應量僅為7萬伙，每年新公屋落成量僅1.4萬伙，可見未來公共房屋供不應求情况難以改善。

遠水難救近火。試想想劏房孩子每日長時間屈膝牀上，學習、進食、玩樂和休息都在斗室，實在苦不堪言。孩子成長不等人，從小一念到升中仍未完上樓夢，多待一天也嫌多。覓地增建公屋長遠解決住屋問題固然重要，對於每日身處水深火熱、飽受貴租之苦的居民而言，當局以新思維適時推行中短期措施助居民走出困局同樣重要。

小型單位市場受壟斷 劏房租戶任人魚肉

民間團體一直倡議政府訂立中短期措施，包括為租住私樓的公屋輪候冊家庭提供租金津貼，甚或恢復租金管制，避免租客面對無良業主瘋狂加租之苦。奈何上屆政府斷然拒絕，擔心提供租金津貼後，業主隨之加租，租客生活毫無改善，最終只能讓業主受惠；至於訂立租金管制方面，又憂心業主寧願封盤不租，減少私樓租盤供應，甚或有業主巧立名目濫收費用，最終功虧一簣。上屆政府基於這些難以化解的擔憂下未敢向前。在無計可施的情况下，新政府究竟如何可以在短期內增加可負擔單位的供應，實是當前一大難題。

近年樓市熾熱、租金狂飈，根據差餉物業估價署資料，小型單位（甲類，面積少於40平方米）的租金指數，已升至199.8（2017年5月），較5年前（即去屆政府上任前）同期升35.7%（2012年5月為147.2），明顯高於中型或大型單位租金指數升幅（例如丙類及丁類單位升幅為20.8%及12.5%）。小型單位供應嚴重不足，在求過於供下，租客被迫繳付昂貴租金。

租務市場扭曲 基層「肉隨砧板上」

不少業主及租務中介公司，更窺準小型單位供不應求，在供應不足下牟取極大暴利，甚至將單位分隔為無數間劏房。以一個市區800平方呎的唐樓單位為例，現時平均月租約為1.3萬元，每平方呎租約為16.3元。惟政府2015年統計資料顯示，分間樓宇單位每月租金中位數高達4200元，以單位面積中位數（即110.7平方呎）計算，每平方呎租金可達37.9元。根據民間調查，更有劏房及「棺材房」平均呎租高達60至80元，較承租整個單位呎租僅十數元，高出達3至4倍！可見劏房等惡劣居所已成為業主剝削基層的樂園！居民為求有瓦遮頭，只能「肉隨砧板上」，任由業主魚肉。事實上，政府亦承認小型單位受到某程度壟斷，形成中間剝削。倘若由民間社企進行中介，租金幅度訂於細單位的租值，起碼能免除中間剝削的情况。

社企經營分租房 改變現行租務市場生態

要改善現時情况，民間團體可嘗試成立社會企業營辦分租房，直接與大業主擬定租金，避免中間剝削，令居民直接受惠。若租客長遠可集體議價，直接與大業主討論租金，增加議價能力並減低中介成本，租金或可更為優惠。

然而，市場中是否有此樓宇呢？若要落實計劃，又如何發掘社會上的「良心業主」？根據市場分析，要進一步發展分租房，對象業主可分開四大類：（1）以投資物業收租的業主，他們不願花費時間和精力分間分租單位收租，因此大多委託中介團體一手包辦，扣取中介費後定期每月收取基本租金；（2）舊區唐樓等舊式樓宇的老業主，他們大多已屆暮年，退休後無力出資改建單位，若獲資助改建將願意改裝單位租予基層家庭；（3）認同協助弱勢社群的良心業主，他們大多認同不應賺到盡，願意扶助基層一把，事實上在媒體廣泛公布本會發展分租房計劃後，已有不少業主主動表示希望出租房間；（4）空置樓宇的業主，業主空置單位等待發展商或市建局收購重建的物業，當中業主或包括個人或大型私人發展商，早前已有地產商估計此類物業最少多達數千個。假若能啟動1000個單位參與計劃，每個單位能容納2至3戶（約5至6人）居住，足以令五六千人受惠。

長沙灣分租房先導計劃項目經驗

另外，縱使有良心業主參與計劃，究竟非政府機構是否有足夠能力發展分租房計劃？計劃在財政上能要持續發展，必須收取一定合理租金；良心業主收取租金應盡可能低，容讓入住的租戶繳付低於市場租金，非政府機構仍可持續營運。以本會去年8月起於長沙灣承租一唐樓為例，該單位面積約590平方呎，月租10,500元，項目獲社會人士捐助起動基金，包括分間單位的費用連同3年租金，合共55萬元；其後以低於市值租金分租予4個低收入家庭，並保證未來3年不加租。雖然計劃僅收回原有承租單位租金，未能涵蓋裝修費等開支，但足以令9名市民受惠。由於承租單位租金並非大幅低於市價，計劃長遠在財政上能否持續發展，仍存有極大挑戰。

長遠推行租金津貼及另類房屋

長遠而言，當局下一步應提供租金津貼予非政府機構營運下的分租房租戶。在社會企業管理下的分租房計劃下，租金增幅亦受規管，例如參考差餉物業估價署同類型面積單位指數作調整基礎，此舉可避免無良業主增加租金賺取政府提供的租金津貼，消除當局疑慮。除推行分租房外，政府亦應一併考慮推行其他另類過渡房屋，包括發展臨屋、善用政府社區閒置用地、改用空置校舍作臨時住屋等。此外，由於民間推行分租房規模及能力均有限，當局長遠應考慮由富有管理經驗的公營房屋機構（例如房協、市建局）負責大規模執行此類計劃。

社企經營分租房計劃只屬現時處理房屋問題的應急方案。隨着未來10年上屆政府發展的公營房屋逐步落成，估計日後住屋問題將稍為改善，屆時當局可再檢討此種服務的存在價值，為公共房屋發展擬定新方向。