香港未來十年長遠房屋策略諮詢今天結束，諮詢文件建議未來十年房屋供應的目標為47萬個單位，亦即平均每年供應4.7萬個房屋。
房委房協市建局 責任各不同
初步構思公營房屋對私營房屋是六四比。如果以每年平均4.7萬房屋供應估算，每年公營房屋應有28,200間，而私營房屋供應則有18,880間。這個建房量應該已考慮香港新增家庭數目，市民對住屋質素的改善需求，以及新增移民，學生及短期在港工作的人口住屋需要而估算出來。假設上述這些需要已全面考慮，我們接着要問的，就是怎樣才能達到這個供應目標？現有的公營機構又應有甚麼角色？而計劃與現實的差距，又應用甚麼方法來填補？
先說六四比之說，應是參考了過往20多年的香港建屋情況（見表一）。由1989至2013年，香港建屋情況可分為四個階段：（A）1989至1996年、（B）1997至2002年、（C）2003至2007年，及（D）2008至2013年。大致上六四比是與階段（A）及（D）相若。而過去24年的公私營房屋比例是57比43左右，因此六四比亦即政府會略為傾斜於公營房屋。
對香港房屋供應有着重要角色的機構共有三個，分別是⑴香港房屋委員會（簡稱房委會）、⑵香港房屋協會（簡稱房協），及⑶市區重建局（簡稱市建局）。三者的使命及責任有所不同，有時市民或對上述三個機構的了解不足，容易出現錯誤的期望。
房委會在1973年根據《房屋條例》成立，主要工作是制定香港的公共房屋計劃，而現時約有30%人口居住在租住的公共房屋。2005年11月房委會出售了大部分的零售及停車場設施，集中資源來支持公共房屋計劃。
公營房屋之中，又分為出售及出租的，而六成公營房屋的出租部分，相信主要由房委會承擔。根據中原地產研究部的資料顯示（見表一），由2003至2007年，香港公營出租房屋平均每年是13,224個；而2008至2013年，公營出租房屋平均有15,176個。如果以十年平均計算，出租的公營房屋平均每年有1.4萬個左右。如果未來十年公營房屋平均要建28,200個單位，那麼其餘14,200個，便會是居屋，除非房委會能夠增加建屋數目。
建愈多公屋 房委赤字恐愈大
如果要與建一個公營房屋單位要100萬港元，建1萬個單位便要100億元。28,200個單位便要282億元，這筆開支極巨。從房委會年報可見，租住房屋那部分的營運過去五年都是虧損的，亦即是租金收入扣除開支後出現赤字，2012/13年度就有12.34億元赤字。那麼興建愈多公屋，這部分經營赤字就愈大，除非能加租，又或者能用其他收益補貼。
而出售居屋（或夾屋），就是不用政府額外撥款，公屋又不用大幅加租的解決方法，這過去亦是房委會主要收入來源。
那麼有誰可參與興建居屋、夾屋或政府資助的房屋？市建局成立的目的不包括興建公營房屋，所以只有房委會及房協能參與。房協是一個獨立的非牟利機構，於1948年成立，並於1951年註為法定機構，財政上自負盈虧。過去曾經發展出租的公共房屋，但近年已很少類似計劃（舊屋邨重建除外），只參與發售公共房屋及私人物業發展。相信在未來十年，房協能夠貢獻的，主要是居屋的發展及私營房屋的供應。
但房協自2003至2012年度，總共只提供了1,447個新增單位供應，而其中576個單位，是長者安居樂計劃有關。而翻查紀錄，房協最多出售公營房屋的供應，是在1998年，共有7,098間夾屋出售，之後房屋興建量大為減少，在2005至07年和2009至2012年更基本上是零供應。因此，以房協的獨特身份，能在未來十年協助政府的，主要是出售公營的房屋發展部分。
未來公營房供應 房協可輔助
公營房屋之中，出售與出租的比例又應怎樣？鼓勵自置居所的話，出售比例就要高些；相反若要專注解決低收入階層的住屋問題，出租比例就高。而這方面的政策，過去亦大幅改變，公營房屋出售與出租比例，1997至2002年是42.9比57.1；而2008至2013年是3.8比96.2，差距可以很大。所以政府就說要提供彈性，把出售與出租的單位能互相調撥，如所建屋邨的模組及結構，基本是一樣，落成的大廈可以當居屋出售，又或者是公屋出租，但過往私人參建居屋模式在此一「彈性」規劃下，可能就不適用，因為物業設計及合約設計都是以出售為目標，要轉成公屋出租會有難度。
那麼興建居屋的責任，相信主要落在房委會及房協身上，而當下因資源限制，後者只能作為輔助的角色。
在長遠建屋目標中，那四成私營房屋，亦即每年18,800個差額，這三間機構又如何協助？房委會是不會參與，而房協亦相信不會主動參加，因為以私樓模式發展項目，房協並沒有優勢，除非碰上很好機會。除了由私人發展商提供私樓供應，相信市建局也能提供一點貢獻。
市建局是由最初的土地發展公司轉變而來的，市建局的工作目的是解決嚴重市區老化問題，協助居住在殘破失修樓宇的居民，改善其生活環境。市建局是地產發展商嗎？由市建局主動發展的地盤，近年就只有啟德發展區的樓換樓地盤（用來給受影響的重建戶另外選擇），以及土瓜灣馬頭圍道唐樓倒塌的地盤（而這是特事特辦的項目）。而原則上市建局只是負責市區重建地段，市建局做好前期的收地，賠償及安置受影響居民。把地皮處理好之後便公開投標，由私人發展商來發展。這個模式是純粹以市區重建目的出發，市場經濟來主導的。所以建成的單位是私營房屋，而售價亦是市價。
收樓昂貴 市建局賣樓難便宜
有人批評市建局的樓盤售價相當昂貴，而這是發展模式的結果。第一市建局發展的地盤全屬市區，地段價值不會便宜；第二在前期收樓時是以市價，甚至優於市價（以同區七年樓齡的樓價收購，而不是以舊樓的現價來收購），所以前期成本昂貴。麵粉價已貴，製成品的售價不會便宜，除非發展模式更改。
市建局所負責那部分是私營房屋而不是公營出售房屋，所以不能期望市建局的樓盤能以公營出售房屋價格出售，除非中間的成本差距能有人承擔。而市區重建發展能夠提供的房屋單位的數目亦很有限，所以每年18,800的私樓建屋，市建局只能協助部分，其餘主要由市場地產發展商承擔。
總的來說，出租部分的公營房屋建設主力仍是房委會，出售部分則由房委會主力，房協輔助，如在建屋量上要更易達標，除資源上的支援，土地開發的配合亦非常重要。至於私營房屋方面，雖然房協及市建局能協助部分的建屋量，但由於種種限制，如資源及角色規章的問題，私營房屋建屋目標仍然要靠市場力量，除非房協及市建局的資源及角色可作調整。（文章僅代表個人立場）
香港房屋供應 。
3個房屋機構負責範圍。
每年47,000建屋計劃藍圖。
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