<轉載自2019年5月17日 明報 觀點版 撰文：林智遠 市區重建局前非執行董事>
討論已久的自願醫保終在今年4月1日全面推行，納稅人若為自己或合資格親屬購買認可醫保產品，可獲稅務優惠，坊間亦隨即出現林林總總自願醫保產品。筆者無意在此分析各類產品，只是想從這個話題引伸到樓宇復修的財務安排，希望社會思考一下，樓宇維修工程涉及資金少則百萬、大則過億，業主應如何為保養其樓宇單位資產值作打算？既然大家都願為保障健康而投保各類醫保產品，又是否同樣應為擁有的物業「投保」，為長遠「保值」而作好財務安排？
建立意識是為樓宇保值，亦即是樓宇復修的第一步；而推動樓宇復修則是市區更新重要一環。一直以來市建局為推動業主履行妥善維修和保養樓宇的責任，推出多項資助及支援計劃。筆者在過去6年出任市建局非執行董事，見到業主對各項計劃的認受程度，感受到業主關注樓宇復修的意識已逐漸萌芽。而隨着業主正視推動樓宇復修，下一個要解決的就是資源問題。多年來政府及市建局推出了不同的樓宇復修資助計劃，紓緩業主進行樓宇復修工程的財務壓力。但樓宇復修是一項持續工作，今天完成一個維修周期，10多年後隨着樓宇老化，業主也需進行另一次維修工程，樓宇才能保養得宜。
樓宇是私人財產，如何保養、保值理應是業主責任。香港奉行低稅率制，長遠來說政府應如何使用其稅收的公共資源，資助業主分擔其樓宇維修保養開支？筆者相信要先解決資源問題，才能有效實踐周期維修的意識。
為大廈維修工程「投保」
本港樓宇主要用鋼筋混凝土建造，只要保養得宜，壽命可逾100年。在這百年生命周期中，可能要進行大約5次保養維修計劃。若業主一直沒有為維修工作預留資金，直至樓宇老化問題出現才一次過做大型維修，每戶便要分擔高昂費用。這正是業主對維修工程卻步的原因之一。
筆者早前在報章留意到，港島區有逾40年樓齡的私人屋苑的業主立案法團，透過參與市建局「招標妥」服務，成功自行籌組樓宇維修工程。以這個有180戶的屋苑為例，樓宇在10年前曾進行基本維修工程，但未有徹底處理結構失修等樓宇老化問題。10年過去，法團今次計劃全面勘察樓宇狀况以進行大型維修工程，由於無參加樓宇更新大行動這類資助，每戶須攤分的維修費約要30萬元。從這例子可見，即使樓宇有做基本維修保養，到需要大維修時，所涉開支仍然不菲；若業主沒有為工程設立特別基金（special fund）或儲備基金（sinking
fund）並持續供款，負擔確實不輕。
若同區有另一個規模相若的私人屋苑，而其業主沒有如上述屋苑的法團般為樓宇作周期基本維修保養，到樓齡達40年才首次大維修，可想像每戶業主要一次過支付的維修費用可能遠超30萬元。相反，若這屋苑自落成日起便設立維修儲備基金，並要求業主每月定期供款，那即使到今時今日才首次大維修，而同樣每戶要支付30萬元維修費來比較，這40年間每戶每月平均只需供款約600元。這積少成多的財務安排，總比一下子要支付龐大費用為佳。
這個簡單將維修費用攤分40年供款的假設，並未考慮法團為基金定下更周詳的儲蓄及投資規劃。筆者從事會計和財務管理工作多年，認為市場上有不少穩健的投資理財工具，或透過財務專業人士協助籌備儲備基金預算，為基金儲蓄投資，當中所得回報將有助減輕大廈業主實際的供款金額。長遠而言業主應為未來維修工程的財政儲備及早綢繆，原理跟投保醫療保險一樣。若將這個構思推而廣之，為鼓勵法團籌組維修工程儲備基金及業主定期供款，政府是否可考慮仿效自願醫保，為認可的維修工程儲備基金提供稅務優惠？這課題值得深入研究。
復修資訊平台 提升籌組工程能力
當然，上述屋苑個案的樓宇在樓齡「年過30」才進行首次基本維修工程的做法，對保持樓宇良好狀態來說絕對不足夠。若屋苑能在其「年幼時期」便透過維修儲備基金的定期供款，在樓宇大約第10年及第20年時已進行預防性的定期維修保養，在延緩老化速度的同時，亦能減輕只待樓宇30年才一次過處理的問題的嚴重程度。
除解決財政問題，現時不少業主擔憂籌組樓宇維修工程複雜困難，並因缺乏專業知識處理，無人願做「出頭鳥」牽頭籌組工程。故此，提升業主籌組樓宇維修工程能力和提供專業技術支援亦為重要。筆者知悉市建局早前推出了全新一站式「樓宇復修平台」，為業主提供集合公私營及專業界別的全面網上資訊平台，讓業主參照專業指示按部就班籌組樓宇維修工程。「樓宇復修平台」亦制定了標準的投標文件和合約範本，供業主組織在招標工程顧問和承建商時使用。這個「樓宇復修平台」的資訊會持續優化，往後會按樓宇復修不同工程項目推出適切的範本文件；此外，亦會研究日後建立「工程費用資訊中心」和「服務提供者資料庫」兩項服務，進一步加強樓宇維修市場作業的透明度，增進業主對此的了解。
樓宇復修邁進「3.0」
過去社會並無成熟的樓宇保養文化，在五六十年代興建的戰後樓宇，其維修保養問題未得到認真看待，以致日久失修而嚴重老化，及至當樓宇出現即時危險或業主收到當局強制驗樓通知時，才關注維修問題及即時補救，這可以視為樓宇復修意識「1.0」。近年政府和市建局推出不同樓宇復修資助計劃，成功推動不少法團維修保養樓宇，提升安全水平，使樓宇復修意識踏入「2.0」。
展望將來，政府、市建局、各專業界別以至業主及法團，均需攜手努力推動樓宇復修，並建立周期及預防性的樓宇維修保養文化。政府可檢視有關樓宇籌組復修工程的相關要求及規管，包括針對沒有設立法團或居民組織的「三無大廈」，促進業主承擔樓宇維修管理責任；針對有組織能力的法團則需設立法則，加強業主對維修基金強制供款的要求，又或透過稅務優惠鼓勵業主做好財務安排。而市建局則繼續以「促進者」及「先導者」角色，推動預防性的樓宇復修文化。筆者知悉，市建局已為其煥然壹居制定全面的保養維修手冊，及首度研究應用建築信息模擬技術於樓宇復修及物業管理等範疇，累積經驗讓業界參考，將成功經驗向業主推廣。
沒有留言:
張貼留言