<轉載自2018年12月13日 明報 觀點版 撰文：陳智傑 香港恒生大學傳播學院助理教授>
如果有500萬元現金在手，你會否再多借500萬元，然後進軍股票市場？如果你經營生意，你會否在持有200萬元現金時，去承擔500萬元的債務？
除了態度進取的投機者和企業家外，相信一般人都大概不會如此「大膽」。不過，如果是作一個買樓的決定，上述「大膽」的財務安排，則會忽然變得相當「理性」。
升值預期奠基於選擇性集體經驗
首先，銀行和借貸機構一般而言都對物業貸款較為積極。對小市民而言，向銀行申請物業貸款，通常都較借錢做生意較有把握。再者，社會對物業的信任，除了專業估價外，更重要的是「有買貴、無買錯」的升值預期。這升值預期既有過往幾十年樓價數據的支持，但亦是奠基於選擇性的集體經驗。例如，傳媒和人際耳語大都關心近年樓市的升浪，但對於由1997至2003年因樓市下跌而出現的「負資產」及銀行收樓的悲慘故事，現在大都只是略略一提。當然，如今樓市「轉角」，樓市新聞亦多了「末日論」和「淡風」。然而就算成交價回落，不少業主仍賺取了可觀的升值差額。
情侶的生涯規劃 家庭關係的大考驗
另外，買樓在香港社會中更被賦予投資人生和家庭的重大意義。這一層的文化想像，跟上文提及的升值預期息息相關。社會名人或會呼籲年輕人不要讓人生被一層樓所困，但與此同時不少傳媒報道亦把年輕業主描寫為積極向上、善於理財和規劃人生的好青年。在人際耳語中，成為業主亦意味着人生的新一頁：預備成家立室、跟另一半一起作出承擔，以至是「後生仔女」的「成人禮」。友人曾仲堅便曾在《星期日明報》連載討論香港社會的「買樓真理」是如何煉成的：由1970至1990年代的樓市升浪，使買樓成為香港「中產夢」的神話，是年輕人在社會階層中往上爬的必經階段。如今的樓價，雖然讓大部分香港青年人「中產夢碎」，但曾仲堅卻微妙地指出，不少青年人其實正努力儲蓄，並期待香港出現一輪樓市跌浪，然後便乘着時勢「上車」，踏上「業主」階層。
買樓，對無數香港家庭來說，是一個永遠說不完的故事。買入一個單位，往往是人生的一大抉擇，是情侶們的生涯規劃，更是家庭關係的大考驗。住宅物業於香港社會，遠遠大於「自住」或「投資」的考量：行將退休的父母們，應否把畢生積蓄資助子女的首期開銷又或者反過來說，父母又應否要求子女「幫手」供樓，「一家人」一起承擔這數十年的債務？如果「一家人」一起供樓，樓宇應該登記在誰的名分之下？將來兄弟姐妹們各自婚嫁，已經升了值的物業又應如何分配？還是大家都不要計較，讓物業成為家族的「祖屋」？
買賣物業涉及大筆金額和債務，原本應以冷靜的財務規劃應對。然而，上述家庭關係和人生規劃的問題，相信在不少香港家庭中都是實實在在、而且讓人身不由己的苦水。這些問題未必只是發生在居住於私樓和居屋的家庭。即使是居於公屋的家庭，亦可能要想想應否以父母的公屋單位作為以「綠表」抽居屋的「跳板」；一旦成功購買居屋，物業應歸何人名下，又或者公屋單位本身的戶籍增減，全都是足以讓家庭關係緊張的問題。
不知不覺扭曲一些理財觀念
買樓的決定往往考驗着家庭關係，同時也在不知不覺中扭曲了一些理財觀念。例如，供樓年期愈長，利息開支愈高，結果買樓的總付費往往大幅高於原本的樓價。不過，供樓年期愈長，同時每月供款也愈少，於是反倒讓供樓人士覺得「划算」。這樣的「划算」，是基於一系列風險自負的條件：供樓人士要保證往後數十載有穩定而有增長的收入、息口保持平穩、銀行不會更改供款政策，又或者物業會保持升值，好讓有彈性「轉手」。這些連政府都無法保證的制度風險，在香港社會的「常識」中，卻變得理所當然。而且，由於覺得「人人都是如此供樓」，這些制度風險往往於庶民生活的「常識」中變得無可無不可。當然，如今樓市「轉角」，這些風險意識或會略有提高。
尋覓居所，本是生活的基礎一環。然而在香港，業主的名分在數十年來的社會發展下，已成為了青年人向上流動的重要身分、組織家庭的應有承擔，以及家人之間無形中的道義責任。
「個人選擇」背後 往往有身不由己辛酸
在上述千絲萬縷的個人情緒、家庭責任和社會期望下，買樓的決定亦超越了純粹作為物業投資的計算考量：高槓桿的借貸比率、數十年的債務負擔、為了延長還款年期而付出的龐大利息開支，以至是政策及利率風險，全都在物業的升值預期、「磚頭長遠是保值」等「常識」下，變得合理不過。
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