置業靠父幹 慎防輸兩代

<轉載自2017年9月30日 明報 社評>

樓價高企置業艱難，買樓「靠父幹」愈益普遍。很多「慈父良母」不惜耗盡積蓄，又或將自住單位加按，協助子女支付首期「上車」，盼望子女「有樓在手」，可以安享中產生活，一旦低估樓市風險高估還款能力，有可能兩代齊輸。「父幹」加上發展商提供高成數按揭，成為不少年輕人「上車」的希望，可是這塊踏腳石其實未必如想像穩陣，置業夢隨時變成債務陷阱。政府有責任提醒市民風險，若有需要更應針對高成數按揭出招。

父母協助子女置業 不應勉強孤注一擲

本港私人住宅售價指數連升17個月，連續10個月「破頂」，今年以來樓價累積升幅一成，中小型單位樓價升幅加快。樓價不斷上升，加上近年金管局多次收緊按揭，年輕人單靠「苦幹」儲夠首期上車愈益困難，唯有靠「父幹」幫忙。新近調查顯示，本港有45%未置業人士擬靠「父幹」上車，當中超過六成計劃購買600萬元以下住宅單位，估計「靠父幹」買家比例只會有增無減。金管局最新發表的半年報告亦認為，年輕人依靠父母「打本」置業，已變得愈益普遍。

港人重視買樓置業，意識根深柢固。很多中產家庭父母也樂見子女置業，延續中產階級地位。買樓置業應該量力而為，不過本港樓價實在太瘋狂，年輕人難靠自身力量買樓，父母手上若有充裕資金，出錢協助子女置業，當然無可厚非。父母希望幫助子女，乃人之常情，惟必須仔細考慮自己和子女的財政能力，更應該提醒子女注意風險。子女也不應該勉力而為，如果只是因為眼見樓價飈升，擔心錯過「上車」機會，勉強「靠父幹」置業，風險其實相當高。金管局對「置業靠父幹」表示關注，一大原因正是目前很多年輕人買樓用的資金，都是靠父母將自住物業加按套現得來。

由於金管局對銀行加按有相當嚴格的規管，銀行業因此面對的系統風險並不高，真正風險在於家庭和社會層面﹕靠父母借貸和充當擔保人幫子女置業，將削弱整個家庭抵禦收入衝擊的能力，尤其是父母輩可能快將退休，再無收入，一旦本港經濟環境惡化，子女財困無能力供樓，不僅可能輸掉積蓄，還會連累父母，兩代家庭同時遭殃，樓市爆煲對社會穩定的衝擊和破壞也將更大。樓市何時轉勢，誰都沒有水晶球，不過花無百日紅，低估樓市風險，有可能損失慘重。政府難以控制父母協助子女買樓現象，然而適時提醒市民留意「靠父幹」的風險，實乃基本責任。

關注高成數按揭 慎防變糖衣毒藥

今年5月，金管局針對「靠父幹」上車，收緊按揭規定，申請人如果仍有按揭未供完，又或有擔保其他按揭，新申請的按揭成數上限將降低一成。措施理論上可增加父母加按幫子女買樓的難度，惟實際成效有限，原因是「慈父」的物業已接近供完，加按套現難度不高，加上近年發展商為了催谷一手樓銷情，提供高達八、九成按揭，即使父母加按借貸所得金額少了，也足夠子女首期「上車」。

發展商的高成數按揭，驟眼看來相當吸引。為了吸引買家，有些發展商還會提供特別供款安排，例如首3年只供利息，不用供本金，不過這些高成數按揭的利率，往往遠高於傳統銀行。早前消委會指出， 一個約850萬元的單位，以25年按揭計算，發展商按揭比起銀行按揭，有可能要多付逾500萬元利息。年輕人「靠父幹」上車，倘若高估還款能力，除了自己身陷窘境，也可能連累家人。發展商高成數按揭的資金，一般由公司自身或財務公司提供，毋須依靠銀行，政府和金管局應積極考慮應對措施，包括提高貸款予發展商的利率及資本要求，控制風險。

「置業靠父幹」是樓市狂潮下又一不健康不正常現象，政府要治本，長遠仍是盡快覓地建屋，增加公私營房屋供應，壓下樓價，減輕年輕人置業壓力之餘，也可令公眾從新認識到買樓穩賺不賠只是迷思。社會整體同時更應反思「萬般皆下品，唯有置業高」的觀念。如果子女有靠譜的創新意念，為人父母者用同一筆錢鼓勵子女創業打拼，也許更有價值。今天本港需要的，是多一分企業家精神，少一分炒賣投機心理。