<轉載自2015年1月5日 經濟日報 國事港事 欄名:房策透視 撰文: 劉國裕 香港城市大學公共政策學系副教授／香港房屋委員會委員>
2002年11月政府決定停建居屋，經過十多年後，房委會才於2014年12月底，將首批5個將於2016/17年度落成的新居屋屋苑共2,160個單位，供合資格的綠白表申請人申請。
促進公屋流轉 緩解房委財政
已知於2017/18及2018/19年度分別落成的新居屋屋苑亦只有4,100個及4,300個單位，供應非常有限。觀乎近日往房委會客務中心排隊取新居屋申請表的人龍，可以預期新居屋「需求高，中籤機會低」的結果。如何面對社會對資助出售房屋的龐大需求，是本文探討的重點。
筆者倡議將新建公屋部分改作居屋出售予綠白表申請人，及推行「居屋預批購買權計劃」，應可在未來5年，提前滿足更多渴求資助出售房屋的住戶需求。礙於篇幅，將以兩篇文章分別作進一步探討。
《長遠房屋策略》擬將十年期內的公營房屋供應目標，定為20萬個公屋及9萬個資助出售單位，公屋比居屋的興建目標高出11萬個，對房委會的財政構成巨大壓力。筆者自2013年年中，已在房委會多次倡議，將未來5年落成的市區和擴展市區的部分公屋，改作居屋出售予綠表申請人（主要為公屋現有住戶），這樣做可以善用一個新單位，吸引有意改善居住環境和成為業主的公屋租戶圓夢，也可以將騰空的公屋單位，重新分配予輪候冊上的家庭。此舉既可收公屋戶遷離公屋（促進流轉）之效，又沒有減少公屋單位的總供應，可謂一石二鳥。
2014/15至2018/19落成的市區和擴展市區公屋分別有3.47萬及2.73萬個（共6.2萬個單位，佔5年總公屋供應7.71萬個單位的80.4%）。筆者建議轉作居屋的房委會公屋單位數目為1.33萬個，即佔將落成的市區和擴展市區公屋的21.4%，或佔5年內全港落成的公屋的17%（詳見表）。
房委經驗豐富 改設計難度細
或許有人擔心，公屋單位如何改變為居屋？其實，房委會近年興建公屋和居屋，都是按設計綱要範本（Model Client Brief）及構件式單位設計（Modular Flat Design），所以只須稍作改動，難度不大。將公屋改為居屋單位發售，房委會過去有豐富經驗，應無技術困難。《長遠房屋策略》（2014, 3.3段）亦強調「房委會有需要維持公屋和資助出售單位之間的互換性，以便因應十年建屋目標的調整而調節公屋和資助出售單位的供應。」
不將部分公屋轉作居屋出售，結果是公屋數目進一步增加；《長遠房屋策略》（2014, 4.17段）指出：「從土地和財政資源的角度來看，房委會不可能無限量供應新公屋單位。」財政上增建公屋只會為房委會帶來不斷尾的負擔，包括收不回的建設費（註1）、土地開發費（註2）、和建成後租金收入不夠支付管理維修改善等開支（2014/15年每一公屋單位每年預算補貼2,208元（即全年16.64億元），見房委會HA4/2014文件）。
居屋每伙賺51萬 可資助建公屋
將公屋改為居屋單位發售予公屋租戶，應是多贏方案。以最新的一期出售的5個居屋屋苑共2,160個新居屋單位的財政分析，預計總售樓收益完全足夠支付估計總成本，在收回成本後每單位可賺約51萬元（見房委會文件SHC67/2014, 31段），有關盈餘更可資助日後興建公屋的部分費用。如此，將使房委會減低對政府或立法會財政撥款的倚賴。
根據房委會資助小組的決定，首批2,160個新居屋單位將於2016/17年落成，預售的單位當中的6成撥予公屋居民以綠表申請，非公屋居民以白表申請，只有864個單位（佔總數的4成）；隨後兩個財政年度落成的居屋單位亦分別只約有4,100及4,300個，如果繼續讓公屋居民佔用其中6成，即只留4成（少於3,400個）予白表申請人，3年內只有約4,200個新居屋單位，試問如何能滿足渴求居屋的申請人的需要？
逾16萬潛在申請 政策勿僵化
筆者根據房署提供的數據，估計低於居屋白表申請人入息限額，但高於公屋輪候冊入息限額的私樓非業主住戶達16萬，此數尚未包括為數眾多私樓業主住戶和公屋住戶中分拆出來的潛在居屋白表申請人。
不將部分未來5年落成的轉作居屋出售，屬「僵化」的施政，對居屋綠表或白表申請者都是弊多於利。
註1：公屋單位興建成本平均都已經是100萬元，有些特別的地盤是不止100萬元，見運房局局長12月21日出席一個電視台節目後會見傳媒的談話。
註2：房委會若將公屋轉居屋或直接建居屋，均須向政府支付土地開發費。土地開發費以發展成本的35%計算。
建議轉作居屋項目。
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