<轉載自2015年1月15日 經濟日報 國事港事 撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
本屆政府多次強調，香港房屋問題是重中之重。過去的兩年，政府不停覓地建屋，雖然有一定進展，但進展仍未如市民的期望。而最新一份的施政報告，提出了新猷，就是在興建中的公屋之中，預留一部分，讓綠表的申請者購買。而這個牽涉公營房屋的計劃，究竟會對公營房屋的生態有甚麼影響？出售這些「公屋」的話，它又與出售「居屋」有何分別？出售「公屋」對解決房屋供應問題，是否正確對焦呢？
非公屋戶夾心階層 居屋處理
如果把香港的家庭收入由最小至多排序，便可粗略劃分三類家庭，見圖一。（a）點是公屋入息的申請上限，如果家庭入息是低於此限制，便能夠申請公屋，住戶「住」的需求，便由政府所負責。目前公屋輪候冊中，輪候數目達到20多萬宗。而由家庭零收入至最高申請公屋的入息上限，這部分的家庭劃為第一組（A）。
而圖中（b）點，是另外一個重要的分水嶺，是代表家庭要有最少多少收入才能負擔私樓樓價，這是由當時樓價決定。如果樓價高，這點會向右移；如果樓價下跌，這點會向左移。（b）點所在的水平。只要家庭收入高於此點，居民便可自行解決自己的住屋需求，因為他們有能力承擔私樓的樓價，而這組居民可定為第三組（C）。由（a）點至（b）點之間，有一部分居民，未能申請公屋，但又負擔不了樓價，成為了夾心階層，而這組別可界定為第二組（B）。這組別的家庭數目多少，視乎申請公屋的門檻高低以及樓價的高低。A組的家庭，住屋由公屋處理；而C組的家庭，住屋交由私營房屋處理。至於B組，基本由居屋處理（以前還有夾屋，政府資助置業計劃等等）。
如果以申請居屋的組別劃分，A組便是綠表，而B組的就是白表，要照顧到每一個階層的房屋需要，這組別劃分要清晰。如果以居屋解決B組的問題，訂定最高入息申請上限便很重要。最好的策略是訂於（b）點。如入息上限訂高於（b）點，居屋市場便會與私營市場重疊，同私樓競爭。如低於（b）點，又會製造出另一批夾心階層家庭，未能申請居屋，但又未能負擔私樓樓價。
新居屋熱爆 誇大需求
政府在長遠房屋策略之中，提出公營房屋與私營房屋成六、四比。亦即圖一的A加B組佔六成，C組佔四成。但對於AB組各佔比例多少，並沒有進一步明確劃分，以維持一定彈性。而事實上，無論公營房屋與私營房屋，都出現供應不足的情況。
新居屋剛截止接受申請，截至周二的數據，房委會收到了52,800份申請表，其中2,300份是綠表（4.4%）；其餘50,500份是白表（95.6%）。新居屋反應那麼熱烈，有人認為新居屋是受歡迎的。市民對於住屋有需求，是不爭的事，但是居屋申請之所以多，其中一個因素是居屋售價有折讓，而折讓達到三成。圖二是一個簡單的供求分析。如果由市場決定，私樓的樓價會以100為平衡點。價格管制下，把售價定為市價七折，亦即70，便會出現短缺情況，需求遠遠大於供應。而其中有些需求是因為價格低於市場價格才出現的。從媒體的訪問，電視的報道得悉，有些申請新居屋的市民，部分是未畢業的學生，家庭也未有的，申請的原因是覺得居屋樓價可以負擔，而不是他們有即時住屋需要。有些申請人甚至連首期也未有，先入表當抽獎，抽中至再作打算。這樣，對居屋的真正需求，便會誇大。
另一個問題，為何白表與綠表的差距會那麼懸殊？九成多是白表，綠表所佔就不足半成？要明白綠表的申請者，是已住在公屋或符合申請公屋資格，正在輪候公屋的人，他們住的問題，已得到或快將得到政府的照顧。要他們申請購買居屋，所為何事？
從產權角度來看，要他們購買居屋，等同於不單要房屋的居住權，還要擁有房屋的產權（未補地價的就是部分產權；已補地價的就是全部）。擁有全部產權的好處，就是可以自住，可以出租，甚至可把物業沽出套現，樓價上升之時賺取差價。
綠表購居屋否 視乎樓價預期
綠表申請人放棄公屋而購買居屋，他們所得到的除了居住權之外，就只有部分產權。在未補地價之時，不能出租。而資本增值的得益，仍可以獲得，例如在居屋第二市場把物業轉讓至綠表人士，又或者要全數補地價，在私樓市場轉售。換句話說，綠表申請人要考慮的機會成本，就是要放棄現有公屋的居住權，再要付上首期，去購入居屋，享受未來資本增值的可能！會否參與，要視乎他們對未來樓價的看法，覺得值不值讓付出大額首期去博這個升值的可能，除非付出的價格很便宜，贏面好大！
那些在公屋輪候冊的家庭，他們的入息必定低於圖一的（a）點，他們不去申請居屋，是因為他們家庭收入根本不能負擔，而非不想。其中只有一類較有誘因的，就是公屋富戶。因為家庭收入上升，已超越（a）點，甚至（b）點，他們最終有可能失去居住公屋的資格，因此會傾向購買居屋，甚至私樓，但這些人只是少數。
綠表申請比例偏低，白表申請熱烈，政府應否加大居屋的比例？因為現時興建中的公屋，有不少是坐落市區的，如果從資源運用的考慮，部分能否改為居屋？因為現時興建的公營房屋，是同時適應公屋或居屋的建築要求，能否轉換，是政策問題，不是技術問題。實情是，房委會出售居屋，收回成本之餘還會有利潤。這些利潤可用來補貼發展公屋之用。但如發展公屋，除了會鎖定發展物業的資本外，還要承擔每年營運的虧損，情況是造一間蝕一間。假設把部分興建中的公屋，改為居屋，對於改善B組人士的居住情況有幫助，而對於房委會的財政亦有正面影響。而負面的是對於A組人士，輪候上樓的人士輪候公屋上樓的時間會延長。這個決定，可能會帶來政治不正確問題，除非能證明B組比A組更需要這些房屋！
售居屋利潤 可補貼發展公屋
施政報告提出的出售公屋先導計劃，是計劃把興建中的公屋，部分拿來出售，對象是綠表人士，即A組。這個計劃是參考過去公屋出售的問題而改良。因過去出售公屋的計劃，是出售現在所住的公屋，但不是每個公屋住戶都會購買。結果造成同一幢大廈，有租戶，又有自置戶的情況，造成管理困難。而先導計劃是把一幢全新的公屋出售，所以不會造成管理上的困難，因為所有住戶都是業主，而原有舊的單位便可以騰空再作分配，市場叫做「加快公屋流轉」。
問題是「加快公屋流轉」有甚麼用途？從圖一可見，這個政策，都是針對A組人士，只不過是原有公屋住戶可以購買新樓（公屋），而輪候冊的人士要入住經翻新的公屋而已。整體公屋輪候時間並沒有縮減。唯一有利的是房委會可以收回出售公屋的資金，而又不用營運出售後的公屋。因為出售公屋的對象只是A組的家庭，家庭入息較少，所以這些出售公屋的售價應較居屋的售價低。如果居屋售價是市價七折，出售公屋的售價可以是市價的三、四折。例如市區的私樓細單位要售400萬，居屋的售價就會是280萬，出售的公屋價格是120至160萬。現時一個公營房屋的建造成本要100至120萬，那麼出售公屋的話，只能收回建造成本及有少許利潤。但同一單位，如果以居屋形式銷售，即使扣除補地價，亦能賺取多些，可以補貼發展公屋之用。出售公屋計劃，只是讓房委會收回成本，不用補貼營運新建的物業，而又「政治」正確而已。
（文章僅代表個人立場）
現有公屋住戶選擇。
圖一：三類家庭劃分方式。
圖二：樓市供求分析。
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