中原地產上周五公布的二手樓價指數下降至117.71點（見圖），終於跌穿了運行整整1年的主要支持位118.5點，反映本地樓市已展開一個較快和持續的跌浪。
其實，最近樓市氣氛已出現了微妙的變化。例如，市民對今個月初推出的「白居二」的反應遠差過上年首批的「白居二」。
另外，即使地產發展商提供不錯的優惠，然而部分一手盤銷情仍然未能熱賣；最有趣的，是筆者在本月初舉辦了一個投資講座，但在答問環節中，竟然沒有一位參加講座的朋友提問關於本地樓市的問題。
綜觀以上幾個情況，市民的置業和投資樓市的信心的確有明顯轉差的趨勢。
港樓價負擔不起 冠絕360城市
本周一，美國顧問公司Demographia發表本年度《國際房地產價格調查》（International
Housing Affordability Survey），結果顯示，在全球360個國際城市中，香港市民的房價負擔能力比率（私人住宅價格中位數除以家庭收入中位數）為14.9倍——即一個中產家庭要用上14.9年的收入，才可以購買一個普通單位，是眾多被調查的城市最高的，亦較今年排名第二位的加拿大溫哥華市的10.3倍高出很多（見表）。
如果將香港和主要競爭對手新加坡比較，香港市民的房價負擔能力比率是新加坡的3倍。主理這個研究調查的學者Alain
Bertund更形容：「現在香港的樓價是嚴重負擔不起（severely
unaffordable）。」這正好證明香港的樓價已達到泡沫化的階段。
辣招緩高樓價 「無辦法的辦法」
為減低本地樓市的泡沫風險，特區政府在過去3年多已分別推出多項管理需求措施（俗稱為「辣招」）以減低市民和境外人士購買本地房屋的意慾。
雖然辣招只是以增加交易成本來打擊市民和境外人士的入市意慾，並不是針對本地樓市的兩大基本問題，即新樓落成量低企和超低息環境。
但在樓價高企的現實下，「辣招」是無辦法之中的辦法。
另外，辣招亦為政府買些時間去制定有效的措施以增加短、中、長期的住宅供應量。
自「辣招」推出以來，不少學者、地產分析員和立法會議員質疑其成效。但事實證明「辣招」的確能紓緩本地樓價的升幅。
例如，由「雙辣招」（加強版特別印花稅和買家印花稅）在2012年10月推出至今這段時間，二手樓價只是升了1.3%。
如果加上2013年2月才推出的雙倍印花稅，二手樓價在過去一年更下跌了約2%。讀者可以想像，沒有「辣招」控制樓市的亢奮氣氛和需求，筆者肯定樓價較現在高得多。
物業稅辣招 實證研究證有效
上月11日，國際結算銀行（Bank
For International Settlements）的貨幣及經濟部門發表研究報告，指出非利息措施（non-interest
policies）對穩定按揭信貸增長和樓價升幅有制衡作用。
根據報告內容，兩位主理這個研究的學者採用60個國家或城市（包括香港）的樓市數據和「面板數據分析」（Panel
Data Analysis），實證結果指出在九項非利率措施中——即⑴存款準備金率、⑵流動性規定、⑶貸款增長限制、⑷最高按揭比率、⑸最高供款與入息比率、⑹對物業市場風險承受的限制、⑺調整按揭貸款的風險加權比率、⑻調整撥備規定和⑼物業相關稅項——物業相關稅項（例如調整印花稅、註冊稅、首次置業津貼、資產增價稅等）是唯一對房產價格升幅有明顯的克制力的措施，結果印證在過去幾年政府推出的「辣招」得到學術研究支持。
阻礙措施 恐損管理需求能力
立法會將在下月再審議兩項「辣招」——買家印花稅及加強版特別印花稅。
筆者認為立法會議員已花了一年時間審議以上「辣招」，已經有足夠時間反映自己的意見和提出修訂。如果議員繼續浪費時間去提出無謂修訂或甚至不通過這兩項「辣招」，最終損失的不單是市民，而且更令政府失去部分管理樓市需求的能力。對整個社會來說，將帶來災難性的影響。
樓價指數續跌。
樓市負擔排名。
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