<轉載自2018年6月19日 明報 觀點版 撰文：周永新 香港大學社會工作及社會行政學系榮休教授>
評論行政長官林鄭月娥的房屋政策之前，先來看市民住屋困難的問題癥結所在。我在前文（註）指出，市民現在面對的住屋和置業困難，歸根究柢，原因是過去20年來特區政府的房屋政策左搖右擺，令居屋的銷售一時出現呆滯，一時卻超額認購幾十倍；租住公屋也一樣，一時大興土木增加供應，一時建成的數量卻寥寥可數。
公營和私營房屋人口比例失平衡
政府的房屋政策犯下的最大錯誤，應是未能把公營和私營房屋的人口比例拿揑得準：特區政府成立最初8年，公營房屋（包括公屋和居屋）建成數量驟然增加，比對下私營房屋所佔人口比例繼而萎縮；最近12年，政府一改以往的房屋政策，壓縮公營房屋建成數量，以致市民要滿足住屋和置業需要，只好轉向私人物業市場，造成租金和樓價持續上升。
為什麼公私營房屋各佔人口一半的比例這麼重要？過去有人質疑，香港既是資本主義社會，為什麼政府要為一半人口提供資助房屋？為什麼香港不可以如其他資本主義社會，房屋供求由私人市場主導？
要解答以上疑問，我想首先引述港英時代麥理浩1981年離任港督前最後一份施政報告說的話：「我們的社會安全網，雖不算完整，但總算使那些不幸人士，只要證實他們有此需要，便可得到治療、教育、生活支持或庇護，而我們也有租金廉宜的公共房屋計劃……正因有了社會安全網，在1974至1975年間發生經濟衰退時，以及其後的經濟復蘇期，所謂『資本主義醜惡的一面』明顯地沒有在本港出現，這是香港得以復元的原因之一。」
資助公營房屋有重大社會意義
相比其他資本主義社會，香港沒有全面的退休保障、沒有醫療保險、沒有為失業人士而設的津貼，所以在香港的社會安全網中，最能使經濟不足以自給的市民終身受惠的，是從1953年來政府設立的資助公營房屋計劃。公屋和居屋不但解決了半數人口的住屋和置業需要，還令他們的生活得到改善，增加他們子女「上流」的機會。
這樣，為什麼需要政府協助解決住屋和置業困難的市民常佔了人口一半？要解答這個問題，得分析大量數據，例如工資水平和收入分配。但過往60年來取得的經驗清楚證明，這個公私營房屋各佔人口一半的比例，若然出現偏差，就是幾個百分點，市民的住屋和置業需要就會出現波動。
現在回頭看林鄭的房屋政策。在去年施政報告中，林鄭提出「以置業為主導，讓市民安居，樂以香港為家，政府會致力建立置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望」。因着這個「以置業為主導」的房屋政策，林鄭提議「大量增加為公屋人士特設的『綠表置居計劃』（綠置居）」；同時，在繼續增建居屋之外，林鄭提議房屋委員會將「白居二」（白表免補地價購買居屋第二市場）計劃恆常化，使更多合資格的「白表」市民可以購買未補價居屋及「租置公屋」。林鄭估計，在二手市場可供出售的居屋和租置公屋單位共有38萬個。租住公屋方面，林鄭沒有提出增建的計劃，只重複強調公屋是為基層和低收入家庭而設的安全網，政府將致力縮短公屋輪候時間。
以置業為主導的房策引起的質疑
林鄭的房屋政策，有以下幾點值得商榷。
第一，以置業為主導的房屋政策是否恰當？政府的責任是為全港市民提供足夠土地，讓他們可按各自的經濟能力解決住屋需要。根據過往60年公營房屋發展經驗，社會上總有相當部分的市民，基於種種原因，需要政府協助方能解決住屋困難。政府的房屋政策應針對這些經濟條件不足的市民，解決他們的住屋需要作為首要任務。現在有27萬宗輪候公屋申請，顯示增加公屋供應仍是政府不可推卸的責任。
第二，政府應否協助市民置業？置業是市民的選擇，政府可以協助，但不應推波助瀾。所謂「置業階梯」，主導權應由市民掌握，政府不應越俎代庖。市民不需置業方會「樂以香港為家」，現在200多萬公屋市民，他們沒有置業，但公屋是他們固定的居所，香港就是他們的家。至於居住在38萬個居屋和租置公屋的市民，看來只有少數願意出售自己單位。他們當初購買居屋或公屋，想的是擁有自己的居所，物業不是買來炒的。
第三，以置業為主導的房屋政策，會否危害社會穩定？現在私人物業價格遠超市民購買能力，連居屋和出售公屋動輒也要萬多元一呎，政府的政策猶如鼓勵市民「入市」，後果可能好事變壞事。另外，為了置業，現在不少年輕夫婦都要「靠父幹」，耗盡自己僅有的積蓄之餘，還「搾乾」上一代辛辛苦苦累積得來的資產。為了協助子女，父母若然要售賣或抵押自住物業，情况更令人憂心。
長遠而言，林鄭的房屋政策除協助市民置業外，更應增加公屋供應，目標是使公私營房屋回復人口比例各佔一半的狀况。具體而言，我建議從現在到2026年，政府採取以下措施：
（1）增加公營租住房屋興建數目，目標是到2026年，租住公屋所佔人口比例回復到2006年的31%；
（2）取消「綠置居」和「白居二」等計劃，集中資源增建居屋，對「綠表」和「白表」申請者都是最公平的做法，使資助自置居所房屋所佔人口升至17.5%；
（3）對現在私人物業價格超貴的現象，政府可以遏抑，但只要市民對公營房屋的供應有預期，政府又有決心承擔責任，私營房屋所佔人口比例會下降，返回2006年水平，大約49.6%（見表）。
有了未來公私營房屋所佔人口比例的目標，政府便可詳細規劃，列明開發土地的需要，這樣會更能得到市民認同和接受。
林鄭說房屋「不是簡單的商品」，但她以置業為主導的房屋政策，效果是把公營房屋推向市場，未能解決市民住屋和置業困難之餘，更令香港的資本主義制度變得醜惡。
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