深圳允建百萬套資助房 投資人才為全國做示範

<轉載自2018年6月18日 明報 社評>

深圳市政府6月5日宣布未來17年的住房供應和保障體系規劃，每年建10萬套住房，其中六成是資助房屋。這是深圳市首次訂定長遠的房屋供應計劃，也是全國首個大城市宣布對資助房屋的投入承諾，是否能夠對房地產市場的穩定起到作用，還要拭目觀之，但對吸引人才和低收入人群的住房保障，提高城市競爭力，則會起到示範作用。至於在執行過程中，是否做到公開公正，還要看執行的細則和做法。

近10年來，全國房地產價格飛漲，深圳市區的價格動輒要10萬元（人民幣， 下同）一平方米，中低收入市民叫苦不迭。自從1988年深圳市確定房屋是私有資產以來，一直依賴市場力量調節價格，市政府沒有干預過市場，即使中央要求為低收入者多建公屋的政策，深圳市也沒有貫徹執行，近年有過一些有關吸引人才的補貼計劃，但政策對象單一，亦非以干預市場為目標。這次每年建屋10萬套的計劃，是首次全面和長遠的措施，值得關注。

明確每年房屋供應量 四成住屋照顧中低層

從今年到2035年，深圳市計劃提供170萬套住房，其中四成是私人住房，六成是資助房屋，資助的範圍與方式多樣化，當中兩成是為吸引人才而設，兩成是安居型商品房（類似香港的居屋），其餘兩成是公共租賃房屋（類似香港的公屋）。

3年前頒布的人才住房資助計劃主要是現金補貼，對高端人才免租以及住滿10年可以獲贈房產，而今吸引人才的住房計劃是可租可售，租金與售價是同區的六成，符合人才標準的購房者可以享受價格優惠外，還有低息貸款、以租金抵供款等等方式。深圳市的人才門檻不高，從中專畢業的技工到高科技研究人員都可以受惠，當然資助範圍也會有所不同。

深圳市歷來宣傳「來了就是深圳人」，但不同層次的深圳人所享受的待遇千差萬別，中低收入的人群毫無保障。這次規劃明確建屋計劃中各有兩成照顧中低收入人群，分別是低價出售或租賃為主，公屋除了明確以特困人員（類似香港的綜援戶）為目標人群外，還會照顧公共服務的從業員，如巴士司機或者清潔工人等等，公屋租金為市場租金的三成。

市政府明確每年的建屋量，給市場一個明確的供應數量，是否能夠起到遏抑樓價的作用，還存在變數，諸如時鬆時緊的限購令的執行情况、資金的供應量與成本，以及人口的增長情况，而且資助房屋日後出售的具體政策還沒有出台。目前引起討論的議題是深圳市的舉措，對全國其他大城市政府所產生的影響。

必須指出的是，深圳市的建屋計劃，從表面上看政府的投入很大，其實只是過去對市民「欠債」的一種補償，而且還遠遠不夠。深圳市的經濟總量已經超越廣州，位居上海和北京之後的第三把交椅，財政收入每年有10%的增幅，過去幾年每年有150億元以上的盈餘，而在提供公共服務的支出，則還沒有達到應有的水平，去年教育支出509億元，是GDP的2.3%，距離全國人大決議必須達到4%的要求仍然是任重道遠；醫療衛生的支出244億元，是GDP的1.1%，仍然依賴市場力量。這次對建屋計劃的承諾，除了政府出資外，還要鼓勵私營投資的合作，以及依靠賣地收益的10%，如果房地產市道逆轉，政府的資金能否到位，還未見說明。

提高公共服務投入「還債」 成敗端看是否公平公正

由於缺乏數據，難以分析中低收入人群的比例，和對房屋需求的情况，但深圳市的人口還在不斷增加，目前人口實際上已經超過2000萬。深圳市的土地供應，雖然總面積約2000平方公里（兩倍於香港），而且可用面積比例比香港高得多，但深圳市的經濟發展前景樂觀，仍然在吸引人口流入，土地已經不敷應用，這次建屋計劃，已經考慮到大灣區互相融合的概念，將部分公屋建在臨近而地鐵想通的城市如東莞和惠州，即使這樣，每年兩萬套公屋仍然是杯水車薪。

這個建屋計劃，突出的亮點是吸引人才的功能，目前全國各大城市紛紛推出吸引人才的措施，送戶籍送房產已經成為「標配」，深圳市的人才住房計劃，在多樣化和多層次的補助做到十分細緻，是否能夠成為其他城市的仿效對象，還取決於不同城市的財政收入狀况，目前深圳市「財大氣粗」的表現，是建基於現有的財政實力，而且是對未來經濟發展前景的樂觀與投資，這種投資在人才上的政府取態，肯定是領先於全國的。

深圳市歷來是改革的先鋒，在經濟發展取得成就的同時，提高對公共服務的投入與承諾，也是進一步改革的示範作用，但一個政策的成敗，除了在觀念與措施上的變革外，還取決於落實執行情况，過去腐敗風氣盛行，舞弊的情况令人對改革的措施失去信心，而今全國大力打擊貪污，深圳市在對資助房屋的分配方面，也應該有所體現，除了公示申請人輪候狀况和公開抽籤等等陽光措施外，還應該加入獨立的審計制度，以確保公平公正，這方面對全國的示範，也不容忽視。

Shenzhen's plan to build subsidised housing

ON June 5 the Shenzhen municipal government unveiled its plan for housing supply and social security for the coming 17 years. 100,000 flats will be built every year, 60% of which will be subsidised housing. This is the first time Shenzhen has come up with a long-term housing supply plan. This is also the first commitment to subsidised housing made by a major city in China.

Over the past ten years, property prices across the country have rocketed. A flat located in the urban area in Shenzhen now easily costs RMB100,000 per square metre, troubling citizens on middle or low incomes. Since 1988, when the Shenzhen municipal government confirmed that housing was a form of private asset, market forces have been relied on to moderate housing prices. The municipal government has never interfered in the market. Even though the central government demanded that more public housing be built to accommodate low-incomers, the Shenzhen municipal government did not take action. True, in recent years, there have been some subsidy schemes aimed at attracting talent, but the policies only targeted specific groups of people — they were not aimed at interfering in the market. The recent plan to build 100,000 flats is the first comprehensive and long-term measure, and as such is deserving of our attention.

The Shenzhen municipal government has always publicised the idea of "Incomers are Shenzheners". However, Shenzheners from different social strata enjoy vastly different rights. Those on middle or low incomes have no social security to speak of. The recent housing plan specifies explicitly that 20% of the housing caters to low- and middle-incomers, and that it will either be sold for a low price or leased out. It is clearly stated that the public housing will target those who are particularly cash-strapped (equivalent to receivers of Comprehensive Social Security Assistance in Hong Kong) and those who are in public service such as bus drivers and cleaners. The rent will be 30% of the market level.

By stating a number of new flats every year, the municipal government has provided a definite number of housing supply. However, there are still a number of variables when it comes to whether the policy can effectively curb the rise of property prices. They include how the purchase restrictions will be enforced (it alternates between strictness and slackness), the supply and cost of capital and population growth. Furthermore, no specifics of the sale of subsidised housing have come out yet. Right now the discussion is centred on the effect of a Shenzhen policy on the governments of other Chinese big cities.

Shenzhen has always been at the forefront of reform. While it has achieved success in economic development, its devotion and commitment to public services will also set an example of further reform. But the success of a policy depends on not only the change of the mindset and policy, but also how it is put into practice. Rampant corruption in the past made one lose confidence in reform. Now that corruption is being cracked down on across the nation, the allocation of public housing in Shenzhen should also manifest this. "Sunshine policies" such as the public display of the application status and an open draw should be pursued. Furthermore, an independent audit system should be introduced to ensure impartiality and fairness. By doing so Shenzhen will set an example for the entire country to follow, which should not be overlooked.

深圳允建百萬套資助房 投資人才為全國做示範

深圳市政府6月5日宣布未來17年的住房供應和保障體系規劃，每年建10萬套住房，其中六成是資助房屋。這是深圳市首次訂定長遠的房屋供應計劃，也是全國首個大城市宣布對資助房屋的投入承諾。

近10年來，全國房地產價格飛漲，深圳市區的價格動輒要10萬元（人民幣， 下同）一平方米，中低收入市民叫苦不迭。自從1988年深圳市確定房屋是私有資產以來，一直依賴市場力量調節價格，市政府沒有干預過市場，即使中央要求為低收入者多建公屋的政策，深圳市也沒有貫徹執行，近年有過一些有關吸引人才的補貼計劃，但政策對象單一，亦非以干預市場為目標。這次每年建屋10萬套的計劃，是首次全面和長遠的措施，值得關注。

深圳市歷來宣傳「來了就是深圳人」，但不同層次的深圳人所享受的待遇千差萬別，中低收入的人群毫無保障。這次規劃明確建屋計劃中各有兩成照顧中低收入人群，分別是低價出售或租賃為主，公屋除了明確以特困人員（類似香港的綜援戶）為目標人群外，還會照顧公共服務的從業員，如巴士司機或者清潔工人等等，公屋租金為市場租金的三成。

市政府明確每年的建屋量，給市場一個明確的供應數量，是否能夠起到遏抑樓價的作用，還存在變數，諸如時鬆時緊的限購令的執行情况、資金的供應量與成本，以及人口的增長情况，而且資助房屋日後出售的具體政策還沒有出台。目前引起討論的議題是深圳市的舉措，對全國其他大城市政府所產生的影響。

深圳市歷來是改革的先鋒，在經濟發展取得成就的同時，提高對公共服務的投入與承諾，也是進一步改革的示範作用，但一個政策的成敗，除了在觀念與措施上的變革外，還取決於落實執行情况，過去腐敗風氣盛行，舞弊的情况令人對改革的措施失去信心，而今全國大力打擊貪污，深圳市在對資助房屋的分配方面，也應該有所體現，除了公示申請人輪候狀况和公開抽籤等等陽光措施外，還應該加入獨立的審計制度，以確保公平公正，這方面對全國的示範，也不容忽視。