上車靠父幹 樓市風險大於表面

<轉載自2017年5月27日 經濟日報 社評>

新盤出現如97年樓市高峰般迫爆場面，港府屢出招仍扭轉不了樓價續升預期，惟按息終升反映加息非遙不可及，父母竭力助子女上車更見購買力正被竭澤而漁，樓市風險不可不防。

港府連番辣招 難扭亢奮預期

昨有樓盤開售首輪496個單位，惹來萬人空巷熱況，令人聯想起97年樓市高峰時熱鬧境況，爭相排隊買樓市民的心聲更恍若當年，如指「遲買就怕貴、不買就怕無」，又或坦言認為樓市不健康，但都要買，箇中滿是怕遲了就更難上車的高追心態。

與當年不同的是，現時已是港府不斷加推樓控辣招，尤其金管局才再剛收緊樓按，市民仍熱追不已，甚至明言政府愈打壓、樓價愈升得高，明顯政府辣招已無法扭轉市民對樓價易升難跌的預期。但樓市是否只會升不會跌呢？現時有兩點特別要注意。

其一，有大銀行昨首次調高按息。雖只微升10個點子，且是由於金管局要求銀行提高對新造按揭貸款的風險權重下限，而非跟美國加息，惟已證明按息並非不會上升。

何況，美國下月勢再加息，下半年還會再加息最少一次，並很可能於年底前開始縮減資產負債表，屆時不但港美息差壓力上升，且近數年湧港的1,300億美元熱錢很可能開始流走，令本港息口包括按息不得不上升。

按樓助子首期 逆市影響深遠

其二，昨日熱賣新盤與近期新盤類近的是，大量買家是父母輩為子女置業，不同的是轉按套現籌子女首期的更多。反映有大量餘錢可為子女置業的富裕者在過去一段時間已出手，現時已到並不那麼寬裕、但又擔心子女無瓦遮頭的，惟有將養老安身的物業拿來按揭籌首期。

換言之，子女要供的可能不單是剛置業的新樓，還要兼還父母押上的樓按，故實際風險遠高於表面。而一旦樓市逆轉，樓價下跌，雖然跌幅未必大，但受壓的不單是強行上車的子女，還有背後的父母，也要節衣縮食。故若樓價急跌，對民生與經濟的影響，可能較97年後樓市爆破時更廣泛、深遠。

子女上車靠父幹，且蔓延至資產並不十分豐厚的父母輩，顯見樓市購買力已被深挖，後勁還有多少恐不能太樂觀。雖說現時多了內地資金支撑樓市，但畢竟未成主力，亦難估計流向會否有變，而銀行加按息已拉響了警號，港府固要防樓市升勢或告終的可能衝擊，有意置業者亦要審慎衡量風險與本身的承受力。